《房产律师：债务人转移房屋引发债权人起诉撤销案例解析》

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。) 案例详情

一、案件背景与原告诉求

赵君向法院提起诉讼，提出以下诉讼请求：最初要求判令撤销钱刚与钱旭于2020 年 4 月 24 日签订的“北京市存量房屋买卖合同”，撤销钱旭房产证，以及撤销相同合同和钱旭京房产证（后对第二项诉讼请求撤回）。之后，将第一项诉讼请求变更为判令撤销钱刚与钱旭于 2020 年 4 月 24 日签订的“北京市存量房屋买卖合同”，撤销房屋登记。

赵君提出诉讼请求的事实和理由如下：2018 年 3 月 27 日和 4 月 1 日，钱刚、吴群、陈杰共同向赵君分别借款 162 万元和 60 万元。借款到期后，三人未按约定偿还。赵君诉至法院，在诉讼中达成调解协议，但钱刚等人仍未履行给付义务，赵君遂申请强制执行。在执行过程中，赵君发现钱刚于 2020 年 4 月 24 日将其名下位于北京市大兴区 A 室及 -2 层 2057 车库（面积 23.44 平米）转让给钱旭（钱刚的哥哥），楼房转让价 1642000 元，车库转让价 138000 元。经赵君调查，该房屋市场价约 500 万左右，车库约 25 万左右，转让价款明显低于市场价，此转让行为致使赵君的债权无法实现。

二、被告辩称

1. 钱刚辩称

不同意赵君的诉讼请求。钱刚称222 万元借款并非自己使用，是其他人使用且承诺还款但未还。涉案房屋是金清购买的，自己未支付购房款，房屋实际也是金清居住。房屋过户给钱旭是因为金清得知自己被起诉执行，担心影响房产，所以找钱旭背户，过户费也是金清支付的。

2. 钱旭辩称

认可房产过户到自己名下这一事实，但强调房产是金清购买的，借名买房并不违法，该房产原本就不属于钱刚，所以过户登记并未损害赵君的利益。

3. 金清辩称

涉案房屋是自己于2013 年购买的房产，总房款 238 万元。购买房屋时原本计划支付 50%首付款，剩余 50%贷款，但后来因贷款需要夫妻签字，钱刚妻子不同意，所以自己支付了全款，房屋登记在钱刚名下。

购房款支付情况为：2014 年 1 月 3 日支付 166 万元（其中 120 万转账给案外人钱峰后由钱峰账户支付、46 万元现金支付）、2014 年 11 月 14 日现金支付 723506 元。房屋购买后，居住、装修、物业费等支出都由金清负担。金清还与钱旭签署了借名买房的协议。其认为债权人撤销权的前提是影响债权人利益，而涉案房屋本身不属于钱刚，不影响赵君的债权利益。

三、法院查明情况

1. 赵君对钱刚的债权情况

2020 年 2 月，赵君以民间借贷纠纷起诉陈杰、吴群、钱刚两个案件，经调解达成协议：

- 在一个案件中，调解确认“被告陈杰、吴群、钱刚于 2021 年 3 月 31 日前返还原告赵君借款本金 162 万元并支付利息（以 162 万元为基数，按照年利率 20%的标准计算，自 2019 年 10 月 1 日起至借款实际清偿之日止）。双方再无其它争议……”；

- 在另一个案件中，调解确认“被告陈杰、吴群、钱刚于 2020 年 10 月 1 日前返还原告赵君借款本金 60 万元并支付利息（以 60 万元为基数，按照年利率 20%的标准计算，自 2019 年 10 月 1 日起至借款实际清偿之日止）。双方再无其它争议……”。

调解书生效后，陈杰、吴群、钱刚未履行付款义务，赵君申请强制执行。2020 年 12 月 25 日，北京市房山区人民法院出具执行裁定书，载明“执行到位标的 186322.63 元，未执行到位标的 413677.37 元......因被执行人名下暂无财产可供执行......裁定如下：终结本次执行程序。”

另外，2021 年 9 月 28 日，北京市房山区人民法院又出具一份执行裁定书，内容为“执行到位标的 0 元，未执行到位标的 162 万元（不含利息），执行费 18600 元被执行人未缴纳.....因被执行人名下暂无财产可供执行......裁定如下：终结本次执行程序。”

2. 房屋买卖与过户情况

2020 年 4 月 24 日，钱刚与钱旭签署《北京市存量房屋买卖合同》，约定钱刚向钱旭出售其名下坐落于北京市大兴区 A 室房产（建筑面积 135.68 平方米），房屋售价 1642000 元，买受人于 2020 年 4 月 24 日前支付购房款。同日，该房产从钱刚名下过户登记至钱旭名下，但钱旭并未向钱刚支付 1642000 元购房款。

3. 各方主张及证据情况

庭审中，钱刚、钱旭、金清均主张北京市大兴区A 室房屋实际是金清于 2013 年全款出资购买，金清是实际权利人，金清与钱刚是借名买房关系，房屋实际由金清居住，后金清又与钱旭签署了借名买房协议，所以涉案房屋才从钱刚名下过户登记至钱旭名下。

为证明其主张，金清提交了以下证据：

- 案外人钱峰的银行银行卡流水，显示该银行卡在 2013 年 12 月 13 日当日现金存入 50 万元，他行转入 70 万元……于 2014 年 1 月 13 日消费支出 120 万元，金清主张这 120 万元是其个人支付至钱峰账户，2014 年 1 月 13 钱峰将 120 万元用于代金清支付购房款；

- 2014 年 1 月 3 日，北京 C 公司出具的房款项 166 万元的发票（付款人为“钱刚”），2014 年 11 月 14 日，北京 C 公司出具的房款项 723506 元的发票（付款人为“钱刚”）；

