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建发的造园实力，在业内有口皆碑。在成都，我们已经见识过它的王府中式、禅境中式以及盛世唐风三大系列，没有一款不让人津津乐道的。

要知道，在业内具有景观园林对外输出能力的，只有香港置地、龙湖和建发等少数开发商能做到，而中式园林，则唯有建发。不少开发商都毫不避讳地告诉我，他们的园林景观借鉴了建发的某某项目，并把它视为自身产品力高端的象征。

毕竟，抄作业，肯定抄第一名的总没错。

而今天，我们要说的全新项目——成都缦云，由建发房产和华润置地联合开发，项目示范区刚一亮相，就掀起了一场业内的观摩潮，也吸引了大量的购房者关注，其跻身“网红”的背后实际大有来头：

第一、禅境中式之江南气韵。

缦云在建发的产品序列中属于禅境中式，和建发养云同属一个系列，与王府中式的厚重，盛世唐风的绚丽比起来，禅境中式会更现代简约一些。

但即便同属禅境中式，缦云和养云又有不同，缦云的灵感来源于吴冠中的《双燕》图，以画入境，白墙黑瓦，飞檐翘角，充满江南民间建筑意蕴。

因此，尽管缦云并不是成都的第一个禅境中式产品，但它的新鲜感一点都不低，它就是一个全新的作品，以更简单的线条，更轻盈的材质，更多的留白，去勾勒出一个更高级的审美。

第二、千万级园林降维打击。

成都缦云并不是空穴来风，它来源于杭州缦云和苏州缦云，尤其是园林景观部分，我们肉眼几乎无法分辨三者的差异。

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杭州缦云主力面积段为320-350平，售价均在1500万以上；苏州缦云主力面积段162-239平，也是千万级产品，因此我们不难发现，成都缦云的这套园林体系是从千万级产品的园林体系中“复刻”而来的，属于绝对的降维打击，试问哪个购房者经得起这种考验？

第三、三四百万总价很友好。

当前的市场环境，大家有目共睹，新房如果总价控制在400万以内，再结合比较成熟的地段和良好的产品力，是相对比较容易被市场接受的。

而成都缦云的主力价格段，就在300-400万之间，属于总价友好型的定位，对大多数普通购房者来说，是上车改善的合理预算区间。接下来，我们将进一步分析成都缦云的地段和产品，看看它是否值得购买。

01地段 & 配套‍‍‍‍

成都缦云地处剑南大道与南湖立交交汇处的西侧，属于双流怡心街道，它的西侧为九龙仓时代上城、德商华府天骄等楼盘，南侧一街之隔就是怡心湖，周边非常成熟，配套也很完善。

首先，是生态资源。

项目距离约1000亩的怡心湖水体只有约1000米，距离江安河直线距离约1200米，距离约6000亩南湖湿地公园约1500米，距离麓湖约3800米，这些城市量级的生态景观资源分布四周，可谓得天独厚。

而更绝的是，项目西侧和南侧，被一个约40亩的市政公园所环抱，基本达到了“一半公园一半城”的境界，地块中间还有一条自然水系“穿城”而过，无缝衔接，下楼即可逛公园。

其次，是道路交通。

项目的交通非常发达，东侧约500米就是剑南大道，南侧约300米就是牧华路，这“一纵一横”的城市干道体系可以非常方便的接驳城市其他区域，四通八达的同时又没有噪音的干扰，出则繁华，入则宁静。

轨道交通方面，项目东侧约300米，就是地铁5号线南湖立交站，可以非常方便的直达金融城、大源等重要板块，项目西侧约1800米，就是地铁19号线牧华路站，可以接驳成都的双机场。

而道路交通是项目非常重要的优势，它能很好的承接金融城和大源的改善外溢客户，轻轻松松5个站，房价省下一大半。

第三，是学校教育。

根据2023年的划片范围来看，项目应该会划入西侧约1500米的棠湖中学怡心实验学校，这是一所公立的九年一贯制学校，由著名的棠湖中学领办，对口楼盘包含了以前的怡心湖F4，都是比较新比较改善的社区，所以教育水平和生源质量比较有保障。

这里我特别要提一下，双流区是全国唯一一个15年“免费教育区”，全面免除公益性幼儿园保教费和公办高中学费，对双流区学籍是十分友好的。

除此以外，项目北侧一街之隔，还有双流怡心第一幼儿园，以及规划中的k9教育用地，未来在教育资源这一块会更加丰富，并且双流区还是全省第一个实行12年义务教育的区县，教育环境十分友好。

