房产律师：签房屋合同后卖方变卦，买方反诉继续履行合同实例剖析

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在2018 年 1 月 31 日这一天，迟某杰（出售方）与郭某霖（购买方）就位于北京市海淀区的一处两居室（面积为 72.61 平方米）签订了《房屋买卖合同》，双方约定该房屋的成交价格为人民币 370 万元，房款分二期支付。具体而言，在合同签订之日，购买方需交付定金 70 万元，剩余的 300 万元房款则要在房屋过户当日支付。

值得注意的是，当时签订合同时，该房屋处于出租状态，这也为后续一系列的争议埋下了伏笔。为此，双方还签订了《补充协议》，针对房屋交付、付款以及可能出现的不同情况等诸多事项进行了详细约定。

二、原告诉求及理由

（一）迟某杰的诉讼请求

1. 判令解除双方房屋买卖合同；

2. 判令郭某霖承担 70 万元的定金损失；

3. 判令郭某霖返还其拆迁安置协议原件及返还面积结算安置协议原件；

4. 判令郭某霖承担本案诉讼费用。

（二）迟某杰主张的事实与理由

早在2018 年 1 月 31 日双方签订房屋买卖合同之时，郭某霖先是用其母亲的银行卡支付定金 60 万元，后又支付现金 10 万元，总计定金 70 万元。按照房屋买卖合同补充协议的约定，在房屋租赁合同到期（2021 年 5 月 20 日到期）时，若房屋产权证未能办理，不能办理过户，购买方郭某霖应向迟某杰支付第一笔房款人民币 250 万元，在办理过户当天支付剩余房款 50 万元。

然而，2021 年 5 月 20 日房屋租赁合同到期后，迟某杰通知郭某霖收房并支付 250 万元，但郭某霖却以各种理由拒绝收房。虽然后来在 2021 年 6 月 16 日，郭某霖让其子郭某辉验收房屋，确认承租户腾空物品后锁好房屋并取走了房屋钥匙，可依据补充协议约定郭某霖应于 2021 年 6 月 20 日向迟某杰支付第一笔购房款，但其却以迟某杰不配合为由拒绝履行付款义务，迟某杰认为郭某霖的这种行为表明其不再履行合同了，所以才提起了上述诉讼请求。

三、被告辩称及反诉请求

（一）郭某霖的答辩意见及反诉请求

郭某霖辩称，不同意迟某杰的诉讼请求，认为其请求没有事实法律依据，请求法院依法驳回。

同时，郭某霖还提出了反诉请求，具体如下：

1. 判令双方继续履行《房屋买卖合同》和《补充协议》；

2. 判令迟某杰将位于北京市海淀区某房屋交付自己（房号如果有变更以变更后为准）；

3. 判令迟某杰支付自 2021 年 6 月 21 日，暂算至 2021 年 11 月 19 日违约金 528500 元；

4. 判令迟某杰给付 2018 年 1 月 1 日至 2021 年 5 月 20 日租金 234000 元；

5. 本案诉讼费用由迟某杰承担。

（二）郭某霖主张的事实与理由

时间回溯到2016 年 1 月 27 日，迟某杰和北京 Z 公司签订了《安置房认购协议》和《安置房补偿协议》购买北京市定向安置房，而后郭某霖和迟某杰就该房屋的买卖达成了一致意向。郭某霖先是在 2017 年 7 月 25 日给付迟某杰现金 10 万元，接着在 2018 年 1 月 14 日，通过其母亲刘某兰的银行账户向迟某杰转账 23 万，2018 年 1 月 31 日，又转账 37 万元，上述款项加起来共计 70 万元，刚好符合合同签订日支付定金 70 万元的约定。

同样是在2018 年 1 月 31 日，双方正式签署《房屋买卖合同》，明确了房款支付方式等关键内容。并且，由于房屋当时处于出租状态，双方约定迟某杰在 2021 年 6 月 20 日租赁到期之日将房屋交付郭某霖。就在同日签订的《补充协议》里，对于不同情况下的房款支付、违约等都做了详细约定，其中就包括若不能办理产权证、不能办理过户时的付款安排，以及逾期未按时交付房屋要按每日千分之五计违约金等条款。

可到了实际履行环节，2021 年 6 月 27 日，郭某霖根据迟某杰指示，以母亲刘某兰的银行账户向李某丹转账 250 万元，结果因银行原因未到账。发现没到账后，郭某霖又于 2021 年 7 月 2 日再次转账 250 万元，但是迟某杰收到此款后当天就退回了。郭某霖认为房屋租赁到期后，迟某杰强行霸占房屋，拒不履行合同约定的交房义务，为维护自身合法权益，便提出了反诉。

四、迟某杰针对反诉的辩称

迟某杰明确表示不同意郭某霖的全部反诉请求，认为其反诉请求没有法律依据和事实依据，请求法院予以驳回。

五、法院查明情况

2018 年 1 月 31 日签订的《房屋买卖合同》和《补充协议》中，除了前面提到的房款支付、房屋交付等内容外，还有关于违约责任的详细规定。

比如，在《房屋买卖合同》的第五条中，对于逾期交房责任规定为除不可抗力外，出售方未按合同约定的期限和条件将房屋交付购买方的，要自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向购买方支付已交付房价款的万分之十五的违约金，并于房屋实际交付之日起当日内向购买方支付违约金，且合同继续履行；对于逾期付款责任也做了相应规定，购买方未按约定时间付款的，自约定的付款期限届满之次日起至实际交付支付应付款之日止，按日计算向出售方支付逾期应付款的万分之十五的违约金，并于实际支付应付款之日起当日内向出售方支付违约金，合同继续履行。

