西安30米楼间距时代，除了拉窗帘，我们还能做什么？

　　海子在诗里曾有这么一句，“我有一所房子，面朝大海，春暖花开”，被很多人誉为是对理想生活的想象。

　　但理想丰满，现实骨感，真正的生活不仅没有大海，甚至推开窗，开阔的楼间距都是奢望，伴随着越来越多的小区，楼间距越来越窄，西安人已经进入买房30米楼间距时代。

　　那么问题来了，除了拉窗帘，我们还能如何应对？

　　30米间距

　　在我入行的几年前，楼间距还是很多新房强调的卖点，特别是大间距+中央公园，在当年很流行。

　　（西安东尚观湖小区）

　　比如浐灞天朗蔚蓝东庭，小区最宽间距长达200米，东尚观湖，南北最宽间距近200米，星雨华府，小区多处超100米间距，恒大帝景，最宽间距约150米，绿城桂语蘭庭最宽楼间距超过280米。

　　但从2021年后，西安在售的新盘里，已经很少能看到百米间距，50米都被宣传为超大间距，而普遍出现的则是30-35米。

　　（西安白云兴庆御苑小区）

　　比较典型的高新三期，软件新城，港务区，经开区，主城区等，在建、在售的新房普遍进入不了40米楼间距序列。

　　（房哥约聊一对一沟通渠道）

　　很多人会很疑惑，明明容积率降了，怎么楼间距越来越小？先看一组近期的土地出让宗地数据：

　　9月27日，浐灞国际港GW2-4-13，面积约50亩，容积率≤2.5，

　　建筑密度≤20%，绿地率≥35%。

　　10月9日，曲江YT8-3-59，面积约61亩，容积率≤2.8，建筑密度≤20%，绿地率≥35%。

　　10月10日，经开区高铁新城WY8-56-136，面积约29亩，容积率≤2.6，建筑密度≤20%，绿地率≥35%。

　　10月13日，高新软件新城GX3-32-23-1，面积约42亩，容积率≤2.5，建筑密度≤20%，绿地率≥35%。

　　可以看出，上述土拍热门区域，除了地块面积与容积率不同，其余指标几乎相同。

　　呈现在以后盖好的房子上，区别就是2.8容积率可以是高层，而2.5容积率可以有小高层，但楼间距却并不乐观。

　　（绿城桂语蘭庭小区）

　　反观上述百米间距的小区，蔚蓝东庭容积率3.5，星雨华府容积率2.9，桂语蘭庭容积率3.1，放在当下看，都是高容积社区的代表。

　　原因何在

　　既然楼间距与容积率并无直接关系，问题还是出在楼栋排布和地块大小上，对于开发商而言，无特殊情况，容积率肯定是要做满的，收益最大化。

　　土地越来越小

　　但从21年开始，西安千亩大盘，百亩大盘几乎杜绝，即便是城改拿地，也少有百亩体量的单一社区，而是切分为各个小块，中间以市政道路相连。

　　这种规划无疑是更好的，解决了超大社区的居住人数多，停车、出门难题，但有利有弊，小地块成为开发主流后，受制于土地面积，超大楼间距几乎再无可能。

　　（金茂曲江摘地位置）

　　以最近金茂摘地的曲江文教园地块为例，曲江范围近61亩已相当难得，土地素质上，南北向红线长度约258米，东西向约168米，还是有机会呈现不错的间距。

　　再看欣多升在经开的29亩，这已经是小社区的范畴，南北红线长度约140米，东西约130米，楼间距已没有期待空间。

　　（欣多升经开摘地位置）

　　在航天、曲江等区域的零散小地块，面积30亩左右的大户型社区，楼间距也普遍在30米左右。

　　因此，只要土地面积小，尤其是南北纵深短的地块，多数与大楼间距无缘，开发商发挥空间有限。

　　而这也进一步影响室内户型，一般南北长，东西短的地，面宽受限，户型普遍不好，但楼间距大，而相反的，户型宽阔，但楼间距很短，方正的地块各个方面都很均衡。

　　高低配基本消失

　　除了地块大小，方向限制外，高低配小区在西安的消失，也是大楼间距少见的原因。

　　在15年-19年时间，西安不少高低配小区，即高层+小高，或高层+洋房组合，比较典型的浐灞保利心语花园、龙湖源著，经开中南紫云集、恒大国际城，浐灞中南樾府、碧桂园香湖湾、紫薇花园洲等。

