重庆房价当年一直不涨的秘密就藏在这本《重组与突破》里

重组与突破1：如何实现重组实现1+1＞2的效果？

各位书友大家好，欢迎继续做客老齐的读书圈，今天我们来讲黄奇帆先生的新书，重组与突破，之前的几本书，更多地都是宏观的思路，而这本书，是专门针对地方融资平台的，随着房地产周期已过，地方的问题逐渐暴露，那么地方城投怎么办，地方金融机构怎么办，包括一些国有企业如何重组，土地该如何管理，工业，教育，一系列的问题，在本书中都有涉猎，很多都是作者主政重庆的时候，经办过的一些真实案例。这可以说是省部级一把手才要思考的一些问题，我们今天也来了解一下。

作者说，深化改革离不开重组，所谓改革，就是抓住处理政府和市场关系的牛鼻子，通过优化资源配置的方式来提升综合效率，实际上，改革也是体制，机制，和制度的重组，重组是资源配置方式的改革。改革与重组，异曲同工。

各种各样的重组，目的就是实现1+1＞2，或者是5-2＞3的效果，经济能重组，社会也能重组，技术，文化，生态大千世界，都能重组。重组的5种目的，1是实现超常规发展，需要重组思维，企业要想迅速占领市场，扩大规模，获得战略机会，地方要想弯道超车，一般的方法是行不通的，需要转变思路，靠重组来推动，2是化解遗留下来的历史问题，需要创新的重组思维，要打破原有的坐标体系，就需要通过重组解决问题，3是解决广泛存在的问题，需要独特的重组思维，当大家都没有想到好办法解决这个问题，那么就说明要重组了，传统框架，很难解决。4遇上爆发性，危机性的一些尖锐问题，就不能墨守成规，一成不变，要通过重组摆脱危机。5是在社会发展中产生的新政策，新制度，新环境，当企业的活动空间骤然变大的时候，也需要重组思维。其实老齐理解，所谓重组，就是要有变化。跳出现有框架去寻找解决思路。人都是有惰性的，一些东西顺理成章之后，就不太愿意改变。但其实世界上，唯一不变的事情，就是充满变化，所以小到一个人，大到一个国家，整个世界，时刻都得考虑如何顺应变化，重组自己的资源。

接着作者又说了，重组涉及的5种制度条件，1是微观制度，涉及工商企业，金融企业制度，法人治理结构，产权结构，2是涉及国家投融资体制调整当中的投资管理制度和投资控制制度，比如计划经济往市场经济调整。3是重组伴随资本流动，因为可能会涉及金融监管制度，对于投融资，国家不可能放任自流，对于银行，保险，都有强监管。第4，涉及国家宏观调控制度，5如果是跨国重组，还得考虑国与国之间的法律适配问题。

而重组的5个方法，1是边界调整法，2是自愿配置法，3是利益分配法，4是结构调整法，5是管理政策调整法。这些后面还会详细讲，这里就不做过多介绍了。

2001年作者被任命为重庆副市长，当时重庆GDP只有1900亿，财政收入不到200亿，属于是底子薄，矛盾多，任务重的破冰期，第一个麻烦就是烂尾楼，当时两三百人在市委上访，为的就是地铁中心花园的房地产开发项目。这是92年开始建设，包括了住宅，写字楼和商铺，到了97年开发商资金链断裂，项目烂尾了。1000多户居民的钱，套在了里面，随后4年，他们36次上访，市里也开了不下20次会，大家都觉得很棘手，拿不出解决办法。如此反复最后成了老大难问题。

于是黄市长，了解情况，通知相关单位来开会，结果呼啦啦来了70多人，他都没想到，会有这么多相关单位。很多部门也都是被各种协调，给拉了进来。

原来情况是这样的，地铁中心花园的开发商，是个小老板，玩的就是空手道，他本身资金不足，完全靠负债造楼，92年每平米造价也就2000多，整个项目10万平米，总计2亿多。

这个小老板先找到当地居民，说暂时先不给拆迁补偿，你们先到亲戚朋友家里借住，3年后房子盖好了，直接给你们新房，3年过度，再给你们每年15%的利息。那么当地居民当然愿意了，又住新房又拿利息，肯定心里美滋滋。

