上海最难卖的新房-静安玺樾楼盘优缺点解析-静安玺樾到底怎么样？

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什么样的楼盘，可以又“高端”又“刚需”？

最近，内环新房静安玺樾二期过会，均价125777元/m²，位于内环内繁华地段，但户型主力在约94-105㎡2-3房，属于内环刚需上车盘。

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静安玺樾优惠买房热线：400-8800-703

加微咨询：180 1720 3845（加微，不要来电，备注静安玺樾楼盘名字）

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项目一期今年5月开盘，但销售情况并不乐观，目前二期实体样板间已开放，去看看怎么回事~

三、开发商

静安玺樾也就是大名鼎鼎的洪南山宅，小艾这几天去售楼处先打了样，先说几点感受：

一、浓浓gq风

静安玺樾开发商的确是gq（母公司静安gzw），售楼处现场有着浓浓gq风。。。

比如图三，小艾去的那天，洗手间连洗手液和擦手纸都没有（纸盒空的），和前期小艾踩的绿城、金茂形成了鲜明对比，仿佛在说，爱买不买

二、静安的瑞仕云曜？

俩小区的地块形状见图二，都是不规则的多边形，都是因为有拆不掉的老破小小区导致地块不规整。

两个地块都仿佛是俄罗斯方块中的一片方块

上海静安城市更新投资发展有限公司，母公司的母公司是静安gzw，好消息：静安，坏消息：新静安

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总之最终产品力估计无功无过，没有惊吓，估计也不会有太大惊喜

四、关于南北高架

静安玺樾最为人诟病的就是西侧紧邻南北高架了，距离仅30米。

这和天汇玺、玖珑庭紧贴轻轨的情况还不太一样，至少夜间的轻轨是安静的，而南北高架的噪音和烟尘，是24小时不间断困扰的。

所以开发商定价时一定会把这个因素考虑进去，导致远离高架的户型，单价可能会远高于12.5。

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五、产品评测

1、外立面

真石漆➕涂料➕少量铝条、石材。

现场销售特意强调，真石漆和涂料是两回事哦，楼栋北面大面积是涂料

2、朝向与采光

根据小艾现场实测，住宅的朝向可能略偏东南，角度很小，约不到30度（测量有误差，以官方为准）。

但由于楼栋前后排列的原因，且楼间距最小只有30米，部分楼栋采光肯定会受影响的。

3、户型

98平在别的盘都能做三房了，静安玺樾只做了两房，且作为中间户，主卫暗卫，北房间对连廊，次卫对着连廊天井以及次卧。。。

103和104平进深长；

122平的阳台是亮点。

4、得房率

目前口径75-76%，最高79%，属于表现良好的

5、阳台全封闭

小艾说过很多次观点，全包阳台一是会提高建筑面积2-3平方，而是会使得房率数据提高。

所以封闭阳台整体来说是不划算的，会平白无故多付出30万，但对外立面的统一性来说，的确有好处。

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西藏北路板块已全线站上了12w➕。

相比后期要上的同板块新盘例如雅宾利四期，静安玺樾均价不算高，但却是离南北高架最近的一个。

对噪音的敏感度因人而异，但小艾觉得，以后出手时，买家受众群可能也会因此变窄，买家选择时，还是需要纳入考虑。

项目优劣势明显，先说优点：

1）位于静安内环内，繁华生活配套近，生活便利。

静安玺樾位于静安内环内中兴路板块，地理位置佳，周边有静安大悦城商圈、不夜城商圈等。距离人民广场、南京路、新天地、陆家嘴这些繁华地标，基本都在直线距离3公里内。

地铁站在一公里内，距离8号线中兴路站步行距离约 600 米，1号线中山北路站步行距离约800米。

旁边市北初中在建，三公里内有三甲医院，有小公园。附近有菜市场有苍蝇馆子，生活气很足。

2）没有保障、租赁，小户型为主，上车门槛低

小区整体看品质还可以，总共7栋楼15-33层，共计926套，有规划的儿童游乐设施和跑道。

户型方面，小户型为主，一期还有部分122、134、165平的3-4房，二期则全部是94-105㎡2-3房，小面积叠加12.5万/㎡均价，最低总价1000万出头就能上车，定位“刚需”。

这次实景呈现的部分还有车库，采用贯穿式鱼尾灯坡道和超耐磨地坪，过道全部是精装吊顶，车库大堂采用水磨石、水晶漆、铝饰面、大板砖、立柱石材包边、门禁系统三合一。

硬伤着实不少：

1）西侧紧邻南北高架，噪音、灰尘影响不可避免

项目处于共和新路与南山路交汇处，靠近南北高架路，距离仅仅35米，这是静安玺樾的致命硬伤。

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南北高架的车流量基本全年无休，即便是三玻两腔的中置百叶窗，噪音和汽车尾气、还有灰尘的影响，想要完全避免不太现实。

开发商为打消客户疑虑，非常“实诚”地将实体样板间做在了邻近高架的3号楼，想让购房者亲自感受噪音影响程度。

然而实际感受下来，体验感并不好，94平两房样板间，主卧和客厅窗外是一片老小区次卧朝西直面南北高架，开窗的噪音比较大，直击天灵盖。主卧卫生间是暗卫。

2）板块老旧，被老破小包围，整体城市界面一般

从现场来看，项目四周被各大老旧社区包围，走在道路上，映入眼帘的是密密麻麻的晾衣杆，这些住房多建设于上世纪80-90年代，房龄虽长但未达到旧改的程度，所以在未来很长时间内，这里的城市界面不会发生太大的变化。

3）3.05容积率，没有会所

项目容积率为3.05，外立面1-2层为石材，3层级以上主要为真石漆，对于一个千万级别的住宅来说，外立面并没有大面积采用比较高级的“石材和铝板”等材料。

另外，项目没有规划会所，仅在5#楼架空层设置社区活动空间，拉低了千万+社区的调性，毕竟现在市面上800万级的新房都开始卷会所泳池了。对于花了1500万以上的大户型购房者，估计会更加介意这一点。

静安玺樾整体的产品只能说是中规中矩，属于麻雀虽小五脏俱全，什么都有但都欠一点火候。

中兴路板块作为上海近年旧改力度最大的板块之一，各路大牌开发商云集，万科、保利、越秀等各路开发商也纷纷在这里拿地。今年以来板块内新房迎来供应高潮，预计接下来半年里，这里将会是内环内百平左右竞争最大的板块，可谓神仙打架。

作为单价12.5万/㎡的高端盘，却做出刚需的产品定位，主打市中心区域的高端刚需，地段较好，但缺点同样突出。只适合预算千万出头、又想买在内环内，为此愿意牺牲部分舒适度的购房者。

加上同区域竞争大，销售销售预冷完全在意料之中。项目一期307套房源，认购率只有57%，5月开盘，卖了5个月才网签35%。

此次二期推出220套小户型产品，预计销售难度还是有的。项目售楼处、样板间已开放，1000万左右预算的购房者可以去看看

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