中海悦府东地块降价约200万/亩！合肥11月土拍地价普降，未来房价

11月29日合肥将再次迎来土拍！

上一轮土拍刚刚还是10月31日，土拍结束一周，合肥市区又挂出了4宗居住用地，1宗大商业，而且位置都还不错。似乎又回到了去年，每月都有挂地，每月都张灯结彩。

对于本轮土地出让，笔者梳理了下亮点和对市场的影响，仅供大家参考...

NO. 1｜壹

4宗居住地块降价让利为主

包河区202435号地块

地块位于包河区歙县路以南、葛大店路以西，属于淝河板块，地块西侧就是中海悦府。占地45.56亩，居住用地，容积率不大于2.2，起叫价1560万/亩。

地块区位图（第一房研究院作图）

从地价上来看，地块东边的中海悦府项目当时的拿地价格是1755万/亩，比这宗地贵了195万/亩，土地成本摊到房价上就是1329元/㎡。

要知道，近期拿地基本上都是底价获取。如果按这个土地价格成交的话，相较于中海悦府，同样的配置情况下，拿地开发商理论上还有下调房价1329元/㎡的空间。但地块有18.86亩道路和5.71亩公园绿地代建，成本摊到房价大概是287元/㎡；也就是说，尽管有代建，理论上开发商至少还有1000元/㎡房价下调空间。

地块现状图（第一房研究院作图）

要知道中海悦府作为合肥首个上市的新计容楼盘，开盘时线下千人抢房，不到一个月就清盘了。这块地从目前来看不排除还会是中海拿地，毕竟如果中海拿地可以作为中海悦府的二期来开发，就可以少建设一个售楼部，又能省个几千万的建设费用。

地块周边，目前的新房售价大概在2.4-2.5万/㎡ 左右。二手房方面，因为地块周边的老旧小区较多，房价较低，没什么可比性。同板块内邻近的二手房挂价能挂到2.3-2.5万/㎡。与新房价格较为接近，相对来说还算比较保值。

包河区202436号地块

地块位于滨湖区嘉陵江路以北、大理路以西，属于滨湖的金融板块，原为浦发银行用地，后调整为居住、绿化和商业用地。占地69.45亩，居住用地，容积率不大于2.0，起叫价1530万/亩。

地块区位图（第一房研究院作图）

从地块的地价上来看，楼面价11475元/㎡，地块东边的联发滨湖听湖当时拿地，A地块住宅楼面价14869.56元/㎡，B地块住宅楼面价16285.71元/㎡，比本次地块出让的楼面价贵了3-4千多一个平方。对比联发滨湖听湖，只能说，时隔接近3年半，滨湖金融板块的地价又降了。

再来看看地块现状情况，地块目前是净地，周边都是建成的成熟小区，离地铁站不远。北边邻近合肥师范四小南校区、合肥市四十六中教育集团南宁路中学，外部基本上没有什么不利因素。目前板块内的新房售价差异较大。进入后竞品质时代后，滨湖的金融板块以豪宅项目为主，价格基本上都能站到了3万+，之前老一点的楼盘大概在2.6-2.7万/㎡。典型的像：高速壹品备案均价约3.69万/㎡，城建华润望雲备案均价约3.03万/㎡，伟星滨江道备案均价约2.67万/㎡。

地块区位图（第一房研究院作图）

二手房方面，同板块内邻近的二手房挂价能挂到2.3-2.5万/㎡，比目前的在售豪宅项目价格要低很多。

从目前的形势来看，这宗地如果顺利成交，是具备打造高品质住宅条件的，毕竟地价便宜，开发商成本低了，留给开发商发挥的空间就大了。

经开区202402号、经开区202403号地块

地块位于经开区芙蓉路以西、轩辕路以南，属于南艳湖板块，原为水木华著地块。02号地块占地144.8亩，03号地块占地34.4亩，均是居住用地，容积率都是不大于1.8，起叫价都是1260万/亩，起拍楼面价10500元/㎡。

地块区位图（第一房研究院作图）

其实这宗地之前5月份挂牌过一次，但流拍了。当时的挂牌价是1680万/亩，目前在地块面积、容积率不变的情况下地价降了420万/亩，相当于后期入市房价降了3500元/㎡。

要知道地块周边的龙湖亚伦央璟颂项目，当时的拿地价格是1735万/亩，楼面价13012.5元/㎡。相比之下，目前这宗地楼面价要比龙湖的项目便宜约2512元/㎡。也就是说，同样的小区配置标准情况下，这块地后期的房子售价可以比龙湖亚伦央璟颂项目便宜2500元/㎡。要知道龙湖亚伦央璟颂项目的备案均价是3.28万/㎡。

市场方面，目前小板块内主力在售新盘较少，主力在售的仅龙湖亚伦央璟颂一个项目，新房单价较高。二手房方面，周边小区的挂牌价在1.5-2万/㎡，像伊澜雅居这种次新房，挂牌价大概在2万/㎡左右，二手房价格跟新房比确实差很多。

地块现状图（第一房研究院作图）

从区位上看，南艳湖板块位于经开、滨湖、包河三区交汇处，更是经开、滨湖科学城联动发展的关键节点。位于合肥九大副中心之一经开中心，更是与合肥“一核”的骆岗公园一路之隔，所以板块区位优势明显。而且随着银泰inPARK设计方案公示，产业园、研究院、企业总部陆续建设和运营，周边城市界面和配套都在更新，地块优势在不断凸显。

NO. 2｜贰

骆岗公园一级片区要启动建设

除了4宗居住用地以外，11月29日还有一宗大商业要卖（包河区BH202437号地块）。这宗地的位置就在骆岗公园的一级片区。

骆岗公园核心区规划四大功能板块，分别为锦绣湖、园博园、科创CBD、生态体验区，总面积12.7平方公里。而本次出让的地块从位置上看正是位于锦绣湖公园。

骆岗公园功能分区规划图

首先来看下地块基本情况，地块位于包河区黄河路以北、庐州大道两侧，属于骆岗公园的一级片区。地块占地294.8685亩，商服用地，容积率都是不大于1.5，起叫价201万/亩。在出让地块内规划建设地上建筑面积不少于10万平方米、客房数不少于500套的酒店。酒店建成后，须全部自持，整体运营。网传，地块可能会是高速地产获取。

地块区位图（第一房研究院作图）

前几天，合肥公共资源交易中心发布了合肥城建第一批次片区开发设计咨询服务，其中就包含了一级片区内的渤海湾片区。而且从招标文件上的内容看，合肥城建还有要研究骆岗大片区内的其他片区的意愿。

合肥城建今年已经在渤海湾片区及周边拿下了包河26、27、28三宗地了，这次的商业地块也不排除会是合肥城建获取。

渤海湾片区规划图

当前，庐州大道东侧地块为停车场，西侧地块则是净地。锦绣湖公园已初现雏形，令人对这片有着 “安徽之窗、省会之心、城市之肺” 美誉之地的再次升级满怀期待。

地块现状图（第一房研究院作图）

NO. 3｜叁

结语

合肥本次出让的4宗居住用地都有两个共同点。第一个是都要在2024年12月25日前付清土地款。这对企业来讲压力是非常大的，尤其是进入下半年，多数企业年度拿地预算基本耗尽，能够拿地的企业必然现金流十分充裕。第二个是地价相对来说降了不少，再结合计容新规，这批地块给开发商预留的很多空间。另外，骆岗公园的一级片区又再次传来地块出让的消息，作为城市的一级核芯区域，近期利好消息不断，令人对其升级充满期待。