一文看懂！存量房贷利率｜重定价周期怎么调整更划算？

　　
最近，房观粉丝群里有很多朋友都在讨论：
房贷利率重定价周期到底怎么选？短期还是长期？哪种更划算？怎么操作能尽快降到3.3%？

今天，房观就为大家整理一期：19家主流银行存量房贷利率重定价周期调整问答以及专家建议，希望可以给大家做参考，帮助大家做出更合适的选择~

　　
更多信息，进群一起聊~

　　01、调整范围有哪些？

　　根据中国人民银行公告，自2024年11月1日起，合同约定为浮动利率的，商业性个人住房贷款借款人可与银行业金融机构协商约定重定价周期。

　　对于贷款主体提出了以下三个要求：

　　首先，必须是个人住房贷款。如果你是买写字楼、商铺、商办公寓 （本质是写字楼） 、商墅 （本质是商铺） 贷款，就不在协商范围；

　　其次，必须是商业性贷款，也就是说不包含公积金贷款，但组合贷款中的商贷部分是包含的。

　　最后，必须是以LPR浮动利率定价的贷款。

　　以上3个条件须同时满足，缺一不可。

　　02、我是固定利率，要怎么申请调整？

　　根据要求，固定利率/人行基准利率贷款不可以直接申请调整，需先申请调整为LPR浮动利率贷款，再申请发起LPR加点值调整，符合定价调整机制的，按照规则对LPR加点值和重定价周期进行调整。具体可以咨询对应贷款银行。

　　转换后的利率以最近一个月贷款市场报价利率 （LPR） 为定价基准加点形成，加点幅度等于原合同利率水平与最近一个月贷款市场报价利率 （LPR） 的差值。

　　需要注意的是，转换仅限一次，转换完成后，不能申请转回按固定利率或基准利率定价。

　　03、我怎么知道我贷款的重定价日？

　　主要有两种方法：

　　一是通过手机APP查询，在个人贷款那一栏，就可以看到自己的重新定价日/利率调整日。

　　二是可以通过银行电话咨询，人工客服或者柜台。

　　04、加点值调整、重定价周期调整，是否区分首套、二套客户？

　　重定价周期调整不区分首套、二套。加点值调整不区分首套、二套，房贷所在地区仍有利率政策下限的除外。

　　05、我该如何判断我的存量房贷利率加点幅度是否能够调整？

　　如客户的房贷LPR加点值高于全国新发放房贷利率平均加点值加30BP的，客户可向银行申请调整LPR加点值。如不高于，则无法调整。

　　全国新发放房贷利率平均加点值=人行最新公布的全国新发放房贷平均利率-该利率对应季度内各月公布的5年期以上LPR的算术平均值。

　　全国新发放房贷平均利率以人民银行官方网站利率政策栏目公布的为准。

　　各大商业银行已于10月25日批量调整了存量房贷利率， 大部分房贷利率当前已调整至LPR-30BP ，加点值 （-30BP） 较全国新发放房贷利率加点值 （-52BP） 高22BP，暂不符合调整条件， 暂时无需提出申请 。

　　06、拖欠的贷款可以申请调整贷款加点值吗？

　　以建行为例，可以申请，但是需联系贷款经办机构协商。

　　07、加点幅度和重定价周期可以申请调整几次？

　　同一笔贷款存续期内，申请调整利率加点值没有次数限制，符合调整条件即可申请调整，但重定价周期仅可申请调整1次，重定价周期调整完成后将不可撤销。

　　08、重定价周期和加点幅度是一起调整吗？

　　可以分别选择单独调整重定价周期或加点幅度，也可一并申请。

　　09、我的重定价周期调整生效后，新的重定价日会调整到什么时候？

　　不同的银行，对应的重定价日也不同，主要分为两类：每年1月1日和贷款发放日的每年对月对日，不同银行有不同的处理方式。

　　以农行为例，重定价周期有3、6、12个月三种，但重定价日统一为“贷款发放日对日”。

　　比如：你重定价日是每年一月1号，但贷款发放日是3月14日，那么农行只能选择贷款发放日对日，选择三个月的话，调整日期3月14日、6月14日、9月14日、12月14日。在今年12月14日就可以享受最新利率。

　　所以大家如需调整重定价周期的，建议自行查阅贷款银行的相关规则。

　　10、10月25日批量调整的时候，我的房贷只调整了加点值，LPR值没有取最新值，本次操作完成重定价周期调整后，是不是马上可以按照最新LPR计算我的房贷利率?

