最新库存盘点，压力山大！蜀山30个月，滨湖24个月...

最近一轮的土拍结束，肯定很多人会问：为什么现在头部房企参与拿地的频次越来越少了？...

市场下行，房企预期下降，下半年房企没钱....

确实，这些都是主要原因之一。但市场什么才叫好，什么叫不好？得拿数据说话。

本期来带大家盘点一下合肥九区的库存情况，用数据来看合肥各区的具体销售表现。

来源：合肥楼市航拍

NO. 1｜壹

合肥土地供应减缓

首先土地方面，从2021年开始土地成交建面下滑明显，新房成交面积甚至是从2021年开始下降，今年截至11月初的新房成交面积还不足去年的一半。纵观前8年，年均土地成交建面621万m²，新房年均成交612万m²，从土地源头上来看几乎是供求平衡。但是，土地成交建面中，涉及不可售的公建配套面积，因此近8年来，合肥整体的广义库存是在下降的。

若结合两组数据，2021年前的土地成交是小于新房成交建面，但后期受大环境影响，两组数据也由之前的新房成交大于土地成交演变成新房成交小于土地成交，面对新房成交规模的持续下跌，各地土地成交规模均明显收缩。

数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统

在刚刚过去的三年行业调整阶段，企业投资方面呈现出了两个较为显著的特点。

1、众多民营企业纷纷选择退出投资领域，而央企、国企则趁势脱颖而出，占据了主导地位。抓住机遇，拿下了大量极具优质潜力的地块，并且主要采取独立开发的模式来推进相关项目。

2、城投公司在这期间大面积地对土地市场起到了托底的作用。然而，不得不指出的是，城投公司在开发能力方面存在着明显的不足，这也成为其在土地开发项目推进过程中的一大制约因素。

NO. 2｜贰

各区去化差异明显

那么持续性的土地成交减少，直接影响到的就是库存问题。

首先政务区目前在售近文渊府一个项目，而且区域土地稀缺，后期供地必将是很多房企关注的区域。

滨湖区

滨湖区作为合肥的热门区域，以高端改善为主，房价也是合肥的“天花板”，目前滨湖区在售新房项目8个，新房广义库存总套数2914套，按近6个月月均销售121套计算，在售项目理论去化周期24.1个月，超过两年。意思是按目前的行情来看，即使是从现在开始不再有新项目入市，在售项目还能卖两年。

数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统

但实际的情况是，按地块计算目前滨湖还有8个待售项目。滨湖区作为合肥土地出让的主力区域，未来卖地还得继续“挑大梁”，滨湖后期新房的竞争压力会越来越大。

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包河区

包河区作为合肥新房销售的主力区域，当然库存量也是最大的。目前包河区在售新房项目17个，新房广义库存总套数8713套，九区第一。按近6个月月均销售522套计算，在售项目理论去化周期16.7个月。说实话，这个去化周期相对来说，算是合肥非常健康的区域之一了，一般广义库存18个月以内是房企进驻的重要标准。包河区的表现是高流速、高库存、低周期。在包河区拿地的房企风险与利润并存。

数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统

再来看看包河区的待入市项目情况，目前按地块统计是17个，城市更新和城投拿地占据了一大部分，这类房企一般情况下开发速度相对缓慢，如果后期土地供应跟不上，部分板块或许会出现“无房可售”情况。

数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统

蜀山区

目前蜀山区在售新房项目11个，新房广义库存总套数4030套，存量套数破4千，仅次于新站，属于合肥高库存第二档。但有意思的是蜀山区大部分库存都集中在运河新城。按近6个月月均销售134套计算，在售项目理论去化周期30.1个月，合肥九区最高。

数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统

蜀山区目前待售项目有两个都是蜀山城投的项目，另外一个是绿城咏溪雲产品是以低密叠墅为主，

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作为合肥“创新高地”重要使命的高新区,一度成为合肥的富人区，和政务、滨湖成为合肥购房热门区域，也是合肥价格高地。同时区域汇聚众多人才，购房需求大，但目前高新区在售项目较少，新房广义库存总套数1343套，近6个月月均销售套数149套，在售项目理论去化周期9个月，是合肥当前去化最快的区域。

