扒透广州二手成交，我终于顿悟：得刚需者得天下

广州人的购买力，一直是个谜。

你怎么也想不到，平时拖鞋+背心的广州人，能把侨鑫汇悦台买成全国顶豪榜首。

更让人想不到的是，近两年存在感并不强的广州刚需，实际上一直在默默地“爆金币”。

最近，克而瑞发布了2024年前三季度各城市抗跌板块榜单。

看完之后，谁不得感叹一句：

广州的刚需实力，真的被大大低估了！

在广州

得刚需者得天下？

咱们先来看看，克而瑞这份榜单的结果。

根据克而瑞对12个城市的房价梳理，对比2021年定基房价水平来看，有14%的板块房价跌幅小于5%。

有意思的是，从大部分城市的表现来看，房价表现较为坚挺的板块，都主打高端产品。

但广州在其中，犹如一股清流。

根据克而瑞研究中心统计的2024年前三季度抗跌板块成交金额TOP10，广州有两个板块上榜，分别是位于海珠的赤岗、位于天河的东圃。

从整个榜单来看，高端+改善板块占比高达54%，仅有4个刚需板块上榜，广州就占据了半壁江山。

我们具体来看看这个两个区域的表现。

根据贝壳数据看板，赤岗板块近一年成交价3.29万/平，成交了189套房源。

而且平均每月的成交套数和成交价格都很稳定，平均在15套上下，而且成交均价也在3万/平上下浮动，并未出现过大的涨跌幅。

接下来看看东圃，根据贝壳数据看板，近一年片区成交了290套房源，成交均价在4.26万/平，进入今年以来，平均月度成交量也相当稳定，不过成交均价对比一年前略有下滑。

不难发现，这两个上榜板块，存在着一些共通点：

首先，它们都很靠近区域的价值核心。

东圃就不用说了，挨着金融城CBD。赤岗距离琶洲CBD，也不过1个地铁站。

其次，相比金融城CBD、琶洲CBD内价格高昂的豪宅，东圃、赤岗的二手房表现，简直亲民得多。

东圃4.26万/平的成交均价，甚至低于天河的平均成交价（5.29万/平）。赤岗的成交均价，也略低于海珠的整体成交均价（3.48万/平）。

换言之，这两个板块可以用更具性价比的价格，享受到更高能级的城市配套，还能从CBD发展的红利里“捞点汤”喝，简直一次性满足购房者的三个愿望。

而且，我翻了一下这两个板块中，成交排名靠前的几个小区，发现主要成交，集中在100平以下的2-3房。

此前，根据广州市房地产中介协会的数据统计，60-120平以下的二手住宅网签，占比达到63%，撑起了广州二手房成交的半壁江山。

此外，我们还发现了一个有意思的现象。

根据各城市典型刚需板块的成交量价变化，我们发现，在广州降价幅度越大的刚需板块，成交量的下滑也越严重。

通俗点理解就是，刚需们买房，并非单纯地看价格高低，而是更加注重判断板块的综合素质。

像一些价格降幅小于5%的刚需板块，成交量的下滑同样也是最小的，证明刚需买房时，也对片区的价值坚挺程度有所考量。

综合来看，我们不难得出一个结论：

如今在广州二手市场中，便宜不一定就能获得刚需们的青睐。

板块自身过硬的发展实力与房源性价比，才是能撬动他们钱包的关键。

哪些二手板块

卖得更好？

那么如今在广州二手市场中，哪些板块更受购房者欢迎呢？

我们也从贝壳的近期成交中，拉了一份TOP10榜单。

从近一周广州的二手成交表现来看，大部分卖得好的板块，都位于近郊或郊区，而且成交均价偏低，基本在2.5万/平以下。

中心区只有一个板块上榜，即海珠的滨江东，成交价格也是其中最高的，去到5.12万/平。

上榜的板块，有一些明确的共同点：

要么自身是大型社区，整体配套完善，而且选择面广，同面积段房源可替代值多，价格也偏低，像是祈福新村、亚运城。

要么位于片区的早期发展区域，配套相对成熟，而且次新房较多，性价比高，如新塘北、进港大道、金洲等。

整体来看，刚需板块及房源依然占据了广州二手市场的绝大部分成交。如今广州二手楼市中，得刚需者得天下。

不过，其中也有一个例外，那就是海珠的滨江东。

滨江东前几年在海珠二手市场中表现一直不出色，甚至被新港东、广州塔等同能级板块按在地上摩擦。

但今年以来，滨江东的成交表现，颇有些“翻身农奴把歌唱”的意味。

归根究底，是在过去两年的房价体系调整之后，滨江东经历了一场痛彻心扉的割肉，不少小区从原本7万/平以上的成交价，降到了如今的5-6万/平。

滨江东的目标群体，也从原本的豪宅客群，变成了改善客群。

这么一改，滨江东的性价比就凸显出来了。毕竟作为老牌豪宅区，滨江东整体的居住素质不差，以往是可望不可及的“白月光”，如今踮踮脚也能感受一把江景的快乐。

对于不少预算有限、又不想住得太远太差的改善客群来说，滨江东确实存在一定吸引力。

在拉取各板块的二手房成交表现时，我们也发现了另外一个趋势：

对比前几个月，10月份以来，不少板块的整体成交势头都在转好。

明显感觉到，一轮连环利好大招下来，不少购房者已经恢复信心，准备入市了。

总的来看，如今的广州楼市，一二手分化愈发明显。

如果说，如今广州的新房市场是改善之争。那么二手市场，则是“刚需快乐屋”。

市场的底层逻辑已经洗牌，这一轮周期中，谁能率先跑出，成为新的二手市场标杆，那就要看，谁能率先抓住刚需们的心了。