行业研究 | 西安住房租赁市场发展现状及未来趋势分析

近年来，在“租购并举”的大背景下，住房租赁行业蓬勃发展，西安市作为中央财政重点支持的住房租赁市场发展试点城市之一，住房租赁市场呈现出鲜明的活力与潜力。需求持续增长，租金平稳上扬，市场供应多元化特征明显。“安居·乐筑”、“云兮公寓”、“石榴公寓”、“木棉寓”等一系列专业化租赁品牌的亮相，推动着西安城市租住生活方式的不断升级演变。克而瑞长租基于住房租赁行业变化，发布《西安住房租赁市场发展现状及未来趋势分析》，深入剖析全国住房租赁行业的政策导向、市场现状与发展问题，以及西安住房租赁的行业现状、发展特征和未来发展趋势，为行业提供具有价值的参考信息，携手业界共同探寻西安住房租赁市场的未来发展新机遇。*本文对报告部分内容做了摘录分析。如需完整或节选版报告，请至文末扫码购买，或凭名片领取（添加微信：王女士 17749723080、幸女士 18523175062）。

1全国篇
政策导向
01、顶层指导新“房改”下，行业转变至“租购并行”新模式，保租房成为保障房和租赁行业发展双主体，今年以来配售型保障房建设启动。

02、整体趋势内容核心围绕加大供应，权益保障同步强化，金融支持下地方存量收购加速推进，助力保障房发展及去库存、保交楼。

市场现状
01、长租房新增供应模式主要包含大宗交易资产改造为长租房、城市更新加入租赁业态及存量收购用作保租房等。

02、个人房源...（略）...03集中式公寓——供应核心城市规模分化，沪深“市场化+保租房”双轨模式初显一线城市在房源规模扩张上展现出强劲势头，尤其是上海和深圳，两地集中式公寓规模均已突破28万间，且保租房占比分别为49%、38%，标志着这些城市正稳步迈向“市场化+保租房”并驾齐驱的发展新纪元。

04集中式公寓——运营保租房集中入市，带动沪广杭出租率走低，多城租金坪效下滑受大量保租房加码入市影响，城市租金和出租率均出现一定波动。如上海、广州出租率及租金均呈现下滑态势，杭州出租率下滑租金基本稳定，北京、武汉、南京出租率稳定但租金波动下跌。

05租赁客群...（略）...06企业规模开业规模持续提升，TOP30合计121万间，房企系持续主导截止2024年三季度，TOP30企业开业规模约121万间，同比去年三季度93.9万间的开业规模，增长29%，房企系继续占据市场的主导地位；TOP3企业的开业规模总计达到39.98万间，集中度33.02%，“高集中度”特征显著，另TOP10和TOP30入榜门槛呈现稳步上升态势。

07运营模式国企重资产为主，民企轻资产为主，传统中资产模式生存艰难长租公寓重资产运作对资金、建造、运营有较高要求，进入门槛高，但由于保障房具有公共事业属性，大量国企“入场”即为重资产运作，TOP30中重资业占比73%；而具备一定市场化经营能力的房企（华润、万科、龙湖等）以轻重结合路径发展，避免资金负担过重，并实现运营能力创收；轻资产企业则积极承担辅助者角色，参与前期定位、规划与后期运营管理等。