最后，是商业配套。

项目周边生活氛围浓厚，商业配套齐全。东北侧直线距离约700米，是中海右岸环宇坊；东南侧直线距离约800米，是红星美凯龙；直线距离约1500米，是中海天府环宇坊；直线距离约1800米，是翡翠公园万科里；西侧直线距离约750米，是华府洲际广场等商业体，体量不小。

此外，成都缦云南侧，只隔一条牧华路，就是怡心湖，因此这里还有日航酒店（已建成）、凯悦·阿丽拉酒店（规划中）、凯悦·尚翠酒店（规划中）、怡心湖银泰城（在建中）等高端酒店和大型商业体；并且以新加坡滨海湾为蓝本，总面积约12600亩的怡心湖还将打造一个“产城湖”高地，强劲的产业前景也将为缦云提供有力支撑。

综上，我们会发现，成都缦云是一个具有“宝藏”属性的楼盘，生态、交通、教育、商业、产业一样不缺，没有短板，并且质量还都在中上水准，妥妥的“六边形战士”，对于追求“既要又要”的购房者来说，仿佛量身打造。

02‍规划 & 产品

缦云占地约58.8亩，容积率2.0，建筑密度约20%，绿地率约35%，总户数560户，光从土地指标看，就算得上是一块规模适中，低容低密的好地块，具备打造高端产品的基础。

而项目由南北两个地块组成，中间有自然水系，将来会打造水系景观，并可能会申请修建一座桥梁连接两个地块；此外，项目西侧和南侧被约40亩的市政公园环抱，相对于建筑占了约12亩地，而公园和景观占了约60亩地，户均绿地超过70平米，这和住在公园里有什么区别？

整个小区由13栋纯板式结构、10-17F的洋房和小高层，以及3栋纯板式结构、南北朝向的6F三叠拼组成。其中，洋房和小高层共计524户，1梯2户或2梯2户，建筑面积约125-143平；三叠拼共计36户，建筑面积约195-215平。以上均为四房产品，定位纯改善。

建筑布局上，北地块采用了围合式布局，形成了一个约10000平米的大中庭，南北楼间距约50-70米，而东西楼间距达到约170米；南地块则采用了行列式布局，除1栋楼外，均为南北朝向，并形成了面积4500平米以上的双中庭景观。整个小区近70%的楼栋为独栋独单元，超过80%的楼栋为南北朝向，100%的楼盘为板式结构，力求让每一套住宅都能享受到最好的景观、日照、通风和采光。

产品品质方面，缦云当仁不让是目前区域内最好的。

首先，就是现象级的景观园林。

缦云地块拥有天然的7-12米的地势高差，这为打造中式园林景观的立体和层次奠定了基础。项目引江南园林堆山砌石的手法，遵循三进入园尊崇礼序，以约15300平方米的中庭空间为中心，依照“一脉、两院、五园”的景观布局，渐次铺陈打造而成。

一脉，就是项目南北地块中间的那条天然水系，尽管该水系在红线之外，但缦云将捐建近水绿道，形成一条林溪玉带。

两院，即雅集院和雅致院，其中雅集院位于北地块，由“引水逐玉、云影浮庭、诗语闲庭、寻梦乐园、丛林童趣”五个景观节点组成，其中目前我们能看到的整个实景示范区，就仅是“引水逐玉”的部分而已。而雅致院，则位于南地块，充分利用高差打造了立体园林空间，由“闻溪入境、静思云庭、云谷荣梦、森氧秘境”等四个景观节点组成。

五园，即五大品质归家花园，也是上述9大节点中最大的景观组团，基本涵盖了整个社区中庭景观，包括引水逐玉、云影浮庭、诗语闲庭、闻溪入境、青林拾趣五个部分。

在宏观上了解了缦云的整个园林规划之后，我们再聚焦到它目前已经实景呈现的部分，也就是“引水逐玉”这个景观节点上，它也是整个景观中的“点睛”之笔。其动线按照三进礼序的方式展开：

一进府门。

建发的大门从不让人失望，缦云自然也是如此。项目大门主体宽约40米，高约8米，加上两侧景墙宽度则超过了50米，加上约600平米的门厅广场，构成了缦云大气恢弘的主入口。

大门采用了对称的建筑手法，白墙黑瓦，精致儒雅。高大马头墙形成的凹字形入口，有聚宝盆的寓意，此外在建筑细节上融入“华纹”，打造了多处复杂的云纹隔栅，呼应缦云之名。正中处水景引入被誉为“石冠群山”、“砚国明珠”的歙砚造型，大门上方挂置匾额，两侧则布置铜狮、罗汉松等镇宅，加上歇山顶和鹊尾脊等门头造型，要说仪式感，那还的是咱中式老祖宗。

