2024年起，楼市迎来“铁腕新规”，7年前的楼市历史或再次上演？

在很多人心目中，房地产行业兴旺发展了几十年，房价也持续上涨了几十年。不过了解房地产行业的人都知道，虽然整体房价在不断上涨，但房地产行业同样经历了一些挫折。

2008年受美国次贷危机的影响，中国的房地产行业也受到了很大的冲击，很多地方都出现房价大幅下降，人们对楼市信心不足，导致房子卖不出去，相信经历过2008年楼市的人，至今都会心有余悸。

2014年我国楼市库存量达到很高的水平，据统计，2014年全国100城的商品房的库存量达到6.2亿平方米，在楼市高库存的环境下，楼市再次陷入低迷。

房地产行业的高库存不利于房地产行业的正常发展，也不利于房地产行业上下游产业的发展，于是国家开始推出去库存政策。其中最有效的去库存政策就是棚改的全面推进，棚改政策采用货币化安置的方式，给拆迁户大量的资金补偿，使得老百姓手中有大量的资金。

经历了棚改政策之后，很多老百姓手中有很多钱，但是普通老百姓没有可靠的投资渠道，放在银行又会发生通货膨胀。最终很多人还是选择把钱拿来买房，大量的资金再次流入楼市。我们也看到了棚改政策之后，去库存效果非常明显，不过房价也在这一轮去库存政策中获得了一轮上涨。

尤其是三四线城市和县城，在2016年-2018年之间，房价确实经历了一轮大涨，现在很多三四线城市的房价已经超过一万，一些县城的房价也达到了七八千。而三四线城市和县城的工资水平可能只有三五千，房子总价已经接近100万，房价确实处于偏高的水平。

总结2014年的楼市，2014年楼市面临了巨大的库存压力，楼市迎来了一段时间的低迷，然后在国家去库存的政策引导之下，楼市的库存量确实有所降低，并且房地产行业也逐渐走出低迷，不过房价新一轮的上涨也导致房价达到新的高度，很多普通购房者新一轮房价上涨之后，变得更加买不起房子。

很多人认为2021年的楼市环境和2014年很像，仿佛楼市回到了7年前。为什么会有这样的感受呢？我们都知道，2020年受疫情的影响，楼市进入寒冬，虽然2020年下半年楼市已经开始慢慢回暖，但是现在人们依然对房地产市场的信心不足，至少在房地产投资层面，人们的投资信心不足。可以说今年的楼市延续了2020年的楼市环境，人们对房地产行业的信心依然没有回来，楼市依然处于比较艰难的时期。

同时2021年的楼市库存量像极了2014年，据统计2020年底全国商品房的库存量已经达到5.7亿平方米，和2014年6.2亿平方米十分接近。可以说2021年开始，楼市的库存量已经开始逐渐接近2014年的高库存。

有人担心楼市7年前的历史会重演，2021年开始楼市可能会陷入低迷时期，并且为了新一轮的去库存，未来几年，房价可能再次迎来新一轮的上涨。如今的房价已经普通购房者不堪重负，如果房价再经历一轮大幅上涨，那么将会有更多人买不起房子。

7年前的楼市历史真的会重演吗？笔者认为不会，因为现在的调控层面不允许房价继续大涨下去，相比2014年，如今的楼市调控政策逐渐完善，在如今的调控政策体系下，房价大涨大跌的情况基本上不可能再出现。

特别是2021年开始，楼市迎来“铁腕新规”，房价不可能再像7年前的楼市一样，因为去库存迎来一轮大涨。

2020年12月31日，央行、银保监会共同下发了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》，通知对房地产贷款余额和个人住房贷款余额分为5档进行管理，银行根据规模的大小被分为5档，分别为中资大型银行、中资中型银行、中资小型银行、县域农合信用社和村镇银行，并设置了房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款占比上限。

这一新规本质就是限制资金流入房地产行业，通过各银行设限来控制资金流入房地产行业的比例，可以说从源头上关闭了房地产行业资金的“水龙头”。去年银保监会多次强调限制违规资金流入楼市，比如消费贷款，经营贷款等违规流入楼市，而这一次的“房贷新规”不仅限制违规资金流入楼市，不管是不是违规资金，都不得超过设定的上限。

“房贷新规”是2020年最后一天出台，可以说直指2021年楼市，从开年第一天就让楼市迎来了这样的“铁腕新规”，从房地产金融层面收紧调控，不仅对房地产金融的稳定有重大意义，更是2021年楼市的楼市调控的风向标。

这一新规也被很多人称为房地产行业的“2条红线”，相信大家应该还记得去年央行发布的房地产行业的“3条红线”。2020年下半年，央行出台了“3条红线”融资监管新规之后，房企就开始面临巨大的压力。

“3条红线”也就是剔除预收款后的负债率不超过70%；净负债率不超过100%，现金短债比不低于1。这一新规出台之后，各大房企都面临比较大的去负债压力，虽然这会给房企造成非常大的压力，但是也有利于引导房企朝着健康的方向发展。过去很多房企都会选择盲目扩大规模，房企规模确实越来越大，但是房企的负债率也越来越高，房企破产的风险也越来越高。

现在“3条红线”相当于引导房企先进行去负债，当房企的负债率达到合理的水平之后，才能进行融资扩张，这不仅有利于房企朝着健康的方向发展，同时有利于整个房地产行业朝着健康稳定的方向发展。

其实房地产行业的发展本来就是周期性的，2021年的楼市环境和2014年的楼市环境很像是正常的现象，不过即使楼市环境再怎么相似，7年前的楼市历史也不可能重演，原因很简单，现在的楼市调控环境与7年前完全不同。随着这些年房地产行业的发展，楼市的调控政策体系在不断完善，在这样的调控环境下，房价大涨大跌的情况基本上不会再出现。

结合2021年的国家出台的“房贷新规”，以及去年出台的“3条红线”新规，在这样的“禁锢新规”之下，房地产行业已经开始逐渐回归理性，不会再出现一些不稳定的因素，包括2014年之后的房价大涨。