房产合同律师解读：房屋未过户被拍，买方索赔纠纷

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景与原告诉求

（一）原告主张

原告陈鹏向本院提出诉讼请求：

1.判决于2020年6月23日解除原被告签订的《房屋买卖合同》，并由被告返还原告已支付的购房本金135万元。

2.判决被告向原告支付赔偿金136万元。

3.本案诉讼费由二被告共同承担。

（二）事实依据

原告与二被告于2014年8月7日签订《房屋买卖合同》，约定二被告将位于北京市丰台区H室房屋出售给原告。此合同已被北京市丰台区人民法院确认合法有效，且原告已支付购房款135万元。然而，经原告查询，涉案房产已被法院执行拍卖，拍卖价款271.15万元，导致合同无法履行，故原告向法院提起诉讼。

二、被告辩称内容

（一）被告刘芳辩称

我方没有违约。2014年8月7日签约后，房屋就交给原告了，后续情况并不知晓。原告主张的赔偿金无法律依据，赔偿金额过高，违反《民法典》规定，原告需对被告未履行合同造成的损失承担举证责任。且刘芳按约定将房屋交付给原告，原告持续将房屋出租并获得丰厚收益，依据《民法典》第585条规定，双方约定的违约金过分高于损失，请求法院酌减。

（二）被告周杰辩称

我不清楚情况。房屋在被拍卖前就已交给原告，不清楚前妻是否收到房款。我不认可原告全部诉讼请求，同意退房款，但需打完案外人的官司后全退，意见同前妻。不同意赔偿损失。

三、法院查明事实

（一）婚姻情况

2002年10月28日，周杰和刘芳登记结婚，2018年5月29日，二人经本院调解离婚。

（二）房屋来源与相关协议

1.2014年3月30日，M公司（甲方）与周杰（乙方）签订《安置用房认购协议书》，约定乙方认购的安置用房属于按经济适用房管理的产权房。

2.2014年4月24日，被腾退人周杰，全部安置人周杰、刘芳、周浩、钱霞承诺：同意H号的房屋登记在刘芳名下。

（三）房屋买卖合同内容

2014年8月7日，周杰（甲方、卖方）与陈鹏（乙方、买方）签订《房屋买卖合同》，约定如下：

1.甲方将坐落于H号的房屋出售给乙方，该房屋甲方房款已向售楼处全部缴清，甲方夫妻二人及房屋有关产权人都同意将此房出售给乙方。

2.甲方名下房本从开发商办理下来后，甲方于三十日内必须无条件配合乙方将房本过户到乙方名下。

3.违约责任：

甲方必须保证此房为70年大产权，若非70年大产权视为甲方违约，乙方有权无条件退房，甲方需承担经济损失，并双倍返还乙方所付房款。

经甲乙双方协商，乙方如需甲方配合办理有关房屋手续，甲方必须无条件配合；在此期间甲方若反悔视为甲方违约，需赔偿乙方经济损失并双倍返还所付房款。

甲方将该房屋出卖给第三方，属严重违约，乙方有权退房，甲方应在三日内退还乙方全部已付房款，并另行双倍返还乙方全部已付房款，乙方购房发生的所有费用均由甲方承担。

4.因履行本合同产生争议，双方应协商解决，协商不成的，均可向当地人民法院起诉。

5.双方共同承诺违约责任：

本协议甲乙双方签字生效，甲方违约，双倍返还乙方所交定金，并按房屋成交价的10%赔偿乙方违约金；乙方违约，购房定金不退，并按房屋成交价的10%赔偿甲方违约金。

甲方将该房屋出卖给第三方，属严重违约，乙方有权退房，甲方应在三日内退还乙方全部已付房款，并双倍返还乙方定金及已付房款，按房屋成交价的20%赔偿乙方违约金；乙方购房发生的所有费用均由甲方承担。

合同尾部甲方处周杰签名并捺手印，甲方配偶处刘芳签名并捺手印，乙方处陈鹏签名。

（四）房屋交接与后续情况

1.2018年4月23日，刘芳（甲方、出售方）与陈鹏（乙方、买受方）签订《房屋买卖交接书》，确认双方已将案涉房屋钥匙交接完毕，自交接书生效日起，房屋由乙方居住或出租，租金由乙方收取，同时再次确认了《房屋买卖合同》中约定的过户日期及余款支付时间。

