宋扬借势“偷面积”，振业天境云庭去化成谜

文/乐居新媒体 严明会

今年5月，2024版《深圳市建筑设计规则》发布，新规修订内容包括减少住宅公摊面积，有效提高得房率，住宅和宿舍实行150米限高等。

不久后的8月，深圳市规划和自然资源局光明管理局发布了振业天境云庭项目《建设工程规划许可证》及总平面图变更的通告。

这个位于光明区新湖街道的项目，是深圳调规后引发较大关注的项目之一。

新规出台后，振业天境云庭项目第一时间做了调整，项目加大了凸窗进深、加大空调室外机位尺寸等，从而相对减少公摊提高得房率‌。

据了解，项目不计算赠送面积得房率约为81.39%，调规后的得房率为93%-95%‌。在如今低迷的市场，得房率的提高无疑将提升产品在市场的竞争力。

这个项目最终在今年10月20日入市了，赶在“金九银十”的档期。据官方披露的数据，项目开盘去化85%。

振业天境云庭项目地块，是深振业集团在去年拿下的。2023年3月，其以10.29亿 竞配3000平拿下光明新湖A650-0385宗地，商品房毛坯限价4.93万/㎡。

根据规划，项目容积率4.5，绿化率32%，共由3栋总高32-38层高的住宅组成，楼栋最高119.5米。项目共375套房源，面积有89㎡的3房2厅2卫，112-143㎡的4房2厅2卫户型。

项目首开推出住宅172套，包括约89㎡户型70套、约114㎡户型34套、约141㎡户型68套，备案均价约4.89万/㎡。如果按首开去化85%计算，天境云庭大概卖了146套左右。

而乐居新媒体查阅深圳市房地产信息平台显示，截至目前（2024年11月11日），天境云庭项目预售总套数196套，已签认购书、已备案房源套数11套。网签体现的去化率为5.6%左右。

从市场反应来看，天境云庭的户型、得房率，以及位于科学公园头排、无遮挡的视野是其优势。

在缺点方面，小区有保障性租赁住房，居住人群不那么纯粹；项目虽位于科学公园头排，但部分户型如89方看不到公园景观，这些户型西南向，视野还可能被旁边的安联尚璟府遮挡；另项目本身不大，小区花园面积休闲空间较小。

这都在一定程度上，对楼盘去化形成一定影响。特别项目主打科学公园景观的卖点，西南向的户型对购房者而言似乎就显得没那么有吸引力了。

从业绩上看，经历此前多个高价地遇上楼市“黑天鹅”，深振业集团正在面临业绩压力。

2024年三季报显示，深振业集团实现营业收入48.28亿元，同比增长482.14%，归母净利润出现亏损，为-5.23亿元，同比减少42612.80%。

2023年，深振业集团实现的营业收入28.11亿元，同比下降24.03%；归属于上市公司股东的净利润亏损8.03亿元，同比下降291.28%。

这也是该公司归母净利润近二十年来的首亏。乐居新媒体查阅了解，深振业集团曾在2002、2003年归母净利润短暂陷入亏损，此后多年保持正向盈利。

对于今年三季报归母净利润的下降，该公司表示，主要系房地产业毛利率下降及计提存货跌价准备所致。

此前2024上半年工作总结会上，深振业集团董事长宋扬，面对当前行业困境和企业发展面临的系列问题时强调，振业集团全体员工要切实做到“直面困难、勇于担当，坚定信心、化危为机，善于创新、追求实效”。