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高新区去化高，而且待售项目仅2个，后期若是区域供地，想必也是很多房企关注的重点，毕竟区域内购买力强、需求大。

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目前经开区在售新房项目6个，新房广义库存总套数2278套，库存中翡翠云璟占据较大，主要是“学区”的问题一波三折，另外皖投锦上/锦悦目前因为就在168玫瑰园东校区旁边，项目竞争力提高。经开区按近6个月月均销售154套计算，在售项目理论去化周期14.8个月，属于去化良好的态势。

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再来看看经开区的待入市项目情况，目前按地块统计是2个，都集中位于明珠广场板块，板块区位优势逐渐明显。这两个地块入市后期明珠广场板块将会竞争力提高。总体来看经开区的去化良好。

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庐阳区

庐阳区当前在售8个项目，库存量在九区中排名相对较低，但是庐阳区整个销售相对较差，去化速率较低，8个项目4个项目位于大杨镇板块，3个项目位于庐阳北部新中心，一个项目位于老城区，而庐阳区主要还是以老城区和四里河板块热度较高，因此目前在售项目位置相对较弱。整体来看庐阳区低库存，低流速，去化周期较高，后期供地可以供应热度较高板块地块。

数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统

再来看看庐阳区的待入市项目情况，目前有5个项目待入市，均是平台公司拿地，大部分都是城市更新项目，地块开发速度较慢，位置来说非庐阳核心位置，从目前来看，庐阳目前出现分化，非核心板块项目较多，而核心的老城和四里河板块无房或在售较少。

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瑶海区

作为合肥四大老城区之一，瑶海区近两年因为东部新中心板块，整个区域市场热度较高。当前瑶海区在售8个项目，目前还剩余3814套房源未售，九区排名第四。按照瑶海区近6个月月均销售196套房源计算，在售项目理论去化周期19.5个月。从在售项目库存来看，瑶海老城区板块库存量相对比较少，库存主要集中在东部新中心和龙岗板块，整体瑶海区去化周期还是相对有点高。

数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统

再来看看瑶海区的待入市项目情况，目前有5个项目待入市，均是集中在东部新中心，虽然东部新中心热度较高，但是这5个项目入市，再加上在售的和光峯境和龙湖亚伦璟云上府就7个项目，整个板块竞争压力较大，因此瑶海东部新中心可以暂缓供地，而瑶海老城区可以适当供应地块。

数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统

新站区

新站区作为合肥价格洼地，也是刚需购房主要区域之一。当前新站区在售10个项目，目前还剩余4057套房源未售，九区排名第二。按照新站区近6个月月均销售383套房源计算，在售项目理论去化周期10.6个月。从在售项目库存来看，新站区虽然库存量较高，但是去化周期相对健康。新站区去年没有供地，今年截止目前也就合肥城建拿了两宗低密度住宅和中房拿了一宗住宅用地，虽然整体来看去化周期还可以，但是目前区域销售量主要集中在个别楼盘，待热销楼盘售完后，去化速率将有可能大幅锐减，因此在新站区房企拿地还是有一定风险。

数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统

再来看看新站区待入市项目，共计4个项目，今年合肥城建两宗地块、中房一宗地块以及前年中房地块，4个项目都集中在少荃湖板块，也是新站重点打造的区域，目前新站区主要围绕少荃湖板块供地，但从库存及去化来看，板块内库存和去化都相对较高，整个区域库存量都相对较高，可以暂缓供地。

数据来源：第一房研究院AI楼市指数系统

NO.3|叁

‌结语

本轮盘点的71个在售项目中，大库存在29294套，近6个月月均去化1743套，去化周期16.8个月，相对来说还算比较健康。

待售的47个项目中，城投+城市更新项目占了很大一部分，这类项目短期很难快速入市。从近期的土拍形式来看，城投拿地和地方国企拿地的比例还在不断上升。

未来，随着老项目不断出清，部分板块有可能会出现“无房可售”，但不代表市场竞争压力就变小了，毕竟二手房在挂牌量摆在那里。