建筑新规下，第四代住宅的创新与挑战

在10月17日的国新办新闻发布会上，住房城乡建设部党组书记、部长倪虹再次表示我国住房发展已经进入了一个新阶段，就是从“有没有”转向“好不好”，人民群众对住房的功能、质量都有了新期待。紧接着，在10月19日举办的“好房子”暨“中国建造”高质量发展论坛上，倪虹再次强调，下力气建设“好房子”是践行以人民为中心的发展思想的具体行动，是满足新时代人民群众对住房美好追求的必然要求。

提到“好房子”，“第四代住宅”无疑是一个焦点话题。这种住宅形式，又称为“庭院房”或“立体园林住宅”，近年来因其独特的设计理念而受到广泛关注。第四代住宅通过创新地利用阳台、空中花园等元素，不仅有效减少了公摊面积，还显著提高了房屋的实际使用面积和居住体验。

计容新规调整，提升住宅得房率

第四代住宅的热度，从其市场表现中可见一斑。例如，重庆龙湖云河颂项目于今年初开盘，首日销售额达到3.3亿元，并在短短80天内售罄，成为2024年第一季度重庆豪宅市场的领头羊。同样，西安能建长誉府项目也在9月15日开盘当天实现了近5亿元的销售额，打破了该地区年度单盘销售记录。表明，第四代住宅不仅符合政策导向，也深受消费者喜爱。

为了促进这一新型住宅形式的发展，2024年多地方政府调整了建筑设计面积计算规则，旨在为开发商提供更多灵活性，鼓励他们建设更多高质量的第四代住宅。例如，杭州规定开放式风雨连廊不计入容积率及建筑密度；广州则将公共空间的风雨连廊、景观亭廊及其配套设施排除在小区容积率之外。

表：2024年部分城市容积率新规

房企积极实践，当前四代住宅核心在于“偷面积”

龙湖观萃：北京首个携方案入市的第四代住宅

龙湖观萃作为北京首个携方案入市的第四代住宅项目，在2023年8月举办的全国第一届好房子设计大赛中脱颖而出，荣获一等奖，成为全国首个获得官方认证的“好房子”。目前，该项目的销售均价约为5.8万元/平方米。

大尺度空中浮岛阳台

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阳台采用奇偶错层排布设计，视野更为开阔，挑高可达6米，最长延伸至14米。外置阳台严格遵守建筑规范，面积不得超过住宅总面积的8%，进深不超过1.5米，这部分面积不计入建筑面积，最高可额外赠送20平方米。

超高得房率与创新扩张空间

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项目得房率高达94%，户型面积从77至129平方米不等，适合二至四口之家。采用创新的LDKBG设计（客厅、餐厅、厨房、阳台、花园一体化），在传统的LDK基础上进一步拓展了功能空间。独创的“SPACE+”收纳系统，提供了约1.8万升的超大收纳空间，满足家庭日常需求。

改善户型设计更佳

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77平方米卫生间为暗卫，且位于在入户门处，入户玄关柜设计不够人性化。97平方米仅有2个开间，南北通透性一般，主卧卫生间同样为暗卫。相对来说117和129户型更为优越，三面宽朝南，南向主卧套房设计，拥有270°转角阳台，视野开阔，且所有房间均为全明户型，非常适合追求高品质生活的家庭。

北京龙湖观萃：奇数层 270°转角阳台实景图

北京龙湖观萃：阳台奇偶错层设计效果图

武汉光谷中建壹品汉韵公馆：武汉第一个报批通过“四代住宅”

武汉光谷中建壹品汉韵公馆是武汉建筑新规下第一个报批通过的“第四代住宅”项目。该项目隶属于中建壹品（中建三局），于10月份首次开盘，开盘销售均价约为18,700元/平方米，去化率达到了八成。

