房企观察｜越秀地产加码北京，在售项目销售分化，120亿元区域目标能否实现？

过往深耕广州区域的越秀地产，近期加大了外拓力度。

11月5日，越秀地产通过其全资附属公司武汉康景实业投资有限公司，以63.83亿元成功竞得北京市海淀区功德寺地块，成交楼面价为71574元/平方米，溢价率15%。

该地块位于海淀区西北旺镇，处于地铁16号线和13号线双轨辐射范围，距离西五环约2.5公里，项目用地面积约4.25万平方米，建筑面积约8.92万平方米。

就在10月22日，越秀地产联合体以25.33亿元成功竞得北京市昌平区小沙河地块。

在中指研究院1～10月北京房地产企业销售榜上，越秀地产以70.4亿元排在第12位，销售额与绿城、大兴发展和万科接近。

11月7日下午，越秀地产回应《每日经济新闻》记者称，北京是公司8个重点核心城市之一，此次拿地将进一步夯实公司在北京的战略布局。

“公司今年在北京区域销售目标为120亿元，上半年合计实现销售55.53亿元，同比上升43.8%，其中香山樾及梧桐星宸项目上半年销售均超过20亿元。”越秀地产提到。

北方区域销售占比迅速提升

越秀地产走出广州，最早可以追溯到2008年。

2008年，越秀地产确立了“立足广州、发展珠三角、布局全国”的发展战略。2009年，该公司一举拿下江门两宗地块，正式开启全国化布局。

在接下来几年里，越秀地产不断加快全国拓展的脚步，2010年进入佛山、沈阳、杭州和武汉，2012年又进入海南、苏州昆山和青岛等地。

2024年1～10月北京区域房企销售排行榜 来源：中指研究院

2024年9月以来，越秀地产先后在广州、北京、成都斩获地块。近一个月，越秀地产的拿地金额已经超过上半年之和，扩张势头明显。

每经记者梳理发现，越秀地产目前在北京建设开发的项目主要包括越秀天恒·怀山府、越秀·天玥、香山樾、越秀·星樾和梧桐星宸。

随着越秀地产在北方区域的持续加码，该区域的销售额占比也出现了明显提升。

越秀地产半年报数据显示，2021年越秀地产北方区域占合同销售比重为3.8%，到了2024年上半年，越秀地产在北方区域的销售合同额为74.7亿元，同比上升182.4%，占比提升至13.5%。

“进京赶考”目标能否实现？

越秀地产的北方区域主要布局在北京、沈阳、青岛、济南和烟台五个城市，其中，北京市场是核心。

据越秀地产2024年半年报，在北方区域74.7亿元销售额中，有55.53亿元来自北京。

截至今年上半年，越秀地产销售额超50亿元的城市共有3个，分别为广州（230.51亿元）、杭州（92.84亿元）和北京（55.53亿元）。

值得一提的是，这是越秀地产在北京区域的销售额首次超过50亿元。

今年以来，越秀地产多次加码北京市场。如前所述，11月5日，越秀地产以63.83亿元竞得功德寺地块，加码北京市场的土储。

“功德寺地块周边竞品众多，从今年新开盘项目的表现来看，市场仍不容乐观。项目西侧西山观复今年6月开盘，三个月仅网签12套，成交价7.88万元/平方米；印象山、香山樾去年年末开盘，分别网签19套、156套，成交均价分别为11.87万元/平方米和12.25万元/平方米。永丰北保利嘉华天珺、永丰南颐海澐颂待入市，均会对该项目形成竞争。”中指研究院土地市场研究负责人张凯分析称。

越秀地产此前在北京开发的项目去化如何？

每经记者梳理发现，越秀地产在北京开发的项目中，刚需盘更多。

据房天下数据，越秀天恒・怀山府住宅销售均价为3.8万元/平方米；越秀・天玥销售均价为7.48万元/平方米；越秀・星樾的销售均价为6.2万元/平方米；梧桐星宸销售均价为5.1万元/平方米；豪宅盘香山樾销售均价为12.1万元/平方米。

越秀・星樾第一批次网签情况 图源：北京市住建委

记者注意到，在上述项目中整体刚需盘去化要更为强劲。比如位于昌平朱辛庄板块的越秀・星樾（备案名：颐樾嘉苑）首批备案468套房源，到现在已经签约了460盘，整体去化率达到98%以上。

而相对来说，越秀在北京开发的豪宅项目去化情况没那么好。

比如香山樾（备案名香宜嘉园），截至11月7日，第一批次（2023年11月18日拿预售证）416套住宅房源取得预售，已签约163套，成交均价12.25万元/平方米。

第二批次（今年3月29日拿预售证）加推24套房源，截至11月7日，签约套数为6套，成交均价为12.2万元/平方米。

也就是说，该项目两批次取证的房源共计440套，目前累计销售了169套，整体去化率约38.4%。

越秀北京香山樾第一批次网签情况 图源：北京市住建委

越秀地产方面向每经记者表示，自进驻北京以来，公司已相继打造多个高品质项目，尤其是在海淀，率先打造樾系高端产品项目香山樾。

如前所述，越秀地产近年来不断新增自身在京土储，但从实际销售情况看，其在北京的刚需盘销售情况要优于豪宅盘，分化明显。此外，从整体目标完成情况看，今年前10个月，越秀地产在北京实现销售额70.4亿元，2024年还有不到两个月时间，越秀地产能实现120亿元区域销售目标吗？