以信息披露推动投融互信 持有型不动产ABS产品助力盘活存量资产

近日，建信住房租赁基金持有型不动产资产支持专项计划（简称“建信长租ABS”）在上交所发布关于2024年第三季度资产管理报告及摘要。记者关注到，建信长租ABS主动披露的财务及运营情况覆盖了影响投资决策的关键数据，通过进一步提升信息披露的针对性和有效性，减少投融两端信息不对称。

相较于传统ABS产品，持有型不动产ABS最重要的特点是突出“资产信用”和“权益属性”，不再通过主体信用增进和资产回购等方式来为产品增信，而是完全依赖于底层资产运营产生的现金流实现投资人持续、稳定分红。这就意味着投资者需要根据底层资产的实际运营变化情况来做出投资决策，因此高效透明的信息披露机制尤为关键。

“除了常规的信息披露方式，我们希望通过持有型不动产ABS产品探索一种‘投资者有兴趣看、看后有收获’的ABS信息披露形式。”上交所相关负责人告诉记者，上交所积极鼓励并支持原始权益人和计划管理人采取创新方式提高持有型不动产ABS产品信息披露的及时性和有效性，充分展示底层资产的运营表现，以便投资者做出合理的价值判断。

标的项目运营稳中有进 信息披露机制显优势

建信长租ABS的底层标的资产由位于上海市、杭州市和武汉市的4个保障性租赁住房项目组成，合计拥有房源套数3980套，可租赁面积合计10.27万平方米。计划管理人2024年10月28日披露了《2024年第三季度资产管理报告》及《2024年第三季度资产管理报告摘要》、《专项计划2024年第三季度合并报表商定程序报告》、《关于资产支持证券份额公允价值参考净值的公告》及《价值考量更新意见书》，就本项目的运营、目标项目估值以及资产支持证券净值等情况及时有效地进行披露。报告期内物业资产整体运营情况良好，租金收缴率保持100%，截至9月末底层物业资产出租率为94.5%。

建信长租ABS在规则要求的信息披露“规定动作”以外主动迈出“友善的一步”，及时回应市场关切，弥合投融双方之间的信息差异，在ABS市场树立了较好的示范典型。

一位投资机构人士表示：“建信长租ABS的信息披露方式向公募REITs看齐，不失为一次积极有益的尝试。这既体现了该项目对信息披露的重视，也在一定程度上提升了市场对产品运作机制的了解。如果后续这类信息能够持续推出，将有益于稳定投资者预期，进一步提升市场对持有型不动产ABS这类创新产品的信心。”

坚持以信披质量为本 搭建ABS投融互信平台

近年来，我国不动产和基础设施经过多年的快速发展期，已积累了可观的存量资产，持有型不动产ABS作为一种具有权益属性的全新资产证券化金融产品，为企业提供了更加市场化的投融资选项，市场潜力和发展空间巨大。

制度设计如何满足投融双方的需求、激发各参与方的积极性，对于市场建设和稳健发展至关重要。“信息披露对于日常投资分析具有重要作用。强化对投资决策相关的信息披露、探索合适的披露频次，可以有效激发市场机构对ABS产品的投资热情。”一位ABS市场资深研究员告诉记者，这也可以进一步促进ABS市场风险定价和资源分配功能的发挥，提升市场发展的广度与深度。

要提升ABS的产品流动性，破解之道即在于加强信息沟通，减少投融两端的信息不对称。有效的信息披露能够及时反映ABS基础资产信用风险变化，推动信息对称，保护投资者权益，有助于为投资者提供充分的风险评估和决策参考，从而提升投资者的交易意愿，促进流动性提升，激发市场活力。

“高质量的ABS信息披露在现阶段显得尤为重要，是持续吸引投资者的重要前提，也是打通投融两端的桥梁。”一位投资机构人士在接受记者采访时指出。

不同于传统ABS产品，建信长租ABS作为市场首只产权类持有型不动产ABS，在信息披露机制方面做出更为市场化的设计，通过机制创新压实资产信用，力求实现ABS产品从主体信用向资产信用成功转型。建信长租ABS在信息披露的先行先试，更好地满足了投资者的需求，突出了权益属性，形成了一定的市场示范效应。

持有型不动产ABS产品最重要的特点是突出“权益属性”，更加注重信息披露的及时性和有效性，因此持续优化信息披露机制、提高信息披露质量对于持有型不动产ABS产品具有重要意义。

记者了解到，上交所将持续发挥市场组织功能，协调各方力量，完善配套机制，按照“以点带面”的方式，以持有型不动产ABS典型项目作为标杆，引导和鼓励计划管理人和原始权益人主动披露与投资者价值判断及投资决策相关的信息，畅通信息获取的渠道，努力构建投融互动、投融互信的良好市场生态，推动持有型不动产ABS产品更好地发挥盘活存量资产、服务实体经济的作用。