最高院：对因历史原因没有手续建设的房屋不宜一律认定为违法建筑

作者：周军律师.

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法律规定，市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。属于违法建筑的，在征收时将不予补偿。

那么，对因历史原因没有建设审批手续和产权证照的房屋是否也认定为违法建筑？

最高院在《梁承志、广西壮族自治区贵港市港北区人民政府城乡建设行政管理：房屋拆迁管理(拆迁)再审案》中明确：

在房屋征收过程中，对因历史原因形成的没有建设审批手续和产权证照的房屋，行政机关应当在征收之前依法予以甄别，作出处理，不能简单将无证房屋一律认定为违法建筑，不予征收补偿；违法拆除因历史形成的无证房屋造成损失的，也不能简单以无证房屋即为违法建筑为由，不予行政赔偿。

最高院认为，

市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。

本案中，港北区政府没有提供有效证据证明，实施强制拆除前，对梁承志未进行产权登记的房屋进行调查，作出违法建筑认定并限期拆除的决定，未经书面催告履行程序，亦未听取梁承志的陈述、申辩，未作出行政强制执行决定，强制拆除行为严重违反法律规定。一、二审判决确认港北区政府强制拆除梁承志房屋行为违法，并无不当。

《中华人民共和国国家赔偿法》第二条、第四条规定，行政机关及其工作人员行使职权时的违法行政行为侵犯公民、法人或者其他组织合法权益，造成损失的，受害人有依法获得行政赔偿的权利。也就是说，只有合法权益受到违法行政行为的侵犯，造成损失，才属于行政赔偿的范围；违法行政行为未造成当事人合法权益损害的，不予行政赔偿。

在房屋征收过程中，对因历史原因形成的没有建设审批手续和产权证照的房屋，行政机关应当在征收之前依法予以甄别，作出处理，不能简单将无证房屋一律认定为违法建筑，不予征收补偿；违法拆除因历史形成的无证房屋造成损失的，也不能简单以无证房屋即为违法建筑为由，不予行政赔偿。

在行政机关没有充分证据证明被拆除的无证房屋属于违法建筑的情况下，应当将该房屋视为合法建筑，依法予以行政赔偿。行政赔偿的项目、数额不得少于被征收人通过合法征收补偿程序获得的行政补偿项目、数额。

1996年梁承志获得涉案土地准许其建房。港北区政府至今没有提供充分证据证明，梁承志通过合法交易获得的土地上的房屋属于违法建筑。

鉴于此，二审判决将梁承志的土地、房屋视为合法建筑，按照市场评估价格和征收补偿方案确定的补偿项目和标准，依法判决港北区政府赔偿梁承志房屋、装修费、搬迁费、临时安置费等共计821269元，符合本案事实及法律规定，本院予以支持。

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