二进连廊。

进入大门，沿着3.6-4米高的“清澜环廊”而行，左侧整面艺术装置墙，右侧则搭配水汀景致，人在廊中走，似在画中游。

这条廊道穿越整个示范区最精华处，一路移步换景，空间互相渗透。这里缦云引入了吴冠中的《双燕》图，将画中的“一棵松、一道门、一座亭”仿佛搬到了现实中。

三进庭院。

三进庭院景观延续江南水乡风韵，由满庭芳、云萦径、月疏影、月转廊、枫染、驭云等六处景观节点组成，包含长廊、小径、庭阁、叠石、镜景等多重中式园林特色，为业主提供一方悠然会友空间。

除了三进院落这一物理明线之外，缦云还将宋代著名文人苏轼的创作融于文化暗线中，从建筑、景观、生活等层面无声浸润，需要业主去慢慢体会，正所谓“一座缦云，半部苏轼词”。

其次，是相得益彰的建筑立面。

缦云造园在先，建房在后，而中式园林和江南气韵要体现在建筑上，难度系数并不低。因此，缦云邀请了上海拓观建筑设计机构操刀，担纲建筑设计。

整体上，缦云的立面采用了经典三段式设计，底座首层部分采用了大挑檐设计，让建筑更具威严仪式感，入户大堂以暖色调元素点缀，增加归家的温馨感；中段部分轮廓平整，每层均采用了通透大玻璃面，增加采光和观景通透性，周边一圈窗框以香槟金色线条勾勒，增加线条美感；顶部则采用了独特的鹊尾脊形态，飞檐翘角，呼应中式园林，屋顶下方采用了竖向香槟金艺术格栅，让屋檐更加轻盈飞扬。立面材质上，主要是玻璃+真石漆+金属漆+金属格栅+铝板，整体质感在线。

最后，是业主私享的下沉会所。

目前，成都的一线新盘，大概率会配置一个不错的下沉式会所供业主使用，缦云也按照这个标准，打造了一个约600平米的下沉式活动空间，虽然面积不算很大，但足够精致，也包含了业主私宴厅、瑜伽区、健身房、会议空间等比较实用的功能空间。

总的来说，缦云的土地指标优异，周边环境加分，产品风格独特，园林景观超配，整体品质接近市场一线水准，符合项目改善定位，在区域内具有一定的市场统治力。

03‍户型解析

缦云的主力户型其实只有两种，125平和143平的四房，都是当前市场上主流的改善面积区间。

A户型：125平四房两厅双卫

该户型面宽14.9米，4.5开间朝南，1梯1户独立入户，电梯前室双面采光，南北通透，明厨明卫，拥有半独立的生活阳台区，整体偏重功能性一些。

B户型：143平四房两厅双卫

该户型是市面上卷王之王的143户型，但我觉得它算是空间分布比较均衡的一个，整个户型面宽高达16米，4.5开间朝南，1梯1户独立入户，有双面采光的电梯前室；LDKB一体化设计，其中客餐厅开间7.2米，算是行业较高值，尺度比较舒适；主卧开间3.6米，带过道式衣帽间和可以放下浴缸的主卫，这也是尺度均衡的一种表现；四个卧室，最小开间也没有低于3米的，而且进深不错，所以房间的尺度感也是行业较高值。

总的来说，缦云的户型设计得分较高，如果能有独立生活阳台，且景观阳台进深再大一点，就完美了。

缦云125平户型为清水房，143平户型采用精装交付。

04‍价格 & 购买建议‍‍

缦云即将推出1、2、3、5、9栋共计150套房源，全2梯2户，楼高14-17F，层高均为3米，面积125-143平，其中125平为清水交付，143平为精装房，控总价的意图比较明显。

预计清水单价约为2.4万/平，精装单价约为2.7万/平，这个价格和区域内比较优质的二手房源大体相当，但考虑到产品迭代的因素，因此单价总体来说合理；而更关键的还是总价控制，缦云除了叠拼以外的所有房型，基本都控制在了300-400万区间，这对改善自住型的购房者就比较友好了。

因此，个人建议预算在300-400万量级，生活工作半径在城南，以地铁5号线通勤为主，尤其是金融城和大源外溢的改善自住需求购房者，可以积极考虑缦云。

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