绿城与越秀"功德圆满"，还差华润置地？

每一个楼花，都是独一无二的。大家好，这里是楼花网。

再有两天，就立冬了，寒意已经袭来。

11月5日下午，北京的温度只有8摄氏度，有三场土拍要进行，从3点开拍，直到下午4点半才结束，很是火热。

第一块地没有悬念，金隅地产以底价11.96亿元摘得，是通州区土桥中路西侧棚户区改造项目FZX-0202-6025地块。

第二、三块地，才是重头戏。

海淀功德寺001地块，吸引了越秀、华润置地、中海地产 、中国金茂、海开+建工、绿城中国 6家报名争抢，最终触顶摇号，绿城幸运中签，以总价51.75亿元摘得该地块，成交楼面价约7.11万元/㎡，指导价10.5万元/㎡。

与001地块相比，002地块除了上述6家开发商外，还吸引了中铁置地的参与。同样触及价格上限，进入摇号环节，最终越秀以63.825亿元摇中该宗地，成交楼面价约7.16万元/㎡，指导价10.5万元/㎡。

当土拍一旦进入摇号环节，那就真的拼运气了，不仅仅靠实力。

越秀北京总经理董毅是个幸运之星。

这次，他身着黄色卫衣；上次，去年6月份，他身穿粉色衬衫，带着一个“大吉大利”的红色纸袋出现在土拍现场，最终，越秀地产以79亿元拿下北京海淀香山樾地块。

相比之下，绿城就没有搞“玄学”。

不过，当它们成功拿地之后，市场传出这两块地，将是绿城、越秀和华润置地联合开发。

不管未来如何，至少海淀区、绿城、越秀，都是功德圆满的，没有辜负那个地名。

高压线入地，倒计时4个月

功德寺两地块，001号在西，002号在东。

打开功德寺地块规划图，会发现在它的西南1公里处，有一座西北旺变电站。从这座站里，牵引出3条高压线，其中两条往东走，一条是35KV，一条是220KV。

这两条高压线往东穿过东北旺中路，来到万德嘉园小区的西边围墙外，然后拐弯往北走越过树村北一街，就到了这次功德寺两地块的西边地界了。

功德寺的001地块、002地块，一西一东，直接受高压线影响的是西边的001地块。该地块西边规划了1.5万平米的绿地，那两条高压线恰好完整地穿越了这片未来的绿地。

高压线穿过绿地之后，还在靠北临近001地块15米地方，又建了两座高压塔，一大一小，然后往东奔去。

换句话说，有两条高压线把功德寺地块半包围了——西面最近处15米（220KV）-60米(35KV)，北面最近处40米(35KV)-120米(120KV）。按照相关规定，高压线35-110KV距离建筑的最小距离为8米，154-220KV为10米。

但这仅仅是物理距离，人们的心理距离远不止于此，最次是移远一点、入地，最好是能移走。

今年6月中旬，功德寺安置房万德嘉园西区有居民，在人民网向海淀区区长留言：墙外高压线是否有入地规划？几天后，海淀区城管委回复：该点位暂时未收到架空线入地规划。

三个月后，9月25日下发的供地审核意见函明确显示，“本项目建设用地范围外西侧、北侧有现状高压架空线，由海淀区政府组织同步实施高压架空线入地工作。”

有地产商测算过，把这两条高压线入地，至少需要2亿元。

高压线什么时候入地？按照正常的地产开发时间，大约4个月后就要开始卖房了。海淀区须在明年2月底之前，把高压线埋入地下。

被绿色包围的地块

功德寺原名大承天护圣寺，建在翁山泊北岸——昆明湖，始建于元朝天历二年(1329年)。如今，它只剩下地名和两只石兽了。

关于此次功德寺两块土地的参数：

1、HD-GDS-001地块：用地面积34678.62平方米，建筑控制规模72825.102平方米，容积率2.1，建筑控制高度30米，楼面价为71060.66元/㎡。

2、HD-GDS-002地块：用地面积42463.441平方米，建筑控制规模89173.2261平方米，容积率2.1，建筑控制高度30米，楼面价为71574.17元/㎡。

两块地的官方指导价均为10.5万元/平米。

容积率一样，官方指导价也一样，002地块比001地块的楼面地价贵446.53元/平米，最主要的原因是，001地块面积比002地块小了7785平米，做产品规划的腾挪空间会弱些。另外，高压线和001地块北面的停车场，也有影响。

