房产合同律师：夫妻共同房屋男方出售且买方再转卖，女方能要回吗

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景与原告诉求

（一）原告主张

原告陈婉君向本院提起诉讼，提出以下诉讼请求：

1. 判令赵雅洁与孙宇涛于 2018 年 5 月 30 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

2. 诉讼费由被告承担。

（二）事实依据

原告陈婉君与杨思彤系夫妻关系，涉案房屋是二人婚内共同购买，登记在杨思彤名下。2012 年，因杨思彤个人征信问题无法在金融机构贷款，在中介公司协助下，杨思彤以虚假离婚证为手段，在原告不知情的情况下将涉案房屋出售给赵雅洁，赵雅洁以该房屋抵押从某银行获取贷款后交给杨思彤使用。原告知晓此事后，于 2018 年 6 月起诉要求确认赵雅洁与杨思彤签订的买卖合同无效。

在此过程中，原告认为赵雅洁为非法占有其合法财产，与孙宇涛恶意串通，通过制造银行转账记录的方式进行虚假交易，将涉案房屋以200 万元价格出售给孙宇涛。

二、被告辩称与第三人陈述

（一）被告赵雅洁辩称

1. 根据合同相对性，本案诉争房屋买卖合同双方是赵雅洁与孙宇涛，和原告并无利益关系，所以原告主体不适格。

2. 法院之前的判决书已认可赵雅洁为诉争房屋权利人，依法享有占有、使用、处分权利，因此赵雅洁处分涉案房屋属于有权处分。综上，请求驳回原告对赵雅洁的诉讼请求。

（二）被告孙宇涛辩称

1. 我是和赵雅洁签订的房屋买卖合同，双方并无纠纷。

2. 我也认为原告不是本案适格主体，若法院认为原告适格，赵雅洁当时持有房本和法院判决证明房屋所有权归她，且房屋买卖合同已履行完毕，房屋产权也已登记在我名下，依据相关规定，我已取得涉案房屋所有权。

3. 我在购买涉案房屋前并不认识赵雅洁，房屋属于赵雅洁有合法生效法律文书佐证，我属于善意购买，原告称赵雅洁和我恶意串通进行房屋买卖不属实。综上，不同意原告的诉讼请求。

（三）第三人杨思彤述称

认可原告的诉讼请求。

三、法院查明事实

（一）房屋产权与初始交易情况

陈婉君与杨思彤系夫妻，二人婚内共同购买位于房山区一号房屋（涉案房屋），登记在杨思彤名下。2012 年 10 月 17 日，杨思彤因资金需求与赵雅洁签订《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋过户至赵雅洁名下，赵雅洁向银行贷款供杨思彤使用。后因还款逾期，赵雅洁于 2016 年间被银行起诉，双方调解后赵雅洁未履行，银行申请强制执行。

（二）相关诉讼与判决情况

2017 年间，赵雅洁以返还原物为由起诉杨思彤，法院依法判决杨思彤腾退房屋给赵雅洁，该判决已生效。

（三）赵雅洁与孙宇涛的房屋交易情况

1. 2018 年 5 月 20 日，赵雅洁与孙宇涛签订《北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）》，约定将涉案房屋出售给孙宇涛，成交价格为 250 万元（定金 50 万元）。2018 年 5 月 30 日，双方又签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定成交价格为 200 万元（于 2018 年 6 月 15 日前支付）。赵雅洁提交的银行转账记录显示，孙宇涛共向赵雅洁转账 50 笔（每笔 5 万元），合计 250 万元，赵雅洁给孙宇涛出具了 250 万元的收条。

2. 赵雅洁自述其通过熟人介绍认识 Q 公司，该公司处理房屋贷款后将房屋过户给孙宇涛，扣除各项费用后，赵雅洁实际得到 1484975 元（含银行贷款）。

（四）既往诉讼与本次诉讼相关情况

1. 2018 年 8 月，陈婉君将赵雅洁、孙宇涛、杨思彤诉至本院，要求确认赵雅洁与杨思彤之间的《存量房屋买卖合同》、赵雅洁与孙宇涛之间的《北京市存量房屋买卖合同》无效。经本院一审和北京市第二中级人民法院二审，确认赵雅洁与杨思彤之间的《存量房屋买卖合同》无效，并指明赵雅洁与孙宇涛之间的《北京市存量房屋买卖合同》的效力问题另行解决。

