咬定利润不放松，中海城市公司持续合并

最近，一张截图被传地沸沸扬扬，中海再次站上风口浪尖。

根据图片内容，中海云贵公司与重庆公司合并为西南公司。透露出的信息也很简单：公司合并，人员缩减，以中海为代表，地产行业的剧烈收缩，已是事实。

当然，这也不是中海第一次城市合并，此前已有多次合并事实，但整体力度相对较小，以“维稳”为主：

例如：长春公司与哈尔滨公司合并，成立长哈公司；广州公司与佛山公司合并，成立广佛公司；昆明公司与贵阳公司合并，成立云贵公司；新疆公司与西安公司合并，成立西北公司；郑州公司合并太原公司；天津公司合并石家庄公司；东莞公司与深圳公司合并，成立深莞公司；长沙公司与南昌公司合并，成立湘赣公司；厦门公司与福州公司合并，成立福建公司；珠海公司与海南公司合并，成立海珠公司……

此外，在区域公司不断变革过程中，中海也进行了相应的裁员或者人员调整。根据年报显示， 中海地产在2020年的时候有全职员工6134人，到了2023年，中海地产的员工人数下降到了3651人 。

从内部反馈来看，中海地产这几年的调整动作较多：从郝建民时代，过渡到颜建国时代，随着颜建国出任中建股份助理总裁、中海集团董事长之后，中海地产又逐渐来到张智超时代。

政策强力支持房地产止跌回稳，诸多房企在组织架构和业务模式上加紧调整以适应新局面。作为行业标杆之一的中海地产，近年来通过不断的城市公司合并和人员调动来优化内部资源、提高管理效率，反映着公司应对市场压力的战略举措。

01

地产排位赛竞争加剧

中海抗压能力依旧在线

对当下整个行业而言，政策加持不断为市场注入新活力。但黄金时代已然逝去，在此背景下，市场的挑战依然存在，而且不小。以行业TOP5房企为例，2024年前9月各房企销售额普遍下滑，其中中海的下滑幅度较小，同比下降16.8%，而其余房企的下降幅度均超过20%。这一表现或显示出中海在行业动荡期的稳定性，但与此同时，公司也承受着保持高利润的压力。

在今年8月发布中期业绩报中，中海地产可谓脱颖而出，不仅稳住企业基本盘，更是于逆势之中交出了权益销售第一、利润第一等亮眼数据，例如：2024 年上半年，中海地产合约物业销售额 1483.8 亿元，国内市场占有率较 2023 年末提升 0.49 个百分点达到 3.15%，销售面积为 544 万平方米。

中海地产强化聚焦一线城市的策略。2024 年上半年，中海地产在北京、上海、广州及深圳四个一线城市实现销售合约额 744 亿元，占总销售合约额的 62.7%。中海地产坚持以现金流管理为中心，加强销售回款，上半年销售回款超过 50 亿元的城市有 5 个，包括上海、北京、广州、深圳及天津，其中，上海超过 200 亿元，北京超过 100 亿元。

业绩报告数据固然亮眼，但中海的核心优势在于高利润率，纵观整体销售规模和利润方面，业绩下滑已是事实，2019年，中海的毛利率高达33.7%，但到了今年上半年，毛利率只剩22.1%。此外，中海的竣工存货占比近年来逐步上升，去化压力显著。数据显示，截至2023年，中海的竣工存货占比已达到30.17%，在行业排名中较高，这使得公司在成本控制和利润提升方面面临更大的压力。

中海一向被称为“利润王”，但在近年销售额和利润表现的“双下滑”局面下，作为行业领头羊，一直追求“稳中求进”的中海无疑充满了挑战。

02

城市公司大规模合并

区域资源整合与管理层调动

受大环境影响，为了保持业绩的平稳发展，中海在这些年不断地对组织架构及人员调整。就像文章开头所说，从2020年开始，中海地产便通过大规模的城市公司合并逐步优化资源配置。

在上述合并过程中，中海也对管理层进行了重新分配与调整。例如：重庆公司近年多次更换总经理，以适应新市场策略需求。同时，中海内部培养的“海之子”人才在调整中逐步崭露头角，例如：昆明公司前总经理马玉波、新任深圳公司总经理赵亮等HR出身的管理层，在公司合并重组中发挥了协调和领导作用。

03

开拓“第二增长曲线”

全力迎接新机遇与挑战

站在当下，若想保持稳健增长，积极开拓“第二增长曲线”是房地产绕不开的道路。

2024年上半年，中海的房地产开发业务收入占比高达94%，而商业物业管理及运营服务收入占比不足5%，属于中海的“第二增长曲线”目前还不够成熟。

不过中海也正在积极布局商业业务，以此实现多元化目标。中海地产副总裁王林林曾表示，公司计划在2024年商业收入增长25%，并将继续努力实现“十四五”商业收入过百亿的目标。对于中海而言，多元化发展的压力不断加大，而这一步伐越快越能帮助公司在市场动荡期获得抗风险能力。

聚焦成都，中海二字已是成都市场多年的金字招牌。于2000年进驻成都的中海地产，坚持在主流城市、主流地段打造主流产品。金融城四子、中海国际中心、锦江城、天府里、浣云居、新川华府……中海不断积极参与到成都的城市浪潮，在多次把脉城市方向上，中海确实具有超前的眼光，从区域二手房价格上就可见一斑。

但在今年上半年的在五大央企的成都PK中，中海地产销售数字落后于华润置地、中国铁建、保利发展、招商蛇口。最直接的原因，土储端和2024年1-7月的销售显然是强相关的，与其他央企相比，中海在近几年拿地数量较少。

截止目前，中海地产在成都待亮相的项目不太多。在今年7月，中海以24.2亿元拿下成都青羊区一块住兼商用地，项目紧邻成都市金沙幼儿园、草堂小学、泡桐树小学和石室联中等名校，同时，区域内配套设施完善，距离项目最近的是地铁4号线蔡桥站，非遗博览园、鹏瑞利青羊广场、青羊万达广场等商业场所一应俱全，成都市妇女儿童中心医院也在附近，生活方便快捷。据相关负责人介绍，该项目预计明年亮相，整体定位也是往高端改善上走的，可以期待一波。

在政策利好和市场压力并存的背景下，中海的合并、架构调整、以及“第二增长曲线”的拓展都具有积极的市场意义。未来，中海地产是否能进一步实现业务布局的拓展和利润稳步增长，将直接决定其在未来行业排位赛中的竞争优势。

可以预见，凭借其稳健的财务基础和央企背景优势，中海有望在新的市场挑战中不断调整经营战略，实现精细化管理和效益提升。但即便如此，面对其他头部房企的激烈竞争，中海在未来或许需要以更灵活的市场策略、更优化的成本管理来迎接新的发展机遇和挑战。