拆迁房屋已出售，部分安置人起诉要求居住权，法院怎样认定？

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

在北京市东城区，发生了一起围绕房屋居住使用权益而起的纠纷案件。原告分别是李某悦、李某阳，被告则是陈某芳、李某琳、李某霞。

事情要追溯到多年前，陈某芳与李某强系夫妻关系，二人育有三个子女，分别是李某霞、李某悦和李某琳。李某阳是李某悦之子。曾经，一家人居住在北京市东城区H 号房屋，李某悦还担任过分户户主。

二、原告诉求及理由

（一）李某悦、李某阳的诉讼请求

请求法院确认二人对北京市东城区二号房屋（以下简称涉案房屋）有权居住使用。

（二）原告主张的事实与理由

在2001 年时，当时所居住的房屋面临拆迁。李某强代表包括李某悦、李某阳在内的一家四口，与北京市东城区住宅发展中心签订了《安置合同》。合同上明确记载应安置人口为四人，即李某强、陈某芳、李某悦、李某阳，而安置的住房正是涉案房屋。基于这样的安置情况，李某悦、李某阳认为自己作为被安置人，理应对涉案房屋拥有居住使用的权利，所以向法院提起了诉讼。

三、被告辩称

被告陈某芳、李某琳、李某霞提出了如下答辩意见：

原来居住的房屋被拆迁后，安置房屋登记在了李某强名下。然而在2018 年 5 月 3 日，李某强将涉案房屋赠与给了李某琳，并且双方办理了产权过户手续，使得涉案房屋转移登记到了李某琳名下。之后，李某琳又把涉案房屋另行出售给了案外人。

被告方还强调，李某悦、李某阳仅仅是户籍在被拆迁房屋那里，实际上二人并没有在此长期居住，属于所谓的“空挂户”。按照当时的拆迁政策，拆迁以及房屋置换等相关操作都是针对房屋所有权人来进行的，而且李某强作为产权人，还是自费购买了涉案房屋，所以被告方认为李某悦、李某阳对涉案房屋并不享有任何权利。

四、法院查明情况

时间回到2001 年 11 月 18 日，李某强（乙方）与北京市东城区住宅发展中心（甲方）签署了《回购就地安置住房预售合同》。在这份合同里明确提到，李某强在（原住房地址东城区 H 号）拥有正式住房 2 间，应安置人口是 4 人，分别是李某强（户主）、陈某芳（之妻），分户李某悦（户主）、李某阳（之子）。当时乙方选择的是就地安置方式，并且放弃了其他安置方式。

同时，乙方自愿购买甲方在二号住房，双方商定安置住房的房价款为114455 元，如果一次性付清购房款还可以给予 2%的优惠，优惠金额为 2289 元，这样实际的购房金额就是 112166 元。

该合同所附的《安置住房房价计算表》也清晰记载了房价的构成情况，房改售房成本价是1485 元，本地区经济适用住房价格为 5000 元。房价计算主要包含三个部分：安置房屋建筑面积未超过原住房建筑面积部分为 24791.9 元；安置房建筑面积超过原建筑面积，但未超过人均 15 平方米以内部分为 51963.1 元；安置房建筑面积超过人均 15 平方米部分为 37700 元，总计就是 114455 元。

后来，在2018 年 5 月 3 日，李某强与李某琳签署了《赠与合同》，约定李某强将涉案房屋无偿赠与李某琳。就在当天，二人办理了涉案房屋所有权转移登记手续，涉案房屋也就登记到了李某琳名下。再往后，到了 2020 年 7 月 13 日，李某琳和案外人孙某宇签署了《北京市存量房屋买卖合同》，李某琳把涉案房屋以 807 万元的价款出售给了孙某宇，双方在 2020 年 8 月 6 日办理了涉案房屋所有权转移登记手续。

五、裁判结果

最终，法院作出判决，驳回原告李某悦、李某阳的诉讼请求。

案件分析

从法律层面审视这起案件，民事主体的合法权益确实是受到法律保护的。在本案当中，涉案房屋是李某强与北京市东城区住宅发展中心签署《回购就地安置住房预售合同》后，通过购买的方式取得了所有权的房屋。李某悦、李某阳作为该协议中明确载明的应安置人口，而且从协议内容来看，在涉案房屋购买价格方面，是存在基于安置人口因素而享受的优惠政策的。基于这样的情况，正常来讲，李某强在依据安置合同取得房屋所有权的同时，确实负有保证李某悦、李某阳作为被安置人居住使用涉案房屋的义务。

然而，现实情况是涉案房屋后续经过了赠与、买卖等一系列行为，已经多次变更登记了。截至本案法庭进行调查之时，涉案房屋实际上已经转移登记到了案外人孙某宇的名下。在这种情况下，李某悦、李某阳现要求确认对涉案房屋有权居住使用，法院从实际的物权归属以及现实情况等多方面综合考量，确实是无法给予支持的。不过，对于李某悦、李某阳相关的安置权益，他们是可以通过其他合法途径另行主张的。

办案心得

首先，对案件事实和相关证据的梳理把控至关重要。从最初接手案件开始，就要详细了解整个事件的来龙去脉，像本案中涉及的原房屋居住情况、拆迁安置合同的具体条款、房屋产权变更的每一个环节等，都要梳理得清清楚楚。同时，要注重收集能够支撑我方观点的各种证据，比如房屋产权变更的相关手续文件、能证明原告方属于“空挂户”情况的证据等，通过这些详实的证据来构建起一个完整且有力的证据体系，让法官能够清晰地看到案件事实是符合我方主张的。

其次，准确把握法律规定以及相关政策的运用。拆迁安置相关的法律和政策往往比较复杂，在本案中，对于拆迁政策里关于安置对象的界定、房屋所有权取得以及后续处置等方面的规定，都需要深入研究并准确运用到案件的辩论当中。只有依据准确的法律和政策依据，才能让我方的答辩更具说服力，让法官认可我方的观点，即按照政策规定以及实际发生的房屋产权变更情况，原告确实不应当再享有涉案房屋的居住使用权利。

再者，庭审过程中的策略与表现也不容忽视。在庭审时，要条理清晰地陈述我方的观点和理由，对原告方提出的诉求和证据进行有针对性的反驳。比如针对原告提出的基于安置人口应享有居住权这一点，我方可以通过强调后续房屋产权已经合法变更、原告不符合实际居住等情况来进行有力回应，并且合理引导法官关注到对我方有利的事实和法律依据，从而使整个庭审过程朝着有利于我方的方向发展，最终赢得胜诉的结果。

总之，办理这类涉及拆迁安置及房屋产权纠纷的案件，需要从多个方面精心准备、严谨应对，才能更好地维护当事人的合法权益，争取到理想的裁判结果。