空中垂直花园体系

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空中花园采用奇偶错层布局，增加了视觉层次感，同时增设隐私挡板，确保住户的私密性和安全性。根据武汉市相关政策文件，阳台及空中花园的水平投影面积之和不可超过套内建筑面积的30%。项目最高可全赠送约25平方米的空中花园，以及半赠送约15平方米的空中阳台，极大地提升了居住空间的实用性和舒适度。

负公摊与阳台面积优化

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项目提供143、169、191平方米三种户型，得房率在103%到109%之间，涵盖二至四居室。所有户型均采用LDKBG一体化设计，即客厅、餐厅、厨房、阳台、花园一体化，南北阳台可进行空间改造，改造为次卧、厨房等，增加有效使用面积，满足不同家庭的需求。

周边配套尚不完善

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项目位于光谷区域，目前周边配套设施尚不完善，社区附近集中了大量的还建房，且存在待开发的住宅空地，可能会带来施工噪音和未来日照不足的问题。

武汉中建壹品汉韵公馆：空中花园错层布局及隐私挡板效果图

武汉中建壹品汉韵公馆：143户型示意图，南北阳台(半赠送)可优化为其他空间

郑州招商林屿境：赠送超大空中面积

郑州招商林屿境项目于2024年4月摘地，8月25日首开，首开去化率高达88%，目前销售均价约为9,800元/平方米。近日项目荣获美国缪斯设计金奖。

大户型提供超高得房率及空中面积

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项目户型面积共有98、118、143三种，涵盖三至四室。其中98户型得房率约91%，全赠送飘窗及超4.5米宽露台，半赠送约6.4米宽贯通式阳台，总赠送面积达18平方米。118户型得房率升级至约95%，阳台拓展至约9.2米，赠送面积提高到24平方米。143户型得房率最高达112%，甚至实现了负公摊，全赠送20平方米露台，总赠送面积达到48平方米。

改善户型居住体验更佳

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9898平方米户型中有70%的户型为3梯6户，可能会影响居住的私密性和舒适度。118和143平方米户型梯户比均为1:1，居住体验显著提升。特别是143平方米户型，不仅得房率最高，而且赠送面积最多，居住的体验感更佳。

郑州招商林屿境：118户型示意图

郑州招商林屿境：143户型示意图

福州保利天珺：鼓楼首座四代生态住宅

福州保利天珺不仅是鼓楼区首座第四代生态住宅，更是福州市沿江地块原则不再新建住宅后的唯一江景第四代住宅。项目当前销售均价为43,354元/平方米。

π字形布局三大游艇式露台

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露台采用π字形布局，提供360°环景视野。露台为双层挑空，挑高约6.2米，并通过奇偶错层设计，确保每个户型都能享有良好的视野。根据福州市的新规，禁止在建筑北面设置空中花园，因此这一设计将成为福州保利天珺的独特卖点。

超大空中庭院式观景台

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项目得房率约为85%-95%，提供148平方米和187平方米两种户型，均为四居室设计。由于奇偶楼层设计不同，项目共提供四种户型。其中，偶数层户型提供垂直挑高约6.2米，面积约80平方米的无界大平层空中庭院，可以作为独立空间，满足家庭多种空间需求，如休闲娱乐、家庭聚会等。

高楼层户型楼梯体验稍差

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项目为150米超高层建筑，核心筒设计为2梯3户，高层户型相较于低层在楼梯效率体验上可能稍差。

福州保利天珺：奇数层π字形露台布局示意图

福州保利天珺：偶数层约80平方米空中庭院示意图

综上，目前房企开发第四代住宅的核心在于阳台的设计。通过阳台面积不计入容积率，房企能够创新阳台设计，使产品户型实现更高的得房率，大尺度阳台和空中花园提供了更优的观景和休闲空间，增强了居住的舒适度。

但是，多数双层挑高的阳台理论上不可封闭，这可能影响室内温度调节和隐私保护，而且大面积的阳台和空中花园需要定期维护，增加了业主的维护成本，大面积的开放空间也可能存在一定的安全隐患，特别是在高层建筑中。随着技术的不断进步和政策的不断完善，第四代住宅将更加成熟和完善。

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