在《补充协议》里，对于房屋交付时相关手续的交接、不同情况下房款支付的先后顺序等都有着细致约定。

实际履行过程中，在2021 年 6 月 16 日左右，双方通过短信沟通支付购房款事宜，但未能谈妥。当日，郭某霖之子从迟某杰处取得了涉案房屋钥匙，不过并未取得门禁卡、水卡、电卡、燃气卡等。到了 2021 年 6 月 20 日这个双方约定的交房及付款日期，双方却均未进行联系。之后在 2021 年 7 月 2 日，郭某霖向迟某杰之妻李某丹支付房款 250 万元，结果被退回。迟某杰明确表示不同意继续履行合同及补充协议，而郭某霖则明确要求继续履行合同及补充协议。

在诉讼过程中，经过法院询问，双方确认涉案房屋现具备办理权属登记的条件。

六、裁判结果

1. 郭某霖于本判决生效后十日内，支付迟某杰第一笔购房款 250 万元；迟某杰于收到该房款当日，向郭某霖交付北京市海淀区某房屋及房屋钥匙、门禁卡、水卡、电卡、燃气卡；

2. 迟某杰于本判决生效后三十日内，协助郭某霖将北京市海淀区某房屋权属登记在郭某霖名下；郭某霖于办理权属登记当日，支付迟某杰剩余房价款 50 万元；

3. 驳回迟某杰的全部诉讼请求；

4. 驳回郭某霖的其他反诉请求。

案件分析

从法律角度来看，迟某杰与郭某霖签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，并且没有违反法律法规的效力性强制性规定，所以应当认定为有效合同。既然合同有效，那么双方就应当严格按照合同约定来行使权利、履行义务。

房屋买卖合同属于典型的双务合同，在这种合同关系中，卖方负有交付房屋、协助办理产权过户等义务，而买方则负有支付购房款的责任。

在双方补充协议约定的2021 年 6 月 20 日这个关键时间节点上，双方都出现了履行合同不符合约定的情况。迟某杰作为卖方，仅仅在 2021 年 6 月 16 日提供了房屋钥匙，却未按照约定交付门禁卡、水卡、电卡、燃气卡等重要物品，这显然没有完全履行交付房屋的义务；而郭某霖作为买方，也未在当日支付相应的购房款，而是延迟到了 2021 年 7 月 2 日才进行支付，并且支付的 250 万元还被迟某杰退回了。

无论双方是基于之前合作产生了矛盾，还是彼此之间存在不信任等原因，这些都不能成为不履行合同义务的合理借口。所以，在这种双方均构成违约的情况下，各自都应当承担相应的损失。正因如此，对于迟某杰要求双倍支付定金的本诉请求，以及郭某霖要求支付违约金及房租损失的反诉请求，法院才均不予支持。

如今，涉案房屋已经具备了交付及办理权属登记的条件，从保障和鼓励交易安全、维护合同稳定性以及遵循公平合理原则的角度出发，双方应当继续履行合同及补充协议。鉴于双方合同及补充协议约定的时间已过，再结合本案的实际情况，也就是涉案房屋现尚未办理权属证书，所以双方应比照适用《补充协议》第四条第一款的约定，按照交房之日支付250 万元，在办理过户当天支付剩余房款 50 万元的方式来履行各自义务，具体的履行顺序和内容，法院参照实际情况予以了合理确认。

办案心得

首先，对于合同条款一定要仔细研读、深入分析。本案中《房屋买卖合同》及《补充协议》涉及诸多细节条款，比如房款支付方式、房屋交付条件、违约责任等，每一个条款都可能成为影响案件胜负的关键因素。只有把这些条款吃透，才能准确把握案件的争议焦点，进而为当事人制定出合理的诉讼策略。

其次，证据收集工作至关重要。无论是双方之间关于房屋交易的转账记录、沟通短信，还是房屋的相关手续文件等，都是还原案件事实的有力支撑。在本案中，双方各自提供的证据对于证明自己的主张以及反驳对方观点都有着不可或缺的作用。所以，在办案过程中，务必引导当事人全面、细致地收集相关证据，并对证据进行合理梳理，形成完整的证据链条，这样才能让法官更清晰地了解案件全貌，增强己方主张的可信度。

再者，要充分考虑合同履行的实际情况以及公平合理原则。虽然合同约定很重要，但在实际履行过程中往往会出现各种变数，像本案中双方因为种种原因未能按照约定时间履行义务的情况并不少见。此时，就需要站在公平合理的角度，综合考量各种因素，既要维护当事人的合法权益，也要保障交易的安全与稳定，争取让案件的处理结果符合法律规定和社会公序良俗，最终实现法律效果与社会效果的统一。

总之，办理这类案件需要严谨细致，从合同条款到证据再到公平合理原则的运用，每一个环节都不容忽视，只有这样才能更好地为当事人争取到有利的裁判结果。