但001地块也有小优势，西边是一个1.5万平米的公园绿地。

这两块地的北面，规划有一条街坊路，宽15米，占有了它们的用地面积——001地块约2250平米，002地块约2700平米。这直接导致地块的实际容积率变大了，分别约为2.25和2.24。

它们的南面是2022年建成的万德嘉园社区，分一区和二区，10层楼，里面还有一个幼儿园。

从规划图上看，功德寺两地块，除了南面的万德嘉园，西面、北面和东面，都被绿地或公园包围，是一个难得的生态景观地块。

这一点，或许也是各路房企竞相追逐的关键因素之一，天生做豪宅的料。

楼栋排布是个难题

功德寺地块，刨去街坊路所占的面积，实际容积率在2.24左右。

这个容积率，加上地块限高30米，意味着很难做小户型，因此它的产品大概为10层洋房、大平层。即便是大户型，楼间距也不会太大。如果它们能限高45米，那是最理想了。

不过，它可以通过坡屋顶设计，利用飘檐偷一些层高，可以将单层层高做到3.1米。

在海淀四季青，印香山就是这么做的。楼高12米，共计4层，但每层层高做到了3.1米，秘密就在坡屋顶那里。

花姐给功德寺001地块和002地块整体做了一个强排方案，仅供参考。

两个地块都是标准的长方形，设计师在楼栋排列组合上，难度已经降到了最低。

花姐预计，两块地只能规划8栋楼，分4排，因为如果要做成10层洋房产品，就得保证楼间距足够宽，这样下来会非常整齐，没有角煞。

但如此的话，单价10.5万元/平米，总价就上来了，绿城和越秀的去化压力不小。

001地块和002地块的大门在树村西一路对着开，旁边都设有地下车库进出口，它们在树村北一街的中间位置，也会各设一个车库出入口。

由于地块的原因，整体楼栋朝向有点东偏南10度，而印香山、中海中旅西山观复、保利建工嘉华天珺，它们仨的楼都是东偏南30度。

在楼栋朝向上，功德寺两地块占了绝对优势。

此外，功德寺两个棚改项目的地上建面约16万平米，实际容积率高于西山观复和嘉华天珺——前者1.8、后者为2.0和1.7，与海开永丰南相当——2.2。

西山观复为10-11层洋房；海开永丰南北区做了一栋15层和一栋14层的小高层，南区都是13-15层小高层；嘉华天珺有3栋14-15层小高层，其余为7-11层洋房。

从产品上，功德寺如果做成纯30米高、10层洋房的定位，就和海开永丰南、嘉华天珺产生了差异。

海淀楼市新格局

功德寺这两块地，楼面地价都在7.1万元/㎡，和销售指导价有3万元/㎡的缝差，利润还算丰厚。同在树村路上，距离功德寺地块2公里的圆明天颂，3年前就卖11.2万。

有人说，这是新房与二手房的一次大倒挂，这是停留在过往楼市行情好的逻辑里。三年前能卖，现在的新房价格就一定要高于过去吗？

功德寺地块往西，距离2.5公里的西山壹号院，目前二手房价在11.5万元左右，但实际成交价会低于11万元/平米。

今年，海淀区迎来供应高峰，至少中海中旅西山观复已经开盘，海开颐海澐颂和嘉华天珺在年底也会开卖。再加上去年年底开盘的印香山和香山樾，海淀的新豪宅一下子涌上来了。

虽说是海淀，有中关村科技园，有腾讯、网易、百度等互联网大厂，以及云集的著名高校，但从翠湖区域的西山观复表现来看，市场不容乐观。

截至目前，西山观复供应了256套住宅，3个多月网签了12套，成交均价7.88万元/平方米，户型面积为140-167平米，总建筑面积4.55万平米。

去年12月开盘的印香山，供应了99套，网签了19套，成交均价11.87万元/平米；去年11月开盘的香山樾，供应了440套，网签了156套，成交均价12.25万元/平米。

从数字上，它们都不是很理想。尤其是对于中海地产和中旅投资而言，西山观复犹如一个"天坑”，卖一套，亏一套，它的容积率仅为1.8。

相比较而言，嘉华天珺的成交楼面均价比西山观复低，约5.96万元/平方米，但销售指导价在9万元/平米，地上建筑面积14.9万平米。

颐海澐颂就在地铁16号线永丰南旁边，户型面积为100平米、120平米、140平米、150平米和170平米，销售指导价9.3万/平米，住宅总建面9.82万平米。

最后，花姐祝福绿城和越秀在海淀双双功德圆满。