最后两个月，倪健刚找刀 丨公司观察

留给北京中海的时间，不多了。

一份前10个月的成绩单，伴随年关将至，更是让北京中海总经理 倪健刚内心阵阵发紧，同时捏紧拳头——‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

到了真正出大招的时候了！‍‍‍

1.眉头三皱‍‍

三天前，看着摆在锃亮办公桌前的一大摞数据，躺在宽大老板椅上的倪健刚，远眺京师的蓝天白云，可能会 眉头紧皱三下。

倪氏眉头紧皱的第一下，是截至目前，北京中海今年只拿了海淀西山观复一块地。

倪氏眉头紧皱的第二下，是从去年到今年前10个月的新增供地成交网签，只有

50.1亿。

为什么说只有50.1亿？因为拿地花掉约200亿，地价覆盖率只有

25.1%‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

眉头紧皱的背后原因，究竟在哪里？我们先来看下面一张图表：

从时间轴上分析，北京中海上一轮大规模重仓时间，始自去年10月下旬。

到今年的国庆节，恰好是完整的一个自然年，新品去化率只有25.1%。

这对强销公司北京中海，营销人员超过500+的团队来说（ 微信群人数上限500人，一个微信群装不下） ，是完全无法接受的数字。‍‍‍‍‍ ‍‍‍

更不能接受的是，也是倪氏第三次皱眉的原因，作为中海在北京的嫡长子，北京中海只比同城兄弟多出‍‍‍‍

0.25亿

基本上，两兄弟算是打个平手。 作为 嫡长子，打平就是输。

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还有一个不便道出的原因，答案就在下面这张图表里。

距离年关短短不足60天，如果对标去年的业绩标准，缺口是

161.88亿‍‍

余下的两个月，北京中海月均的销售目标是：

80亿元

也就意味着，倪健刚在接下来的11月、12月每个月都要网签80亿。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

这个难度大吗？‍

非常大！‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

今年前10个月，北京中海的月均网签是17.6亿，距离月均网签80亿，还要爬上一段很长很陡的山坡。

更何况过去10个月，北京中海卖的全是新品。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

对于三个月一迭代的北京市场，进入顺销期后卖库存，北京中海当下面临的挑战更是难上加难。‍‍‍‍‍‍

不过，也并非不可能，除非再拿两款‍‍‍‍玖序。

并非没有可能。

想到这里，眉头三皱后，倪健刚又将如何破局？‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

2.要破一个很大的局‍

倪氏破局，不仅来自同城兄弟的压力，还有同门兄弟中建智地的强有力冲击。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

就在刚刚过去的10月网签榜单上，中建智地旗下开盘不到一周的北京宸园，已经网签14.81亿，同天开盘的濮园PARK网签2.66亿。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

前10个月，中建智地一口气网签138.88亿。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

更大的压力，可能还是来自总部不容乐观的财报数据。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

前三个季度，中海合约额约是1989亿，同比下降约17%。

业绩下降的责任谁来背？

又是谁拖了集团业绩增长的后腿？

先来看中海业绩贡献的4条大腿，分别是南部大区、东部大区、中西部大区和北部大区。

其中，北部大区下辖7个城市，分别是北京、天津、石家庄、沈阳、长春、哈尔滨和大连。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

如果要论功行赏的话，北部大区是中海去年最粗的大腿，业绩占到29.9%。

而北京中海又是北部大区绝对的头狼 ，头狼北京中海最该赏。‍‍‍‍

有了比较，才有伤害。亚军南部大区，业绩占比只有可怜的16.6%。

转过年，剧情就发出逆转，

今年上半年，大腿北部大区亮起了红灯，业绩贡献只有20.4%，不及东部大区的31%，差了

157.2亿‍‍‍‍‍‍

结论自然出来了，北部大区业绩拖累了集团，头狼变成了病猫。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

再来看北部大区的业绩贡献。‍‍‍

作为北部大区里唯一的一 线城市，北京业绩低迷上文已经聊到，北京中海完全压力山大。

这里面，并不能怪集团支持力度不够。

从2023年至2024年中报，中海新增储备建筑面积881万m²里，北京就占到近20%，约是161万m²。

花了近200亿，回款只有50亿，1年时间内，地价款覆盖率只有25%，多少有点说不过去。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

从现金流回款指标上说，倪氏压力有多大，可想而知。

更何况身肩全集团的业绩重担。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

更更何况国资委出台了新的考核指标，央企引进了末位淘汰制。

扼守一线城市北京的 中海嫡长子，能承担 千里救主的重担吗？

所以，破局势在必行。‍‍

破多大的局，倪氏才能力挽狂澜？

很多双目光聚焦在倪氏身上，有老领导xx，还有集团大领导xxx、xxx……‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

