业主欠费限制出入 物业催交应当适度

原标题：业主欠费限制出入 物业催交应当适度

□ 本报记者 罗莎莎

□ 本报见习记者 许瑶蕾

董某是江苏省南京市某小区业主，多年来一直按时支付物业费和车位管理费。今年1月，董某收到了物业公司的催交短信，认为该短信内容违反了法律规定，属于“胁迫”，遂拒绝支付2024年的车位管理费。

此后，董某在小区的出行遭遇极大不便，每次车辆要驶入小区地下车库时，道闸都不能自动抬杆，需要董某下车去找物业工作人员表明自己是业主，有产权车位，让物业工作人员手动抬杆；车辆驶出小区大门时会被识别为“临时车”，被要求交费，董某又要和物业工作人员当场交涉才能出门。无奈之下，董某将物业公司诉至南京市江宁经济技术开发区人民法院，请求判令物业公司停止以催交费用为目的限制其车辆出入小区大门和地下车库的行为。

法院认为，物业公司有催交费用的权利，但方式必须合理合法。用限制通行的方式来催交，侵犯了业主的通行权。新修订的《南京市住宅物业管理条例》明确规定了物业服务企业不得采取停止或限制供水、供电、供热、供气、通讯以及利用电梯门禁控制系统限制人员车辆出入的方式催交物业费。

经法院组织调解和释法说理，物业公司承诺保障董某车辆自由出入小区所有大门和地下车库的权利，董某补交车位管理费，双方就此签订调解协议，该案以调解结案。

江宁经济技术开发区人民法院立案庭副庭长钟诗蔚表示，业主是小区公共道路的共有权人，享有通行权，物业公司无权限制业主通行的权利，不能通过设置门禁系统来限制业主通行，物业公司的催交措施也不能超过合理的限度。

就本案而言，物业公司的职能为对业主提供服务和管理职能，该职能来源于业主的委托，业主在服务关系中处于主导地位，是权利主体。物业公司应以提升物业服务质量作为提高缴费率的前提，更多地贴近服务者角色，了解业主不交费的原因，回应业主需求。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业公司可以催告其在合理期限内支付，合理期限内仍不支付的，可以将纠纷提交第三方调解组织予以多元化解；调解不成的，可以诉至法院或者申请仲裁。最后，业主也应该保持善意的态度，多沟通和积极配合，积极履行交费义务，才能共同营造和谐宜居的小区环境。（罗莎莎 许瑶蕾）

（法治日报）