《房产买卖律师：亲属间无实际交易的房屋买卖合同有效与否？》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例详情

（一）原告主张

原告李某君向本院提出诉讼请求：

1. 确认原被告签订的关于北京市丰台区二号（以下简称二号）房屋的《存量房屋买卖合同》无效。

2. 被告配合原告办理将二号房屋过户至原告名下的手续。

3. 诉讼费由被告负担。

事实和理由：原告与被告是姑侄关系，双方未曾签订任何具有法律效力的抚养协议，被告也未曾对原告履行过赡养义务。原告无亲生子女，虽有继子女，但与继子女之间存在法律上的抚养关系，且继子女履行了一定的赡养责任，并无虐待、不孝等情形。被告一家三口居住在海淀区。二号房屋是由周某强、李某君夫妇及两个女儿共同出资借款，于2002 年全额付款购买并居住。

2007 年 12 月 28 日，周某强去世后，原告与其继子女办理了遗产继承及析产，二号房屋归原告单独所有，原告一直居住至今。2021 年 8 月，被告来到原告家中，逼迫原告在一份无抬头、日期为 2011 年的材料上签字、按手印，原告对该文件的签订并非真实意愿，不予认可。后来原告发现二号房屋已于 2011 年 5 月 24 日以房屋买卖的形式办理了过户手续。2009 年 12 月 9 日，原告在被告带领下，在某公证处公证过一份遗嘱，表明在自己百年之后房产由被告继承。

原告认为，2011 年被告以办理存房产证为由欺骗原告签订了违背其真实意愿的房屋买卖合同，骗取了房屋所有权。原告虽曾有意在百年之后将房产留给被告，但绝不同意在有生之年就出售自己唯一的住所，对于此次房屋买卖，原告完全不知情。二号房屋的物业费、供暖费等所有费用一直由原告缴纳、报销。并且，所谓的房屋买卖合同，被告从未支付过任何钱款，原告也从未搬离此房。

原告认为，二号房屋的买卖交易不真实，违背了原告意愿，侵犯了原告权益，原告是在被欺骗的情况下产生重大误解，被告在没有任何法律约束和付出的情况下取得房屋产权。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院。

（二）被告辩称

李某辉辩称：

1. 关于诉讼时效问题

原告的主张已超过法定的诉讼时效，应依法驳回其诉讼请求。2011 年 5 月 24 日，原被告双方签订《存量房屋买卖合同》，在当日办理房屋过户登记时，经丰台区房屋管理局工作人员询问，当时 78 岁的原告回答“房屋（买卖）登记事项是本人的真实意思表示，本人对提交材料的真实性、合法性、有效性负责”。然而 10 年后，88 岁的原告在起诉状中却称“2021 年 9 月 17 日发现房屋买卖、办理过户不是自己的真实意思表示”。

被告认为，原告在2011 年签订涉案合同时意识清醒，具备民事行为能力，在明确表示房屋买卖行为是自己真实意思表示的情况下，应当知晓该民事行为产生的法律后果。因此，原告在 2011 年就已经清楚自己将涉案房屋出卖给被告，并办理了房屋过户登记。如今原告在十年之后主张当时的行为不是真实意思表示，这已经超过了民事权利保护的诉讼时效。根据民法典规定，诉讼时效为三年。

2. 关于合同效力问题

《存量房屋买卖合同》有效，原告主张无效缺乏事实和法律依据。涉案合同不存在民法典规定的合同无效事由。原告在签订涉案合同时具有相应的民事行为能力，且涉案房屋是原告的个人财产，其有权对自身财产进行处分，签订涉案合同是原被告的真实意思表示，不存在无效情形。

2009 年 12 月 9 日，原告在北京某公证处对涉案房产立下遗嘱：在其去世后，将涉案房产留给被告个人所有；2011 年 5 月 24 日，原被告双方签订《存量房屋买卖合同》后，将涉案房屋过户至被告名下。从这两个事实可以看出，原告自始至终的真实意思表示和法律行为都是将涉案房产过户给被告，而且这两个过程都有第三方专业人员全程参与、专业询问和客观见证，不存在原告在起诉状中所称的“买卖房屋不是本意”“产生重大误解”等情况，因此原告主张涉案合同无效是缺乏事实依据的。

3. 关于虚假诉讼问题

原告受继子女威胁而提出诉讼，有虚假诉讼的嫌疑。被告对原告虽无法定的赡养义务，但姑侄情深，一直对原告关怀备至，每周都会探望、照顾原告。原告在诉前已口头免除被告支付房款的义务，也从未向被告主张过支付房款。

（三）法院查明事实

李某君与李某辉系姑侄关系。

2009 年 7 月，李某君、周某涵、周某英、周某莉至北京市某公证处办理继承权公证。2009 年 7 月 25 日，北京市某公证处出具《公证书》，内容如下：

现查明事实如下：

1. 被继承人周某强于 2007 年 12 月 28 日因病在北京市死亡。

2. 继承人李某君、周某涵、周某英、周某莉向本处申请继承被继承人周某强遗留的房产位于北京市丰台区二号，系被继承人周某强与其妻李某君的夫妻共有财产，二人各占 50%的份额。

3. 据被继承人周某强的继承人李某君、周某涵、周某英、周某莉称，周某强生前无遗嘱，亦未与他人签订遗赠扶养协议。截至本公证书出具之日亦未有他人向本处提出异议。

4. 被继承人周某强的原配妻子林某慧于 1964 年 12 月 27 日因死亡在北京市注销户口，周某强与李某君于 1966 年 6 月 11 日登记结婚，周某强的女儿是周某涵、周某莉，周某强的儿子是周某英。周某强的父亲周某贵于 1979 年去世，母亲谢某玲于 1981 年去世。

