上海楼市的风险正在降低

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这段时间，这张图在市场上流传的非常广泛。

全国一线城市的二手价格指数全部是深度下跌。

而且下跌趋势尚未结束。

图源一座独立屋

一说起楼市，大家最关心上海房价还会不会跌、还要跌多久。

其实核心问题是大家关注楼市的风险还大不大。

继续大幅度下跌那肯定大风险，如果小幅度震荡那就是小风险，如果涨了那肯定就是无风险了。

有一个指标确实可以参考看看，我们也一直在监测。

那就是租金回报率。

租金回报率正在影响买卖情绪

10月份以来一线城市的成交情况普遍较好。

直接推动来自于政策的出台和落地。

但是不断下跌的房价带来的租金回报率变化，正在影响普通购房者的决策链条。

根据易居研究院的数据，目前上海的整体租金回报率在1.81%，

单看数据，其实这个租金回报率还不能算很高。

但是结合房贷利率和存款利率看，这个数据的性价比就凸显出来了。

1、租金回报率即将超越存款利息

现在靠存款是真的躺不平了。

我打开工行的app，现在大额存单最高也就1.9%。

如果是别的客户转让的存单有可能在2%出头，偶尔可能会遇到2.5%、3%的存单转让。

以至于现在网上有不少人专门捡漏人家转让的高息大额存单。

上海1.8%的租金回报率和大额存单基本没有太大差别了。

在降息的通道中，租金收益率全面超过存款利息已经是板上钉钉的事情了。

2、租金收益率在全力追赶房贷利率

今年LPR降息力度确实不小，从年初的4.2%，已经降到了3.6%。

下降幅度60个BP。

而上海的首套房贷利率也从4.1%下降到了3.15%，减少了95个BP。

存量房贷的实际调整力度也有70个BP左右。

大规模的降低了购房成本。

上海1.8%的租金回报和3.15%的房贷仍有1个点以上的差距，完全以租养贷还实现不了。

但是公积金2.85%的利率和局部2-3%的租金回报了差距已经很小了。

广州之前商贷利率2.6%和公积金倒挂，人家赶紧说不允许倒挂出现。

还不是担心其他城市的购房人眼红。

从趋势上讲，接下来公积金应该会有大幅下调，不然这个政策性的福利贷款就失去意义。

公积金很可能到2%左右，那么上海类似市区老破小的低总价产品会率先实现租金回报率大幅超越房贷利率。

当大家发现，自己的房贷支出和租金差距越来越小的时候：

卖家就没有那么着急卖房降负债，买家在出手时对下跌风险的担忧也降低了。

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局部正在出现“优势”

1.8%绝不是上海租金回报率的终点。

但是上海租金回报率的指标正在积极的修复之中。

数据显示，上海的租金回报率在2015年之前是在2%以上。

在2009年-2015年很长一段时间内，上海的租金回报率就在2%-2.4%。

图源一座独立屋

也就意味着，上海的租金回报率即将进入2%以上的“理性”区间。

事实上，上海局部的区域已经实现了租金回报率的“合理化”。

我们用链家公开数据计算了上海局部情况（租金/挂牌价）。

由此计算的上海租金回报率为1.76%。

（如果考虑挂牌价和成交价之间95折左右的议价率，也基本上在1.8%以上，和前述的市场数据一致）

内中环现在的租金回报率最高，考虑环线的客户可以多在内中环的板块看看。

根据我们不同时点的监测来看，上海今年的租金回报率是呈现明显的上升趋势。

如果看各区的数据，长宁、普陀、杨浦、虹口值得大家关注。

金山是内循环的独立市场，租金回报率高也没有买的必要。

长宁是除金山外唯一超过2%的区，而且比年初有显著提升。

长宁区既有老破小、也有古北这样的中产板块，还有西郊别墅区。

构成复杂，具有代表性，如果说长宁率先企稳，也不是没有可能。

相比之下，黄浦、松江等区当下的租金回报率依然偏低。

租金回报率在2%以上的板块，市区老破小板块占大头。

如果是自住，风险偏好低，且希望捡漏到高租金回报率的，这些板块一定有机会。

达到3%-4%的租金回报完全有可能。

但是远郊的板块请慎重，有时候便宜不都是好货。

租金回报率虽然高，但是流动性堪忧，市区的老破小优势在于租金回报率高而且流动性好。

最次，以后拆迁也是先拆这些。

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产品会有分化

事实上，从今年年后开始，老破小的成交就已经不断升温。

有时候，购房者会用脚去投票。

这和租金回报率的指标不谋而合。

还有两类产品需要大家特别注意。

上海目前次新带学区的租售比依然不是很高。

因为租赁和产权在入学中还是有极大的差别，现阶段的市场依然认可这部分溢价。

所以，如果在看次新学区的使用租金回报率指标难免会有失灵的时候。

上海的公寓租金回报率都很高，请不要被美丽的外表所迷惑。

公寓一方面交易不活跃，流动性差以后不好出手。

另一方面交易成本高，随着政策的逐步宽松，住宅的税费优惠会向0成本靠拢，而公寓不会有任何减少。

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对未来的看法

谨慎看好明年房价。

宏观的政策基本面有了支撑，货币政策和财政政策均迎来了大转向。

经济见底有了具体的支撑。

谨慎的原因在于，上海的二手挂牌量依然在高位、租金回报率虽然明显改善，但是与房贷利率仍有1个点以上差距、GPD增速尚未稳住5%。

我们认为，楼市反转的先行指标是股市起来，且房贷利率至3%以下。

中期指标是GPD稳住5%，恢复就业信心、二手挂牌量减少且成交持续3个月放量。

如果有买房需求的还是关注头部、稀缺品种，比如顶流学区、超跌板块或者高租金回报率的地方。

尽管上海楼市不能立马止跌回稳，但是楼市的风险确实正在降低。

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