3.xx驰援北京‍‍‍

今年9月，北京公司和天津公司换防 ， 原天津营销总 xx掌管北京营销。

坊间传闻，曾任天津总经理的倪健刚，更喜欢天津旧部。

甚至有人揣测，现任集团助理总裁xx出身天津，后升任北京北京总经理、北方大区区首，再上调集团。 结论是：

天津出干部。

明眼人并不认同这个观点，天津的干部，也要经过北京这块跳板。

而且，天津楼市早已沦为房企业绩重灾区，天津中海是个意外，为什么很少有人研究。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

去年底开表彰大会，集团点明表扬了7个回款超百亿城市，除了一线城市北上广深，剩下的三个名额中，落在强二线城市，其中就有天津。‍‍‍‍‍

而且，天津排名在成都、西安前面。‍‍

今年上半年，回款超50亿的城市里，除了北上广深，唯一的强二线城市只有天津。

业绩出干部，而非天津出干部，更非北京出干部。

xx，恰恰是彼时天津营销负责人。

这也让倪健刚把破局北京的第一道目光，投向了昔日爱将。‍‍‍‍‍‍‍

xx面对的，是前任xxx创下的338亿年度史上业绩高峰。

4.重筹码补仓北京

如果说xx是倪健刚破局的第一把刀，第二把呢？

这其实是道选择题——‍‍‍‍

依旧重仓丰台，或是换仓？‍‍‍‍‍‍

丰台是北京中海的龙光之地。从中海甲叁號院开始，5座叁號院，有3座沿着丰台南四环依次摆开。

回到现实世界，答案依旧在数据里，先来看北京中海的货值分布。

是不是很意外？丰台居然是北京中海最大的粮仓，存量货值约有262亿，占到全公司的‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

53%‍

要知道，丰台是今年北京楼市的成交红海，已经贴身肉博到惨烈程度。

再来看北京中海的成交金额分布，就是下面这张图表。

按道理讲，重仓的板块要贡献最多的业绩。丰台的成交金额是51.5亿，占比只有‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

29%‍

53% ：29%肯定不成正比，尽管北京中海在丰台的表现，已经相当优秀。‍‍‍‍‍‍‍

重仓丰台的是是非非，是另外一个话题，我们今天不展开。

但是，另外 一道问答 题浮出水面——

不到两个月的时间内，穷尽各种手段丰台去库存，能否达到集团的业绩预期？‍‍‍‍‍

答案是：不能。‍‍‍

原因不解释。

所以，倪健刚的破局第二把刀，只能是换仓，而且是核心板块的最优质地块。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

北京今年的供地计划早已摆上货架，留给倪建刚的肥肉，其实并不多，需要资金实力，需要运气，‍‍

更主要靠大智慧去抢！‍‍‍

5.肥肉引饿虎

抢肉行动，已经是明牌。

第一张明牌是海淀的功德寺两宗地，起拍价合计100.5亿，11月6日竞拍。

第二张明牌是朝阳的组合供地，分别是酒仙桥+小红门+十八里店，起拍价153亿。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

第三张明牌是丰台的万泉 寺地块，起拍价110.54亿，已经转正。

只是盯上这三块肥肉的，不只有北京中海，甚至还有同是央企的同行和同门兄弟。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

第一张明牌的海淀地块，引得7家央国企前来争抢，昨天重现摇号成交的土拍盛况。

另外，朝阳三宗地的背后符号意义，是中建智地百亿拿地酒仙桥捆绑模式后，各家房企的新赛道。

中建智地从标准化复制破局到单盘主义，倒逼拿地模式的巨大转变，以及衍生出房企巨大内部全线条震荡，今天就不作展开了。

但是，过往多年成功的经验，可能成为未来发展的包袱，这一点特别需要北京中海警惕。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

还有一个小插曲，中海在北京的另外一家公司中海新城，过往只在石景山划地为牢深耕。

即便如此，中海新城追赶北京中海的距离越来越近，已经不相上下。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

而且，伴随石景山的待开发土地接近尾声，中海新城同样亟需补仓。 面对这些肥肉，中海新城不眼红到下场抢地，同样很难。

面对今年仅剩的两块肥肉，有信源爆料，意料之外的一家央企，已经交了酒仙桥组合用地预申请的2000w。

几乎所有人都在瞪大眼睛观战这三场年度土拍大战，不只有华润、保利、招商、中建智地、中建壹品、北京城建、越秀、建发……‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

年关难过年年过，去年北京中海的业绩定格在史上最高的338亿。

今年，倪健 刚面对自己创下的业绩高峰，会又一次从容迈过，再攀业绩新高吗？

真正在大招，可能已经在路上！销冠100

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