瑞安、泰禾与信达的深坑 北京枫桥别墅谁能接盘？

观点网 180套别墅批量拍卖的景象比较罕见，但确实即将发生。

阿里资产交易平台显示，“北京市顺义区枫桥别墅的房产180套”将于11月25日上午十时起拍，起拍价约14.12亿元。比起拍卖物评估价20.16亿元，相当于打了七折。

折算下来，每套别墅成交价在780万元左右。

拍卖标的所在楼盘共计188套别墅（其中1套为会所），其中180套别墅将予以整体拍卖（含会所）。也就是说，项目九成以上房源有概率在此次拍卖中一次性易主。

只是从平台披露的实地图来看，拍卖标的及所在的“枫桥别墅”楼盘荒废已久，不仅没有居住痕迹，甚至久失维护管理，杂草丛生，建筑垃圾随意堆放。

若有竞买人接手，除了要重新清理打扫之外，还要面临复杂的产权、债务纠纷。

三十年蹉跎

据悉，此次拍卖的180套别墅中，有134套的产权人为北京瑞顺鸿业房地产开发有限公司（曾用名：北京瑞顺鸿业投资管理有限公司），38套产权人为北京精达房地产开发有限公司，其余8套产权人为北京新东飞祥义信息咨询有限公司（曾用名：北京东飞祥义投资有限公司）。

根据过往资料，枫桥别墅开发商为北京精达房地产开发有限公司。精达地产在1993年拿下该地块，以每亩十万元价格计算，300多亩土地耗资三千多万元。在当时看来，价值不菲。

项目位于北京顺义区潮白河畔，是最早一批外销别墅社区，也是北京别墅市场的六大板块之一。别墅面积在400-800平方米，绿化率高达77.71%，容积率仅为0.33。

项目将来京投资、工作生活的外国人锚定为主要客群，只是“投资客”还没来得及在市场春风中打捞上来一桶金，却先栽了跟头。

枫桥别墅在2002年9月及2004年4月两次取得预售许可证，并于2005年完成开发建设。曾有报道指出，精达地产在北京举行枫桥别墅业主交流会时表示：“枫桥别墅采取的是同期开发、同期销售的模式，虽然开发商承受了巨大的资金压力，但实实在在的现房销售却成为吸引购房者的主要因素。”

公开信息显示，到2007年初，项目仅卖出8套左右，销售表现十分不理想。当然也有说法指出是建设过程中出现了一些问题，地基不稳定，使得建设进度受到了影响。

但无论如何，“资金压力”扎扎实实成为影响项目后续走向的关键线索。

2007年开始，枫桥别墅房产陆续被拍卖，以单栋或数十栋分批次上架拍卖平台。其中，在2007年6月11日，港股上市公司瑞安建业附属公司中华汇以3.038亿元的价格拿下76套房产，折合7108元/平方米。

此后，中华汇已基本拿下枫桥别墅全部楼栋的所有权。瑞安建业董事总经理黄月良曾表示，公司计划耗资每平方米3000元为枫桥别墅做翻新，预计首批单位的翻新时间不超过6个月，最快可在2007年年底前推出市场。

这一计划为枫桥别墅重新点燃希望，而改造后售价达到了1.6万元/平方米。

值得注意的是，瑞安建业在北京开疆拓土同时，还通过出售持有的瑞房股份“套现”。2007年8月，瑞安建业出售瑞安房地产5.3%股权套现18亿港元。次年4月，又再次出售瑞安房地产3.1%股权套现10亿港元，出售所得净额大部分用作营运资金及偿还银行借贷。

相伴随的，瑞安建业此后并未再对枫桥别墅做进一步的开发建设。

泰禾与信达

2010年2月，瑞安建业将142套枫桥别墅及会所卖给了北京亿达房地产开发有限公司，并成立北京瑞顺鸿业房地产开发有限公司为持有主体。

此后至2017年，瑞顺鸿业股权经多次转让，最终成为北京新东飞祥义信息咨询有限公司（后改名为“北京新东飞祥义信息咨询有限公司”）的全资子公司。

企查查信息显示，北京新东飞祥义信息咨询有限公司已于今年5月16日被吊销执照。其法定代表人任爱军已被限制高消费，为被执行人。

此次枫桥别墅180套房产上架拍卖，申请执行人是中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司。项目被福建省福州市中级人民法院查封，拍卖标的建筑面积共计102347.34平方米。

事实上，枫桥别墅再次走上被拍卖的命运还有另一层原因。

有报道指出，在2015年左右，黄其森用设在维京群岛的影子公司，掌握了北京枫桥别墅所有权。大业信托和信达资产为收购提供了融资，黄其森则以其持有的部分泰禾股票提供质押担保。

根据阿里资产司法拍卖平台显示的执行依据文号及执行案号，观点新媒体在裁判文书网等查询获悉，拍卖事项还涉及泰禾及信达借款等相关事宜。

据悉，相关债权本息合计19亿元，由北京瑞顺鸿业房地产开发有限公司和北京精达房地产开发有限公司作为共同债务人，泰禾投资、黄其森和叶荔提供连带担保。

该笔债权由北京新东飞祥义信息咨询有限公司100%股权、瑞鸿地产100%股权、精达地产52.5%股权和泰禾集团的8000万股票股权进行质押担保；北京新东飞祥义信息咨询有限公司名下8栋别墅和京瑞顺鸿业房地产开发有限公司名下的91套别墅提供抵押担保。

随着泰禾深陷泥淖，资产及抵押担保也被卷入其中。

10月31日，根据天眼查法律诉讼信息的最新披露，泰禾集团股份有限公司近期新增5条被执行人和恢复执行信息，涉及金额合计超过40亿元人民币。这些案件主要围绕金融借款合同纠纷和商品房预售合同纠纷展开。

在那次枫桥别墅业主交流会中，精达地产曾经表示：“枫桥别墅将打破固有传统，做业主的终生服务商，买房只是购房者一次消费过程的开始，以后所面临的问题应该由开发商和业主们共同面对，而不仅仅是业主自己的事情。”

但就过往来看，“终生服务商”已经更换了三波人。面临问题时，“脱手”是主动或被动的共同选择。