　　（高低配社区示意）

　　一般小区中间布局洋房、小高，外围布置高层，或者南向洋房，北向高层，高层提升销量，洋房提高溢价，前者还能为后者抵挡噪音。

　　居住上，高低排列，互相不遮挡，同时高层在南向还有极宽的视野和楼间距，虽然小区居住并不纯粹，但景观、楼间距和视野的效果最大化。

　　但进入2021年后，西安市场几乎没有高低配的小区了，以高新三期为例，清一色高层，普遍30米楼间距，软件新城同理。

　　港务区稍好，核心区虽然楼间距不大，但普遍小高层，外围的区域，还有高低配，比如绿城全运村二期、招商城市主场等。

　　对窄间距忍耐度变高

　　一方面开发商拿地成本越来越高，外加地块大小限制，市场风向转变等，从单纯楼间距的比拼，开始进化到大门、会所、户型，赠送露台上，这些对地块的限制很小，花钱就能搞。

　　相比室内的直接赠送，会所的架空空间，阔气的酒店大门，大家对于楼间距的忍耐度也逐渐变高。

　　尤其是新房销售阶段，都是工地，先看到的都是装饰好的部分，而楼栋主体能感受到间距的时候，房子大多都已卖完，最多就是交房时候，抱怨一句，这楼间距怎么这么窄。

　　市场的舆论导向，也更多是房价涨跌，品牌交付，赠送优惠等，而感知楼间距的交房时间，还在两年后，外加市场都是窄楼间距，既然无可规避，只能优中选优。

　　在以上因素的共同作用下，就出现了西安新房高层30米左右的楼间距普遍存在的现象，这也是这个时代买房的产品印记，就和当年买房没有阳台一样。

　　不利影响

　　而30米楼间距带来的居住问题，并没有解决，核心就是采光，通风，隐私，绿化。

　　采光影响：

　　按照2018年住建部颁布的《城市居住区规划设计规范》，各楼、栋之间的距离南北朝向应不小于楼房高度乘以0.7这一系数，东西朝向不小于楼房高度乘以0.5。

　　以100米高层为例，那么南北向间距需要达到70米，东西向需要达到50米，很明显，在寸土寸金的城市，这是很难实现的。

　　而在民用建筑设计通则里，则要求冬至日的日照时间标准被规定为不小于1小时，以最底层窗户为标准。

　　因此，正常住宅日照验收都能过，房子排排盖，正面虽然只有30米左右，但两侧留出空隙，满足日照标准。

　　但验收标准，不代表最佳居住体验，想要多晒太阳，要么两边楼栋少遮挡，要么楼层尽量高一点。

　　通风影响：

　　相比日照，大众对于通风的感知较弱，一是高低楼层风的力度差异有限，二是西安本身天气的局限，秋冬天开窗通风也少，随着五恒系统及新风的普及，不开窗的小区会越来越多。

　　隐私影响：

　　四代住宅普及后，由于超大露台出现，外加楼间距小的现状，隐私与安全成为最大的问题。

　　目前西安在建新房，普遍四代住宅，即通过露台全赠送，阳台半赠送，增加室内实用面积，减少公摊。

　　露台的排布形式，既包括南北错层，也有南向错层，更有东西向错层，赠送面积从几平米到几十平米不等，露台的宽度最短2米，最宽的已有5米。

　　从居住体验上，东西错层最佳，保留南向阳台，主要采光面互不遮挡的情况下，在东西向还有露台空间。

　　其次是南北错层，选择偶数层南露台，北阳台的组合，体验最佳，而奇数层南向阳台有上下露台遮挡，北露台实用性有限。

　　最后是南向错层，主卧和次卧错，虽然大家露台都在南向了，但上下左右，东西一览无余，几乎没有太多隐私。

　　露台越来越大，落地窗越来越大，楼间距越来越小，直接的问题就是客厅，主卧，餐厅会被对方一览无余，尤其是客厅，虽有玻璃遮挡，但晚上开灯后也是相当通透。

　　对于普通人，唯一的解决办法，就是交房立刻挂窗帘，一层厚的保温隔热，一层薄的保护隐私，当然，还有防窥玻璃膜，也可以安排。

　　绿化影响：

　　相比室内直接的采光，隐私，通风问题，窄楼间距还面临绿化的难题，虽然大家在土拍信息看到的是20%的建筑密度，和35%绿地率，但实际交付后的绿化观感却是受限的。

　　（社区消防扑救面示意）

　　对于高层住宅，消防扑救面是必须存在的，保证火灾情况，消防车施救，扑救面的宽度取决于楼梯的高度，以100米高层为例，扑救面+回车场的面积，占据小区不少空间。

　　本就地块小，绿化有限，扑救面和硬质道路铺装分摊后，留给景观的空间就很有限。

　　如果开发商在绿化苗木的大小，层次，种类上再简配缩水，最终呈现的效果会让人失望，这个事在人为，越是30米楼间距，露台很大的小区，越要重视绿化的层次，质量。

　　对于一些人而言，买房的诉求是学区，地段和价位，关注点是地库，会所和景观，那么恭喜你，楼间距随缘，隐私看自己，当下的新房会让你选择很多。

　　但对另一些人，对于楼间距，采光，通风，隐私，绿化面积非常敏感，尽量不要选择小地块，窄地块，纯高层，大露台，入住后的酸爽自己知道。