　　调整后的重定价周期，为按3个月、按6个月、按12个月调整三种之一。

　　重定价周期为3个月的，每年重定价日4次；

　　重定价周期为6个月的，每年重定价日2次；

　　重定价周期为12个月的，每年重定价日1次。

　　
您的LPR值将在最近一次重定价日更新为最新值。

　　举例：

　　11、我何时能够申请调整重定价周期？

　　重定价周期调整，不同银行受理时间不同，房观统计的19家银行受理时间可以分为4类：

　　中国银行、平安银行、广发银行11月1日当日开始受理。

　　邮储银行自11月7日起开始受理。

　　工商银行、建设银行、农业银行、交通银行、招商银行、浦发银行、中信银行、江苏银行、南京银行、民生银行、光大银行、华夏银行、浙商银行等银行，不晚于11月15号开始受理。

　　苏州银行、兴业银行11月15日起开始受理。

　　
大部分银行可以直接通过手机银行APP进行变更申请，少量银行不同。

　　比如苏州银行，2024年11月15日至30日期间，客户可联系贷款经办网点申请，这个时间段内的申请，将于2024年12月5日前完成重定价周期调整。2024年12月起，苏州银行将开通手机银行申请功能，届时客户可登录苏州银行手机银行进行重定价周期调整申请。

　　比如广发银行，2024年11月1日起，借款人可联系原贷款经办行办理。自11月16日起，借款人可以登录广发银行手机银行，通过“房贷利率调整”功能，按系统提示自助办理。

　　12、我申请调整重定价周期之后，怎么查询结果？

　　主要有两种方法：
一是通过手机APP查询，在个人贷款那一栏，就可以看到自己的重新定价日。

　　以交通银行为例，可以通过“交通银行手机银行-金融-贷款”栏目查询调整后贷款详情。

　　二是可以通过银行电话咨询，人工客服或者柜台。

　　13、重定价周期是越短越合适吗？我应该怎么选？

　　房贷重定价周期的选择主要取决于对未来利率走势的预期，不管是长周期还是短周期，都各有优势：

　　短期周期（如3个月）：

　　如果你预期未来利率将下降，选择短期周期（如3个月）可以更早地享受到LPR下调带来的优惠。在当前利率下行的趋势下，选择短期周期意味着可以更快地降低月供和减少还款总额。

　　中期周期（如6个月）：

　　如果你对未来利率的变动持中性或不确定态度，中期周期（如6个月） 可以提供平衡， 避免过长或者过短期内的高波动。

　　长期周期（如12个月）：

　　如果你预计未来利率将上升，选择长期周期（如12个月）， 那么被LPR上涨影响可能相对晚一些， 可以帮助你更好地承受未来的高利率。

　　此外，我们也整理了一些专家建议：

　　东方金诚首席宏观分析师王青表示：“对于重定价周期，考虑到房贷期限普遍较长，利率（LPR报价）可能要经历几轮上行及下行波动，因此三个重定价周期对借款人而言差别不大。

　　不过，对于存续期较短的房贷，鉴于接下来利率还有下行趋势，选择较短周期更为有利，如此便能更早更多享受到利率下调带来的优惠。”

　　知名经济学者盘和林则认为：从现阶段看，未来几年我国仍会保持降息趋势，所以，若还款时间不长可选择短期。而从长期看，我国利率下降也有极限，如果较长，则可以考虑一年周期。”

　　江苏省金融研究院副院长蒋昭乙坦言：具体选择上确实存在一定难度，因为房贷往往是二三十年的超长周期，远高于利率周期。他建议，作为存量房业主，如果当下还款压力相对较大，或许申请更短的重定价周期更合适。

　　南京财经大学投资学系资深教师王慧也表示，她倾向于选择更短的重定价周期，“当前利率大概率维持在底部，红利可以先吃起来。更短的周期看似会面对更多的风险，但应对的方式也会更加灵活多变。”

　　最后，房观的建议是：

　　1、重定价周期调整机会只有一次，重定价日在11月、12月和1月的朋友，可以先观望，暂时先不着急进行调整。因为这几个月份的朋友，不管是否选择调整，最终也是在这段时间内，尽量不要浪费唯一的一次选择机会。

　　2、重定价日在其他月份的朋友，近期可以考虑申请调整。

　　关于调整成哪个周期，房观认为，优先选择短周期，也就是3个月的。

　　首先，贷款余额是越还越少的，所以能越快还，享受到更低利率，本身就是划算的。

　　其次，当前明确处于降息周期，尽快调整，可以尽快享受到降息红利。

　　比如说重定价日在8月份的，如果保持12个月周期，则要等到明年8月份再进行调整，而选择了3个月周期，就算LPR不动，12月存量房贷利率马上也就能降，真金白银的省钱！

　　再者，选择短周期应对方式可以很灵活，后面万一加息也没关系，还可以考虑提前还贷。

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