重磅发布 |《2024三季度租赁住房运营商新开业规模20强研究成果》

在这个瞬息万变的时代，我们见证了无数经济现象的起起伏伏。

楼市，作为我国的支柱产业，一直是大家谈论的热门话题。

而租赁市场，作为与楼市息息相关的行业，在过去一年可以说是蓬勃发展。

保租房、REITs、大宗交易、产品力、新品牌......等等行业热词穿插在2024当中。

那么，2024即将结束，租赁住房市场发展的怎么样了？

不如租房研究所联合亿翰智库通过长期走访大量租赁住房企业并持续对行业及企业深入研究，推出“2024年三季度租赁住房运营商新开业规模TOP20”及“2024年三季度租赁住房运营商在营规模TOP30”。

力图从企业规模实力、运营能力及发展势头等多方面解读各租赁住房运营商在2024年三季度的运营表现。

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2024年三季度租赁住房运营商新开业规模TOP20榜单解读

2024年三季度TOP20租赁住房运营商新开业规模约4.87万间，新房源供应较上半年有所减缓，大型租赁社区供应减少，本季度市场新房源主要以中小体量项目为主。

三季度，国家队长租公寓运营商继续担任新房源供应主力，新开业规模榜单中，超半数企业为央企及地方国企，开业规模近2.8万间，超过新开业规模榜单50%。 国家队运营商中，郑州城发美寓、城方、武汉光谷之寓、恒泰星寓等各地地方国企公寓品牌在三季度均有大量房源入市。

从上半年新开业房源数来看，TOP20企业新开业规模门槛约为500间。城家、郑州城发美寓、城方以超过4000间的新开业规模占据第一梯队。其中城家以超过7000间的新开业规模位于榜首，其在三季度于上海、北京、天津、南京、济南等多城市均有新项目入市，并且与城开联手打造的保租房大社区阡集·创社区于9月入市，共提供1932套新房源。郑州城发美寓三季度文化美寓、东华美寓、商都美寓等多项目入市；城方古北璟辰社区、CHIC栖窠社区两个大型项目入市，共提供近2000间新房供应。

另外，万科泊寓、窝趣、瓴寓、保利和寓等运营商以超过3000间的新开业房源占据新开业规模榜第二梯队。瓴寓上海松江西部科技园柚米社区入市，共提供2252套新房源；保利和寓三季度杭州、福州、长沙、成都等多地均有项目入市。

龙湖冠寓、恒泰星寓、合房股份承寓、奉发未来等运营商以超过1000间的新开业规模占据第三梯队。其中，合房股份承寓于8月集中供应四个项目，共入市千余套房源；奉发集团新项目奉发未来煜丰苑入市，共提供1200套房源。

最后，方隅公寓、华润有巢、漫柏集团等以超过500间的新开业规模占据第四梯队。三季度，大型租赁社区供应有所减弱，随着临近年末，本年度保租房市场供应也趋于平稳，市场化公寓项目成为供应主力。

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2024年三季度租赁住房运营商在运营规模TOP30榜单解读

从2024年三季度在运营房间数来看，集中式长租公寓TOP30企业累计在营房间数约120万间，相较于2024年一季度环比增长了近2.5%；与2023年上半年同比增长近20%，其中累计在营规模位于前三的运营商为万科泊寓、龙湖冠寓及魔方公寓，分别为18.6万间、13万间和8.2万间。

头部运营商中，万科泊寓和龙湖冠寓以超过十万间的在营规模占据头部位置，在营房间数量占榜单企业26%，房源优势遥遥领先行业其他企业，头部位置牢固。综合榜单前十企业来看，累计在营规模达到77万间，占榜单开业规模64%，行业头部集中效应明显。

从三季度在营规模来看，TOP30企业在营规模门槛约12600间，行业头部企业在营房源规模均突破万间从排名变化来看，TOP30公寓企业排名稳定，整体变化不大，各企业处于小幅扩张阶段。

从企业规模增长速度来看，三季度扩张速度较前两季度有所放缓，主要体现在大型租赁社区供给数量有所下降。临近十四五尾声，保租房收集指标已经完成大半，市场供给也有所放缓，开始进入去化阶段，未来，各运营商如何提质增效，差异化运营成为提升出租率的关键一步。

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租赁市场的三点变化

第一个变化，长短结合成为运营发展趋势

最近两年，越来越多长租公寓开始采取长租为主、短租为辅的办法。一方面，短租可以弥补长期租约不足造成的缺口，有效减少空置率。另外从盈利角度看，短租毛利更高，可在一定程度上提升长租公寓的经营效益。

