“严征细管”下房产税政策误区知多少？

针对当前经济形势十分严峻的现实，全国各地税务机关在税收征管中纷纷加强“严征细管”，特别重视抓好房产税、城镇土地使用税和印花税等“三小税种”征收管理；2024年10月25日，包钢股份（600010.SH）发布公告称，公司控股子公司内蒙古包钢稀土钢板材有限责任公司对房产税纳税申报情况进行了自查核实，因对计税依据理解不一致，稀土钢板材公司需补缴2018年12月至2024年6月房产税及滞纳金合计1.11亿元；企业在房产税管理中存在哪些误区以及如何加强税务风险防控是财税人士值得思考的问题。

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误区1：企业未取得房产证的房产不需要缴纳房产税。

【解析】根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发〔1986〕90号)第二条规定，“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳”。

因此，房产税的征税对象是“房产”，只要企业的房产属于房产税的征税范围，无论是否办理房产证、都应该申报缴纳房产税。

误区2：企业为员工无偿提供的职工宿舍应免征房产税。

【解析】根据财政部 国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知（财税〔2000〕125号）第一条规定，“对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房暂免征收房产税”。

根据财政部 国家税务总局关于企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房房产税和营业税政策的通知（财税〔2013〕94号）规定，“财税〔2000〕125号第一条规定，暂免征收房产税的企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，是指按照公有住房管理或纳入县级以上政府廉租住房管理的单位自有住房”。

因此，财税〔2000〕125号文件中规定的“公有住房和廉租住房”具有特定含义，企业免费或低价出租给职工居住的宿舍，如果不属于“公有住房和廉租住房”就不能享受免税政策。

误区3：企业的地下建筑均可按原价的一定比例作为应税房产原值计算缴纳房产税。

【解析】根据《财政部 国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税〔2005〕181号）的规定：“自用的地下建筑，按以下方式计税：

（1）工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值，应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%-30%）]×1.2%

（2）商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%-30%）]×1.2%

（3）对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税”。

因此，企业的地下建筑需要区分两类：地上房屋相连的地下建筑和完全建在地面以下的建筑，但对于与地上房屋相连的地下建筑应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

误区4：企业房屋转租取得的租金收入应按规定征收房产税。

【解析】根据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第二条规定：“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳”。

因此，由于转租者不是产权所有人，自然也不是房产税纳税人，对转租者取得的房产转租收入不应该征收房产税。

需要说明的是，转租是部分企业用于降低房产税税负的方式，即企业以较低价格出租给关联公司，再由关联公司向实际承租人出租，由于只需企业按租金收入交房产税，较低的租金可以降低房产税，且关联公司不需要缴纳房产税。但需要注意的是企业向关联方出租物业时，租金不能过低，否则将存在被纳税机关纳税调整的风险。

误区5：企业出租房屋收取的租金收入中包含的水电费、通讯费、煤气费等不能从房产税计税依据中扣除。

【解析】企业出租房屋的租金应包括出租的房屋及其他不可分割、不单独计价的各种附属设施及配套设施的租金收入。对租金收入中包含的水电费、电话费、煤气费等，凡单独计价的可予以扣除；凡不能单独计价或者计价明显偏高及划分不清的，由税务部门核定扣除。

误区6：企业已办证抵押给银行的未售商品房应征房产税。

【解析】根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)第一条规定：“对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税”。

所谓“使用”，不应当包含仅用于抵押融资的开发商品房，所以当开发商品房用于抵押融资时，仅仅是指使用了开发商品房资本（产）功能，而不是房屋的物理使用功能，不符合财税地字〔1987〕3号文件中对房产税征税对象“房屋”的定义。

因此，根据国税发〔2003〕89号规定，如果房地产开发企业将开发产品用作抵押后，仍作为新建商品房销售，会计亦未转“固定资产”或“投资性房地产”科目核算的，也未实际使用或出租、出借的，则不应当征收房产税。

误区7：企业一次性收取多年租金应一次申报缴纳房产税。

【解析】根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发〔1986〕90号)第七条规定，“房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定”。

因此，房产税应按照权责发生制原则申报缴纳，不论该年度租金收入是否收取，以及不论一次性收取若干年度年度租金，企业应按均摊方式分摊到每一纳税期间缴纳房产税。

误区8：企业将名下的房产转让的当月终止房产税申报。

【解析】

根据《财政部国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）第三条的规定：“纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。”

纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，可在电子税务局进行纳税义务终止，相关资料留存备查。即纳税人可登录全国统一规范电子税务局，通过【我要办税】-【税费申报及缴纳】-【财产和行为税申报】-【财产和行为税税源采集及合并申报】，选择【财产和行为税税源采集】，点击对应房产税税源采集，点击【义务终止】，填写房屋转出时间，进行纳税义务终止。

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