江苏
不知道你们有没有发现，进入十一月之后，关于楼市的新闻突然少了很多。这是符合预期的，因为金九银十已经结束，也就北上广深这几个一线城市还有点动静，其他城市早在十月下旬各种数据就在复位。
这几天接触了不少买家，大家都反馈一个情况，就是价格特别难砍，不少房主心态完全变了。
01
说来也巧，今天我在刷小红书的时候，给我推送了一条笔记，是一位房主自述卖房的经过，我能感受到她的那种心痛和无奈，还有房子卖掉之后的那种释怀。
站在客观角度，她卖房子这个决定没有错，如果时间再早一点，定价就更主动了。
很多人问我，如何去判断一个楼盘的价格趋势，这其实很复杂，比如政策影响，又比如突然有邻居缺钱，割肉大甩卖。抛开这些因素，我主要看三个点，小区挂牌率，长期的带看和成交数据，还有和周边楼盘的对比。
没有突出卖点，房龄奔着十年跑，租售比又比较低，就没有必要留在手上。
今天其实就有一个这样的案例。房子在市郊，只有炒作的概念，没有实际卖点，目前成交价比顶点跌了四成，关键是挂牌量一直在涨，带看和成交数据非常差，小区入住率也不高。房主低首付上车的，琢磨换成经营贷，再坚持几年看看，劝都劝不动呀。
02
再说两个案例。
坐标新一线城市，一套市区十五年房龄的房子，主要是位置好，小区短期没有成交，朋友心里也没底，所以让我帮忙估个价。我把周围小区研究了一遍，又以买房人的身份和中介搭上了，最后得出的结论是房子的合理价在 250 万左右，而房主的挂牌价是 275 万。
有意思的事情来了。朋友找了小区旁边的中介，表明诚心想买，就是觉得价贵了，然后一个小伙子（本地土著，在周边长大）当场就打电话和房东砍价，那一套大家都很熟悉，就是市场各种不好，不容易有个客户想买，各种 PUA。你们猜，他第一刀砍到多少？200 万！用他的话说，慢慢加，争取 225 万成交，让房主感觉自己还是赚了。
结果房主心态直接崩了，电话里就发火，很生气的表示中介恶意压价，然后直接把房源下架不卖了。后来一打听，是把所有中介的挂牌都下架了。
03
另一个案例是年初我遇到一个学区房的房主。
之前挂牌了半年，一直没有成交。中介最早每个月给他报次丧（这是他的原话），大概意思就是，又有房子成交了，但是你家这套是真卖不掉，缺点 12345 罗列一下。干嘛？就是让降价，终于降到整个小区同户型的最低价，520 万。也暗示了，510 万最低。
带看数量立刻上来了。很巧的是，有天房主不在家，他太太去开门的，中介趁着带看就一个劲的套底价，知道夫妻俩达成默契， 505 万就能卖。
接下来中介的每一次砍价都是奔着 500 万以内。房主受不了了，直接把中介拉黑，然后改出租。
10 月份市场有回暖，我随口问了他一句，说刚刚在一个小中介以 515 万卖了，赔了租客 2 个月房租。
所以大家要长个心眼，一定不能把内心的那个真底价告诉中介，他只想促成交易，不站在任何人一边。
楼市进入到这个阶段，对房主来说，有时盼着中介来电话，有时又怕接到中介电话。我看某中介的后台，上面那些降价记录，可以说每一套房子都是一部血泪史，一刀一刀太痛了。
当然了，现在买房想要捡漏很难，因为缺钱的房主早就降价跑路了。剩下的房源，很多房主是有自己明确的底价，因为前面跌的太狠了，折磨也折磨过了，所以能卖就卖，大不了租出去。这也是很多房子价值重新评估的阶段，需要一段时间。
这时候对买家来说，如果还抱着上半年那种心态，不管三七二十一，上来就是狠狠一刀，恐怕成交的概率很低。如果真心喜欢，也是刚需，小区不错，楼层不错，装修不错，刀悠着点，争取有机会坐下来和房主面对面谈，别让中介两头传话。
未来两个月，各种数据都会下滑，又要熬了。下一个交易的窗口期是春节后。
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