对于长租公寓来说，随着保租房的大量入市，市场也进入供大于求的阶段，客源竞争成为长租公寓运营的首要目标。而从客源来看，过去的长租公寓主要面向长租客户，客户来源相对局限。通过推出短租模式，可以拓展了客户来源，满足了不同客户的入住需求，同时，也可以满足因出租率下降而导致的空置房源增加问题。通过短租模式进一步挖掘了存量房资源，从而提升项目整体出租率水平。并且，短租价格相对长租有一定溢价，并结合更高的出租率进一步提高溢价，能够进一步增加长租公寓的经营效益。

但对于以长租模式为主的长租企业来说，涉足短租，更加需要注意的是，日租无法追求极限的人房比。传统长租公寓盈利水平有限，所以很多运营商都在想尽办法提高人房比，即让1个员工覆盖更多房间，从而控制人工成本。但对于短租模式来说，类似酒店模式的日租就需要更多人力的支持，运营成本自然增加。

第二个变化，保租房侵占白领公寓市场，运营商开始向上突围

近两年，以大型租赁社区为主的保租房持续供应，并且以其更为标准化、品质更高的装修以及更完善的配套吸引了大量租户。这也导致大量原本白领公寓的租客开始向保租房分流。

并且由于保租房低于市场平均租金的定价，也开始抑制市场整体租金走势，在市场租金的持续下行和保租房的大量供给双重压力下，市场化产品也在积极寻超出路以便谋求租客。从去年开始，各大公寓运营商在房源产品上开始寻求突破，纷纷对自身产品更新迭代。

在这种市场背景下，多数企业或通过升级产品、提高服务争夺市场，又或者向上突围，打造中高端或高端的产品线。而中高端产品则与白领公寓和保租房不同，虽然少数但支付能力更强的客源，面积大但坪效更高的排房，更加灵活的租期，都意味着中高端公寓产品与目前市场主流产品形成了较大的错位，企业竞争压力也相对更小。

第三个变化，保租房REITs正式进入常态化发行阶段

经过三年的发展，保租房REITs经历了“从无到有”的阶段，截至目前，共有六单保租房REITs上市发行，并均取得了较好的市场反馈。

从政策上而言，2021年，《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》正式将保租房纳入试点范围，为保租房提出了退出渠道。至今，三年过去，随着《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，保租房REITs也正式进入常态化发行阶段。

而对于底层资产的要求，也进一步放宽。从底层资产来看，底层资产由过去的保租房、公租房项目新增由专业机构自持、不分拆单独出售且长期用于出租的市场化租赁住房项目，以及专门为园区入驻企业提供配套服务的租赁住房项目。并且，对于现金流分派率也从最初的4%，降至3.8%，最后到现在的不再要求净现金流分派率或内部收益率等指标，而是要求“不存在可能对未来长期稳定运营产生重大影响的风险因素”，并且“近3年EBITDA均值不低于未来3年EBITDA的70%”。

并且，保租房REITs也从发行，进入到扩募阶段。

在保租房扩募方面，已上市的5单保租房REITs中有3单保租房REITs扎堆申请扩募，分别是华夏北京保障房REIT、华夏华润有巢REIT和红土创新深圳安居REIT。

至此，已经有3只公募REITs计划申请扩募，同时还有多只基金即将或正在启动扩募，发展势头令人关注。

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不如租房有话说

不如租房有话说

对于在大城市漂泊的人来说，不稳定的工作和未来也在一定程度上改变着人们的住房观念。

在过去，拥有一套自己的房子是许多人的梦想，也是自己给自己的“安全感”

但如今，房价和房租的割裂，也让买房人群和租房人群之间，有了一道鲜明的分割线。

随着租赁市场的不断完善以及对租住群体权益的保障，租房生活对于年轻人来说，已经变得没有那么难以接受。

租住不再是短期的落脚，而是向长期生活转变。

并且，各大租赁住房运营商也在持续布局租赁市场，不断推出优质房源的同时，也在不断加大对项目运营的投入，通过各种产品升级让租客感受到，即便房子是租来的，但也要有家的氛围。

不如租房研究所将联合亿翰智库，将于11月27日在上海虹桥举办2024CRS租赁住房百强峰会暨超级产品力峰会，届时我们将盘点出2024中国租赁住房十大品质作品、2024最具发展潜力项目TOP10等评选榜单，发布《租住中国①：共迎租住新时代》！

如需了解详情，请点击以下文章链接！

欢迎大家全程关注，更欢迎大家莅临现场观摩！

衷心期待与各位在11月27日上午相聚上海虹桥，共感租住时代的发展脉络！

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不如租房研究所

毛女士

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