5. 现李某君表示要求继承被继承人周某强的上述遗产，周某涵、周某英、周某莉表示自愿放弃对周某强上述遗产的继承权。

根据上述事实并依据法律规定，上述坐落在北京市丰台区二号房产的50%为死者周某强的遗产。因其父母均先于其死亡，其女周某涵、周某莉、子周某英均表示自愿放弃对周某强上述遗产的继承权，因此，兹证明被继承人周某强的上述遗产由其妻李某君继承。2009 年 8 月 12 日，二号房屋登记至李某君名下。

2009 年 12 月，李某君至北京市某公证处办理遗嘱公证，遗嘱内容为：立遗嘱人李某君，我在北京市丰台区二号有房产一套，该房产系我个人财产。在我故去后，将上述房产留给我的侄子李某辉个人所有。

2011 年 5 月 24 日，李某君（出卖人）与李某辉（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定：李某君将二号房屋出售给李某辉，成交价格为 458365 元。同日，李某君（甲方）与李某辉（乙方）签订的《存量房交易结算资金自行划转声明》载明：兹有乙方购买甲方二号房屋，房价款为 458365 元，甲方、乙方本人亲自办理转移登记手续。李某辉支付了二号房屋的买卖契税 13750.95 元、所有权登记收费 80 元。

另外，2011 年 5 月 24 日李某君在房屋登记询问笔录、房屋所有权转移登记申请书、房屋登记受理通知书上签字。李某君表示上述签字并非其本人签字，但经法院释明，李某君不申请笔迹鉴定。2011 年 5 月 24 日，二号房屋过户至李某辉名下。

此外，李某君一直在二号房屋居住至今，二号房屋的供暖费、物业费均由李某君支付。李某辉表示因与李某君姑侄情深，李某君口头免除了李某辉的付款义务，李某辉也同意李某君在有生之年在二号房屋居住。

（四）裁判结果

驳回李某君的诉讼请求。

二、案件分析

（一）证据与主张的关联性分析

1. 原告证据与主张的问题

原告李某君主张《存量房屋买卖合同》无效，理由是受欺诈和重大误解，但从证据角度看，其证据并不充分。虽然原告声称签字非真实意愿，但在办理房屋过户相关手续时，有一系列文件需要原告签字确认，包括房屋登记询问笔录、房屋所有权转移登记申请书、房屋登记受理通知书等。作为具有完全民事行为能力的成年人，原告应当清楚这些行为的法律意义和后果。而且，在有公证遗嘱在先表明其有将房产给予被告意向的情况下，仅以被逼迫签字这一难以证实的说法，无法有力支撑合同无效的主张。

2. 被告证据与主张的优势

被告李某辉提出的反驳证据和主张更具说服力。首先，从时间线来看，2009 年的遗嘱公证和 2011 年的房屋买卖及过户行为具有一定的连贯性，可表明原告对将房产最终归属被告是有过长期考虑的。其次，在房屋过户当日，原告对房屋买卖登记事项表示是真实意思表示这一事实，有房屋管理局的相关记录，这是极为关键的证据。再者，被告虽未支付房款，但有原告口头免除其付款义务这一情节，且与双方长期以来的关系相互印证，进一步增强了被告主张合同有效的可信度。

（二）合同无效事由的法律分析

根据法律规定，合同无效需满足法定事由，如欺诈、重大误解并非必然导致合同无效，在本案中需综合考虑各种因素。原告所主张的欺诈和重大误解缺乏足够证据支持，且即使存在一定程度的误解或诱导因素，也不足以构成使合同无效的充分条件。同时，被告未支付合同对价这一情况，在双方存在特殊关系且有原告免除付款义务这一情节下，也不能成为认定合同无效的依据。

三、办案心得

（一）对诉讼时效抗辩的有效运用

在本案中，诉讼时效是一个关键的抗辩点。深入研究法律关于诉讼时效的规定，并结合案件事实准确提出原告主张已过时效的观点，是非常重要的。通过强调原告在2011 年办理过户手续时的行为和表示，以及多年后的反悔超过了法定三年的诉讼时效，使法官在审理案件时首先对原告主张的及时性产生质疑，为整个辩护策略奠定了良好的基础。这提醒我们在处理类似案件时，要时刻关注诉讼时效问题，及时发现并利用对方在时效方面可能存在的漏洞。

（二）证据收集与呈现的重要性

从证据方面来看，本案的胜诉很大程度上依赖于对各种证据的全面收集和有效呈现。无论是遗嘱公证、房屋过户时的相关文件记录，还是双方关于房款支付的口头约定等证据，都形成了一个完整的证据链，有力地支持了被告的主张。在收集证据过程中，要尽可能全面地挖掘与案件相关的各种材料，不放过任何一个细节。在呈现证据时，要注重证据之间的逻辑性和关联性，清晰地向法官展示证据如何支持自己的观点，使法官能够容易地理解和接受。

（三）对合同效力相关法律的精准把握

准确理解和运用合同效力相关的法律规定是本案胜诉的核心。清楚地知道欺诈、重大误解以及未支付对价等情况在何种条件下影响合同效力，对于构建辩护策略至关重要。通过对法律条文的深入研究，结合本案实际情况，向法官阐述这些因素并不构成合同无效的事由，使法官依据法律作出公正的判决。这要求我们在日常工作中，要不断加强对法律知识的学习和理解，确保在案件中能够准确无误地运用法律武器维护当事人的合法权益。同时，在面对原告各种主张时，要能够运用法律逻辑清晰地反驳，使法官对案件的法律适用有明确的认识。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！