建发房产上海发展遇阻 “垃圾”存货拖累被迫减速

随着房地产市场进入深度调整期，大量的闽系房企逐渐退出市场，仍然有一个闽系巨头还在上海活跃。它就是建发房产。众所周知，建发房产厦门最大的国有企业建发股份旗下的房地产板块。建发房产进入上海的时间很久，和泰禾一样，是一家擅长做中式产品的企业。

建发房产凭借强大的母公司背景，以及雄厚的资金实力，在长三角一直非常活跃，频频出手。投资力度甚至大于“大本营”厦门。尤其是2022年和2023年，在一众民营企业逐渐退出市场之后，作为国有企业的建发房产更是抓住了机会猛然提速。

然而，一头扎进激进追求规模和速度的道路上，决策都会偏失。过去2年，建发房产拿下了多幅“冷门地块”，去化面临严峻挑战，令其不得不放慢脚步……

受累高溢价地块 建发房产被迫减速

过去三年不到的时间，建发房产在上海一共拿了10幅地块，这样的成绩在现在的房地产市场上真的是相当傲人。

2023年建发房产通过联合及独立拿地的方式，豪掷132亿元，在上海拿下四幅住宅用地。今年，建发房产在上海又有一幅住宅用地进账。

但是，细心的我们显然可以看出来，相比于2022年和2023年的疯狂，今年建发房产变得谨慎了。为什么呢？

我们从过去3年建发房产拿的地块可以看出，建发房产拿到了很多远郊地块。例如青浦新城，嘉定菊园、金山新城等。过去几年行情不好，哪怕是在上海，远郊楼盘的成交压力也非常大。

建发房产的很多楼盘的化表现并不如人意，回款不及预期对建发房产的业绩也形成了拖累。

从网上房地产数据显示，位于青浦新城的保利建发·印象青城，项目目前已经开盘4次，前三次的平均认购率仅约32%，最近一次6月28日开盘则取消摇号。

而位于金山的新项目，建发·朗玥的去化一样很糟糕。项目今年两次开盘，第一批去化6成和第二批近去化2成。

上海重点项目首开即打折 令行业跌破眼镜

近日，建发房产寄予厚望的普陀项目建发海阅首府，为上海行业所津津乐道。源于建发房产在这个项目操盘上的2个令人跌破眼镜之举。

第1， 建发海阅首府放弃了沿用多年的新中式风格，转而尝试海派风格。要知道，建发房产身上已经形成很深中式品牌记忆。更是其花了多年打造的品牌特色。在泰禾逐渐退出购买者视野之后，建发房产显然可以轻而易举做到中式老大。普陀这么重要的项目，却转而投入了“海派”的红海。稍微了解行业的人都知道，今年上海大量高端楼盘都是打海派概念。放弃自己优势和别人的长处硬刚。有点令人看不懂。

第二，建发海阅首府首开即打折。地产申度从售楼处获悉，项目给到认筹客户2万车位券，100和103平户型享96折优惠，123和141平的大户型给到98折的优惠。

值得注意的是，目前建发上海在售的项目都在打折。其中个别项目是采用给车位抵用券的方式在变相打折。

据媒体报道，2024年8月，建发缦玥长滩项目成功卖出多套房源，均价为29973元/平米，这个价格低于拿地楼面价31473元/平米，与2021年首次开盘价格4.2万元/平米相差超过1万。

公开资料显示，建发缦玥长滩是建发房产溢价37%，以48亿元拿下的，此外还有2.83万平米配建，按照测算和上会方案，售价低于3.9万就是亏本。

建发房产拖累母公司利润大幅下滑

作为厦门国企的龙头老大，建发房产在过去短短2-3年时间就直接杀入到行业头部。在2019年前，即使是厦门本地的房企榜单前五，建发房产想挤进去都比较困难。但到了2023年，建发房产全口径销售金额已来到全国榜单中的第八名，力压龙湖和金地。今年上半年，它的名次再进一步，升至第七。

图源克而瑞

数据显示，建发房产、联发集团两家地产公司的盈利能力被合并表现在A股上市公司建发股份的年报中，增收不增利成为公司发展的瓶颈，2023年全年建发股份的房地产营收高达1664.5亿元，归母净利润却仅有可怜的1.91亿元，净利润率仅3.17%。

而在今年上半年，作为建发房产在香港上市的控股子公司，从建发国际年报显示，集团实现营业总收入327.5亿元，同比增长34.5%，与2023年全年比增速基本持平，而归母净利润8.17亿元，同比大跌36.4%。

作为一家top10的头部房企，这样的利润与企业规模实在不成比例，再加上建发国际的负债比率增至96.9%，而在借款总额当中，约98.18亿元须于一年内偿还，约830.49亿元须于一年后但在五年内偿还，这些都是影响公司业绩的不定时炸弹。

有投资者在业绩会上询问管理层对市场回暖的预期，建发国际行政总裁林伟国没能给出一个明确的答案。林伟国称：“目前确实整个的客户对未来的预期，相对比较负面。还有二手房的供应确实比较大，所以行业确实存在比较大的压力。”

综合财报数据来看，虽然建发的房地产业务在扩大，但盈利能力在逐渐下降，而对于这几年上千亿的投资来说，建发系地产业务陷入增收不增利的困境。