发展问题
01保租房建设目标完成与实际租赁需求的长期匹配性待观察保租房集中供应带来市场压力：目前上海保租房筹建超37.6万套，后市入市房源仍多。“非改居”项目受阻，市场化项目无力发展：存量办公厂房转市场化租赁住房是过去主要供应方式，目前处于强制纳保或关停状态，带来核心区域供应不足，整体供应结构失衡等问题。02保租房的租金指导价走低，带来项目经营压力持续增加，也加大了市场化租赁企业的经营压力租金的管控：实际执行的租赁价格不得高于备案价格。面向社会供应的保障性租赁住房，租赁价格应在同地段同品质市场租赁住房租金的九折以下。租金上的平抑：上海保租房租金近一年呈现的是下降的区域，哪怕是在市场同等品质下打九折甚至更低，租金依旧下滑，也给市场化的企业带来了压力，市场整体活力受到抑制。03产品同质化更严重，进一步加大了各个租赁项目的经营难度从目前来看，新建租赁社区项目受出让地块规划设计限制，产品线定位95%为白领公寓产品，产品的主力户型、面积段等方面趋同严重。绝大部分租赁社区的主力面积段是在30-50㎡之间，进一步加大了整个市场的产品同质化及去化难题。04租赁企业自然获客难度变大；部分国企不能灵活建立多元有效营销体系，出租率表现承压住房租赁行业随着机构化品牌规模的不断增加，每个品牌可以获得的自然新客户越来越少，获客成本越来越高。如何在获客成本占比有限的情况下，建立多元有效的营销体系，决定了项目的爬坡期及最终的运营成效。但部分国企受体制因素的影响，不能随行就市，带来出租率困境。
2西安篇
行业现状
01租赁政策体系逐步完善，近期发力点聚焦保障房2020年及以前，是城市租赁住房政策探索期，旨在围绕市场化房源规范租赁市场发展；2020年至今共出台租赁相关政策19条，其中2021年出台频次高，内容围绕相关指导性输出，且聚焦租赁住房筹集方式、保障性租赁住房REITs等；目前处于政策聚焦期，围绕保障房展开，但涉及内容不再仅局限于配租型，配售型也是年度政策热点方向。

02、挂牌房源总量低、分散式公寓占比高，行业处发展初期2024年1-9月西安租赁房源挂牌量为22.35万间，处核心一二线城市低位，城市租赁供应规模总量较低；供应结构看，西安分散式公寓占整体机构化房源的70%以上，远超核心城市平均水平，侧面反映全国化布局品牌进入较少，城市租赁行业处发展初期

03、个人房源市场挤压下行，机构化程度占比持续提升...（略）...04、整体租金稳步上涨，但各区内部分化，最大坪效差距26元/㎡/月

05、品牌企业入驻量少但吸引力更强，泊寓开业规模5200间居榜首...（略）...05、产品线丰富且持续迭代，当前一房主导，核心面积20-60㎡...（略）...
发展特征

01、分散式公寓加速洗牌，优胜劣汰

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02、集中式公寓遵循市场化逻辑，租金领跑

从西安个人房源、分散式公寓、集中式公寓租金坪效看，2024年三季度集中式房源租金坪效约58.37元/㎡/月，为个人房源的1.9倍，为分散式公寓的1.4倍。

其主要原因在于：一是品牌效应带动，二是优质区位分布带动，该分布特征也表明当前集中式公寓仍以市场化逻辑主导，保租房供应节奏把控相对合理。

03、产品适配度越来越高

2017年以前，西安租赁住房市场总体供需错配，租赁关系不稳定，城市“买不起房、租不好房”的问题凸显；

2018年开始长租公寓快速发展，品牌云集，小户型房源面积18-35㎡为主；进一步匹配市场需求；

2021年至今，随着客户租赁需求变化，由原先解决居住问题到提升居住舒适度，产品适配度更高。

04、企业盈利优势更显著

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05、宏观支撑强劲，城市需求稳定

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未来趋势

01、供应节奏合理、结构健康

截止2023年底，西安保租房筹集完成率约44%，遵循市场原则有序推进，可避免未来短期内大批量保租房入市冲击租赁行业。同时，根据各区域保租房入市分布可知，外围结构占比越高对城市租赁市场冲击越大，如成都外围区域供应量超15%，带动运营效率下滑，一方面整体租金降低2.6个百分点，另一方面出租率下滑3.1个百分点。对比西安、广州、成都，可知未来西安受供应节奏和分区结构的影响，行业整体趋于健康，而广州压力较大。

02、需求稳定有增量，三年规模达380亿

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03、租金韧性强，回调概率更小

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04、国企规模发力点强，民企专业扶持商机多

已认定的10.7万间房源中，国企占比78%，民企占比22%，国企中以安居为例，目前储备量超3万间，但开业规模仅10%左右，未来增量机会大；

该背景下，受国企平台公司起步相对市场化机构更晚，所导致的运营经验成熟性优势不足的影响，民企或迎来更多合作商机，且主要聚焦轻资产输出。

05、存量盘活赋能租赁行业发展，推动城市投资良性循环

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- 克而瑞长租发布《西安住房租赁市场发展现状及未来趋势分析》报告 -

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（文章内容仅为作者个人观点，不代表所在企业观点）