2. 2021 年 10 月，陈婉君提起本案诉讼。审理中，法院对孙宇涛与赵雅洁的银行交易记录、赵雅洁与吴宇航的银行交易记录、吴宇航与孙宇涛的交易记录进行比对，孙宇涛向赵雅洁转账 50 笔，合计 250 万元，与赵雅洁提交的银行转账记录匹配。

四、裁判结果

确认赵雅洁与孙宇涛签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

五、案件分析

（一）合同无效的法律依据与基础事实判断

根据法律规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。在本案中，这是判断赵雅洁与孙宇涛之间合同效力的关键法律依据。

首先，赵雅洁与杨思彤之间的《存量房屋买卖合同》已被法院确认无效，这一事实使得赵雅洁对涉案房屋的处分权存在重大瑕疵。虽然之前有判决认定赵雅洁对房屋有一定权利，但该权利来源的合同无效这一情况必须纳入考量。

（二）善意取得制度对本案的影响

对于赵雅洁与孙宇涛之间的房屋买卖，需审查孙宇涛是否构成善意取得。善意取得需满足以下条件：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

从本案事实来看，赵雅洁与孙宇涛虽约定合同价款为250 万元，但现有证据显示赵雅洁实际进账仅 85 万元（即便考虑可能存在的偿还贷款及利息情况，仍有较大数额款项无法合理解释），这与合同约定价款相差甚远，严重影响了交易价格的合理性判断。由此，法院认定该房屋买卖并非真实交易，孙宇涛不构成善意取得。

（三）两份合同关系的分析

赵雅洁与孙宇涛于2018 年 5 月 20 日、2018 年 5 月 30 日分别签订了房屋买卖合同。经审查，这两份合同实际上为一份合同，2018 年 5 月 30 日的合同为网签合同（阳合同），双方自认履行的是 2018 年 5 月 20 日的合同（阴合同）。在这种情况下，法院确认的结果对两份合同一并适用，符合对双方真实交易意图和行为的整体判断。

六、办案心得

（一）对证据的深入挖掘与分析是关键

从最初杨思彤与赵雅洁的交易文件，到赵雅洁与孙宇涛之间的两份买卖合同、银行转账记录等，每一份证据都像是一把钥匙，打开案件真相的大门。尤其是对银行交易记录的详细分析，通过比对不同主体之间的转账情况，发现赵雅洁实际收款与合同约定价款的巨大差异，这成为突破案件的关键。这些证据不仅要收集全面，更要深入挖掘其中隐藏的信息，分析其对案件走向的影响。

（二）准确把握法律关系和法律条文的运用

本案涉及复杂的法律关系，包括合同相对性、夫妻共同财产处分、善意取得制度以及合同无效的法定情形等。准确理解和运用这些法律关系和条文是胜诉的核心。需要对每个法律概念有清晰的认识，如善意取得的构成要件，并将其与案件事实紧密结合。在面对对方以合同相对性和所谓的有权处分进行抗辩时，通过深入分析赵雅洁取得房屋权利的来源合同无效这一情况，以及孙宇涛不满足善意取得条件等，依据法律条文有力地反驳对方观点，维护当事人的合法权益。

（三）梳理案件脉络，关注细节与整体逻辑

梳理案件发展脉络对于理解案件全貌至关重要。从杨思彤为贷款而虚假卖房，到赵雅洁一系列诉讼和后续与孙宇涛的交易，每个环节都相互关联。在这个过程中，要关注细节，比如赵雅洁自述的交易过程中费用扣除情况、银行转账记录的真实性等细节，同时要保持整体逻辑清晰。通过将这些细节融入整个案件逻辑中，形成完整的证据链和论证体系，从而更好地制定诉讼策略，应对对方的抗辩，实现胜诉的目标。