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天河【越秀天河和樾府】

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项目历史

2022年7月，天河区燕塘地块三AT020883地块出让，10家房企哄抢，经过54轮厮杀，地块以超81.19亿总价封顶摇号，扣除配建后楼面价为50842元/㎡，位列广州楼面价排名第六位，最终被越秀幸运拿下来，定名越秀天河和樾府（备案名：恒越花园）。自2016年-2022年，整个七年的时间，整个天河仅仅成交了6宗住宅用地，彼时和樾府的面市，风头无俩，售楼处还没建立起来（开盘时在环贸ICC展示）就已经劲销22亿！

PART ONE

基本信息

1

项目基本情况

开发商

越秀地产

物业/物业费

珠江城管/3.43元/平

拿地时间

2022年

交房时间

2025/12

占地

4.6万方

容积率

3.65

总户数

1128户

总栋数

10栋

层数

27-30层

梯户比

2梯4户

使用率

90%

车位比

1.54

项目地址

天河-沙太南>距3号线梅花园B口718米

2

板块介绍

项目位于广州城市中轴，天河北板块梅花园商圈，距离珠江新城直线距离仅5公里，一路串联广州大道北、天河北、珠江新城等商圈。

3

交通路网

紧邻地铁3号线梅花园站，步行距离约800米，乘坐地铁出行十分便利。并且18号线北延段京溪路站距离项目约850米（预计2026年开通），远期规划还有26、29号线，地铁密度较高，可轻松实现1站到广州东站，2站到冼村，还能直达机场、琶洲、万博、中山、珠海等城市的中心区域。

自驾方面：紧邻双向10车道的广州大道，20分钟可快速到达珠江新城等核心区域，并且能够快速接驳广州环城高速，前往金融城CBD、越秀东、智慧城等城市核心区也较为便捷。

4

教育医疗

该项目内部建有12班幼儿园及一所45班九年制中小学，12年的教可以实现目送式教育，所配套的九年一贯制学校，引入广州中学，作为广州中学教育集团的成员，将接受广州中学的直接管理，并得到华阳小学的协助。并计划引入“钱学森”班，以“大成智慧教育”育“全人格”通才。

幼儿园、小学、初中都在小区楼下，孩子上学方便，家长也省心。

医疗资源丰富，周边3公里范围内有南方医科大学南方医院（三甲，约1.6公里）、广东三九脑科医院（三级公立脑专科，约780米）、广东省妇幼保健院（三甲，约220米）、广州市中医医院勤正院区（约950米）等多家医院，为居民的健康提供了可靠保障。

5

商超娱乐

商业配套：周边有金茂广场、广垦天河一号（招商中）等商业体，步行即可到达，能够满足日常的生活购物需求。同时，距离高档的商业区如东方宝泰、太古汇、天汇igc、天环等车程都不超过20分钟。

6

楼盘特点

小区采用围合式园林设计，楼栋排布经过多次推敲易稿，以实现更佳的通风采光与园林景观效果。小区内部有1.5万方的中心园林，规划1500平的“榕樾”会客厅，目前已经对外开放参观。住区之外有20余颗原生古榕，住区之内打造了约1.5万平方米中央立体大园林，景观独特。
PART TWO

平面户型

1

平面图

2

108方三房 价：750-850

3

125方4房价：800-900

4

140方4房价：980-1200

5

180方四房价：1300-1600

PART THREE

优缺分析

1

项目优势 >>

1、地段优势，位于广州发展中轴线上，距离核心板块车程不过20分；

2、双地铁上盖，26年通车18号线，大大节省南北贯穿的时间；

3、学位优质，广州中学历来在公办学校中位列前茅，并且九年一贯；

2

项目劣势 >>

1、位于白云和天河的交界，东南有城中村，城市建面相对复杂；

2、网传“和樾府降标减配”，不过是番禺的和樾府，这里还没有交付，不存在这个问题，不过也敲个警钟；

3、项目本身够的上豪宅定位，区域板块缺乏豪宅基因，未来成长空间受限。

项目总结

梅花园板块基本已经成型，未来除了18号线北延线的开通外，可能在短期内没有太多的利好和增量。不过，该板块位于天河区，距离核心区不远，且各项配套设施成熟，仍然具有一定的居住价值。周边二手楼盘价格相对较低，如怡新花园挂牌价5-6万/平方米，马路对面白云区的云山熹景挂牌价也在5-6万/平方米，恒大御府的挂牌价在6万/平方米左右，而天河和樾府的新房价格具有一定的溢价。未来天河序、和樾府交付，以及现有的金茂府对周边二手房格局会有重大改善。
项目自23年开盘到现在，整体销量还不错，是千万标的中成交能排进前三的存在，购买人群主要集中在越秀东部，天河北的改善客户群体，以及项目周边工作的人群，其中有不小的比重来自于京溪南方医院的大夫，相对来说是偏地缘性的楼盘。同样也非常试用有需求优质学位的群体。

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