- 北京 C 公司出具的五份收费证明、收据及钱峰的银行卡相应缴费流水，证明载明收到卡号×××的银行卡在 2016 年 6 月 1 日支付的 7652.4 元，2016 年 1 月 23 日支付的 960 元，2018 年 2 月 5 日支付的 8440.15 元，2019 年 1 月 7 日支付的 8440.15 元，2019 年 12 月 8 日支付的 7449.35 元、960 元，数据载明收款项目为物业费、车费；

- 钱旭与金清于 2020 年 4 月签署的《借名买房协议》，载明金清以钱旭的名义购买北京市大兴区 A 室房屋；

- 案外人齐蓝的银行卡交易记录，欲证明 2020 年 4 月 24 日房屋由钱刚过户至钱旭名下时，系齐蓝代金清缴纳了相关房屋过户税费。

钱刚提交了其名下的中国银行部分银行流水，欲证明自己未支付购房款。

经确认，钱刚、钱旭是亲兄弟关系，金清与钱刚、钱旭是表兄弟关系，钱峰与钱刚、钱旭是堂兄弟关系。

四、裁判结果

1. 撤销钱刚、钱旭于 2020 年 4 月 24 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；

2. 撤销钱刚将坐落于北京市大兴区 A 室房屋转移登记给钱旭的过户登记，恢复该房屋登记至钱刚名下；

案件分析

从律师角度看，本案的关键在于债权人撤销权的行使以及借名买房主张的认定。

首先，赵君依据调解书成为钱刚的合法债权人，且其债权在执行程序终结后仍未获清偿。在此情况下，赵君要求撤销钱刚与钱旭之间的房屋买卖合同及过户登记行为。

对于钱刚、钱旭、金清提出的抗辩，即涉诉房屋是金清借钱刚之名购买，后又与钱旭存在借名买房协议，他们主张钱刚并非房屋实际所有权人，房屋过户未损害赵君权益。然而，这种抗辩存在诸多问题。在赵君对钱刚的债权确认之时，涉案房屋登记在钱刚名下。虽然他们提出借名买房的主张，但鉴于各方之间的亲属关系，金清提交的证据在证明其交纳购房款及实际居住情况方面存在不足。其提供的银行流水、发票等证据虽有一定指向性，但无法完全排除合理怀疑，证据的证明效力不足以支撑其主张，因此法院对此抗辩不予采纳。

其次，在借名买房的情形下，从物权公示角度来看，出名人取得了法律认可的房屋所有权，房屋原则上构成出名人的责任财产。基于物权公示的基本效力，未经登记的隐形权利一般不能对抗执行债权人，这意味着借名人需承担因借名而丧失所购房屋权利的风险。在本案中，涉案房屋属于钱刚的责任财产。在钱刚负有对赵君的债务且未履行的情况下，钱刚将名下涉案房屋过户给钱旭且未收取对价，这种行为显然对赵君的债权造成了损害。因此，赵君有权要求撤销钱刚与钱旭之间的合同以及相应的过户登记行为。

办案心得

1. 对证据链的深入剖析是关键

在处理此类复杂案件时，必须对各方提交的证据进行全面、深入的分析。不仅要关注单个证据的内容，更要注重证据之间的关联性以及整个证据链的完整性。就本案而言，对方提出了一系列看似完整的证据来支持借名买房的主张，但通过仔细分析可以发现其中的漏洞。比如金清提供的支付购房款证据中涉及多人转账和现金支付情况，在存在亲属关系的背景下，这些证据的证明力受到影响。在审查证据时，需要从多个角度思考，如证据来源的合理性、证据形式的合法性以及与案件事实的契合度等，从而准确判断证据的可信度，为案件胜诉奠定基础。

2. 准确把握法律原则与具体规定的应用

熟悉并准确运用与案件相关的法律原则和具体规定至关重要。在本案中，涉及到债权人撤销权和物权公示原则等重要法律知识点。理解债权人撤销权的构成要件以及在何种情况下债权人有权干涉债务人的财产处分行为，同时依据物权公示原则分析借名买房关系在法律上的效力和对债权人利益的影响。只有将法律规定与案件事实紧密结合，才能构建起有力的法律论证，使法官能够清晰地理解和接受我们的观点，确保胜诉的可能性。

3. 对案件背景和当事人关系的全面了解

深入了解案件背景和当事人之间的关系对于分析案件走向和制定诉讼策略具有重要意义。本案中各方当事人存在复杂的亲属关系，这种关系可能影响证据的真实性和可信度，也可能在交易行为中产生特殊的动机。通过对这些背景信息的挖掘，可以更好地理解案件中的行为逻辑，发现对方主张中的不合理之处。例如，在判断借名买房主张是否合理时，当事人之间的亲属关系增加了证据审查的谨慎性，也为我们反驳对方提供了有力的依据，有助于在庭审中更有针对性地应对对方的抗辩。

4. 庭审策略的灵活制定与有效执行

根据案件具体情况制定灵活的庭审策略是胜诉的重要保障。在庭审前，要充分预测对方可能提出的观点和证据，并准备好相应的反驳方案。在庭审过程中，要根据实际情况灵活调整策略，突出重点，清晰、有条理地阐述我们的观点和法律依据。例如在本案中，针对对方的借名买房抗辩，我们在庭审中重点围绕证据不足和物权公示原则进行论述，通过对证据的逐一分析和对法律原则的详细解读，向法官呈现一个清晰的案件事实和法律关系画面，使法官能够认同我们关于撤销合同和过户登记的主张，最终赢得案件。