2.2019年法院向M公司出具《协助执行通知书》，请M公司协助查封周杰名下位于北京市丰台区H号房产一处。

3.2020年法院通过网络司法拍卖将北京市丰台区H号房屋拍卖给竞买人，成交价格为2711500元。

4.2020年本院判决确认陈鹏与周杰于2014年8月7日签订的《房屋买卖合同》合法有效，该判决已生效。

5.庭审中，刘芳认可其与周杰共计收陈鹏购房款135万元。

6.庭审后，陈鹏提交案件事实的核查回复称：涉案房屋于2020年6月23日被拍卖后，受让人吴涛将涉案房屋门锁更换，此后房屋由吴涛管理控制。

四、裁判结果

1.确认陈鹏与周杰签订的《房屋买卖合同》解除。

2.周杰、刘芳于本判决生效后十日内返还陈鹏购房款1350000元。

3.周杰、刘芳于本判决生效后十日内支付陈鹏赔偿款900000元。

4.驳回陈鹏的其他诉讼请求。

五、案件分析

（一）合同的效力与解除

1.合同效力认定

陈鹏与周杰签订的《房屋买卖合同》经法院判决合法有效，这为整个案件的分析和处理奠定了基础。双方在合同中明确了各自的权利和义务，包括房屋出售的相关条款、违约责任等内容，这些条款对双方具有法律约束力。

2.合同解除依据

现涉案房屋已被拍卖，这一客观情况致使陈鹏购买房屋并获得产权的合同目的无法实现。根据法律规定，当合同目的无法达成时，当事人有权主张解除合同。因此，陈鹏主张解除合同于法有据，法院予以支持是符合法律逻辑和公平原则的。

（二）合同解除后的处理

1.购房款返还

合同解除后，根据法律规定，尚未履行的部分应终止履行，已经履行的部分，当事人可以要求恢复原状等。在本案中，陈鹏已支付购房款135万元，现因合同无法继续履行，其要求被告返还购房款的诉讼请求合理合法，法院予以支持是正确的。

2.赔偿金问题

由于周杰的原因导致涉案房屋被拍卖，使陈鹏遭受损失，周杰对此存在过错。对于陈鹏主张的赔偿金，法院应根据实际情况进行判断。虽然合同中有关于违约赔偿的约定，但考虑到公平原则以及具体的合同履行情况、原告获得的租金收益等因素，法院对赔偿金数额进行酌情确定是合理的。过高的赔偿金可能对被告造成不合理的负担，而过低则无法充分补偿原告的损失，法院在综合考量各种因素后确定的赔偿款数额，平衡了双方的利益。

（三）责任主体的认定

《房屋买卖合同》是在周杰、刘芳婚姻关系存续期间签订的，且购房款是由二人共同收取的。这表明二人在房屋买卖交易中具有共同的行为和利益关系，因此，对于合同解除所产生的责任，陈鹏主张二人共同承担是合理的，法院予以支持符合法律规定和案件事实。

六、办案心得

（一）对合同条款的深入理解和运用

房屋买卖合同中的每一条款，特别是关于房屋产权性质、违约责任等关键条款，都是分析案件和维护当事人权益的依据。通过仔细研究合同条款，明确双方的权利义务以及违约情形，为案件的处理提供了清晰的方向。例如，依据合同中关于甲方违约需承担的责任条款，为原告主张赔偿金提供了有力的支持，但同时也需要考虑条款在实际情况中的合理性和可操作性。

（二）证据收集与证明责任的履行

全面收集证据是胜诉的关键环节。在本案中，从房屋买卖合同、买卖交接书、法院的相关执行文件到庭审中双方的陈述等，都是重要的证据。这些证据相互印证，形成了完整的证据链，证明了案件的事实情况。同时，要注意证明责任的履行，根据“谁主张、谁举证”的原则，合理引导当事人收集和提交证据。

（三）综合考虑案件因素制定合理策略

处理此类复杂的房屋买卖合同纠纷案件，不能仅仅局限于合同条款和法律规定，还需要综合考虑各种实际因素。如本案中房屋的来源、拍卖情况、原告的租金收益等因素都对案件结果产生了影响。在制定诉讼策略时，要全面评估这些因素对当事人权益的影响，既要依据法律规定积极维护当事人的合法权益，又要考虑实际情况，避免提出不合理的诉求。通过合理权衡各种因素，制定出更具针对性和可行性的办案策略，才能更好地为当事人争取有利的裁判结果。