至于工程建设的钱，他拿土地作抵押，银行答应给他1.64亿，但利息高达15%，而且上来就先扣一年的息，也就是2400万，这就是俗称的砍头息。还差6000多万的缺口，他就搞卖房返租，承诺20%的回报率，这其实就已经是非法集资了，800多户购房者上当。

在开工过程中，房子盖到了7-8层，就用光了1亿多，给动迁居民的利息也支付了不少，眼看资金见底了，银行看他付不出利息，就起诉到法院，冻结了他的资产，这样一来，开发商就彻底没钱了。项目也就停工了。老百姓找他，而他也没招，于是几百人就到政府来解决问题。那么政府咋办，1是让开发商还钱，但他显然没钱，你抓了他也没用，2是政府兜底，但当时财政不富裕，而且有钱也不能这么干。所以最后就是无解。一直拖着。

作者算了笔帐，如果找人接手该项目，算上之前承诺的各种利息，总计投入差不多4.3亿，但是卖房能收回来的钱也就4个亿，所以肯定没人愿意干。那么这个时候，要想解决问题，就得规范各方利益。比如银行，砍头息还是高利贷，这肯定不合理，要予以纠正，所以告诉银行，企业破产了，你的钱就收不回来，我帮你重组，可以让你收回本金，但只能收正常利息。银行此时也只能同意。

施工单位的欠款，肯定要补，老百姓的补偿款和购房款，1.2亿也要补，这个是天经地义，但是承诺的每年15%的利息，不能作数。老百姓此时想的就是，能不亏本就行，对于利息奢望已经不大。所以两个利息一砍，债务就从3.7亿变成了2.1亿。那么继续开发成本就只需要投入2.7亿就够了，之后房子卖4个亿。还是有利可图的。他随即找来重庆城投，一开始 对方还不愿意趟这个浑水，作者以副市长的身份压下去，也只好服从命令。后来作者才知道，城投公司也玩了个猫腻，他并没有自己出钱，而是用自己的信用找到银行，让银行先给出钱，等卖房后再归还。反正最后结果就是皆大欢喜，上访的群众，还给送来一块匾，感谢市政府为他们讨回公道。

当时像地铁中心花园这样的烂尾楼，重庆主城范围内就有70多座，都是难啃的硬骨头，积累了200多亿的银行坏账和社会矛盾，2001-2002年，当你站在重庆万豪酒店楼顶的时候，会发现，解放碑地区，几乎每座高楼周围都有四五座烂尾楼。地铁中心花园，这作为一个成功案例之后，国企开始介入烂尾楼处置。随后还带动民企入场，一开始大家认为的烫手山芋，后来发现遍地是黄金。甚至连摩根士丹利也给吸引过来了。随后两三年时间，重庆烂尾楼通过债务重组问题，快速消化。

下一个案例是城市基础设施配套标准问题，当时已经15年没调整了，2000年，重庆财政体量很小，预算收入只有87亿。土地出让金和城市基础设施配套费加起来才3亿。重庆每年房产在建量是1000万平方米，城市配套费只收了1亿元。作者当时认为，1是配套费标准过低。2是配套费减免权的管理过宽。操作不规范。导致这块收入根本收不上来。

于是在2001年11月初，他就找到了市建委主任，了解这个标准是86年定的，15年没调整了。大家一直认为调整标准会影响发展环境推高房价，所以很多人不赞成调整。作者听了之后，就告诉他们，逻辑完全搞错了，城市配套费，主要是用于道路桥梁，公共交通，供水供气，园林绿化，环境卫生方面，是地方政府，筹措公用设施建设资金的重要渠道。如果这个钱收不上来，城市环境上不去，那么好房子其实也卖不上价。

按照惯例，城市配套费应该相当于房价的6%，86年重庆房价才几百元，所以定44元每平米，而2001年已经是1700元房价了，所以配套费怎么也应该到100元以上。不提高配套费，其实就相当于开发商赚走了，他也不会给你在房价里打折。办事的同志茅塞顿开，所以很快就把价格给提起来了，第二年，全市配套费收入猛增到近10亿。占到了当时一般预算收入的10%，极大的支持了市政基础设施建设。

正当作者解决配套费的时候，中信泰富的荣智健，登门讨债，这又是怎么一回事呢？

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