商铺售后返租难兑现 天上掉的是“馅饼”还是“陷阱”？

大象新闻记者 王韶卿 王浩峰 李鹏

“首付6万买金铺，中原路上摇钱树。”这是河南濮阳希原置业有限公司（以下简称希原置业）金域湾小区配套商业项目的销售广告。2019年，金域湾小区配套商业项目打出长期返租的销售模式，吸引了大量的投资者前来抢购，几年时间过去了，当初的投资者们发现，自己似乎是掉“坑”里了。

入坑：包租返租 广告诱人

10月15日，记者刚到濮阳唯范商业广场门前，十几名购买商铺的投资者就围了上来。

“他们宣传的是‘双重收益、双重升值、包租返租、省心省力’。具体就是购买商铺后，由开发商包租20年，他们统一运营、统一管理，投资者在家等着收租金就可以了。”43岁的王彩勋说，他是鹤壁浚县人，2019年到濮阳朋友家玩，偶然间看到希原置业的宣传广告，觉得有利可图，就果断出手，“我花了18万余元，买了两个10多平方米的商铺作为投资。”

和王彩勋一样，濮阳市民张晓慧、谢利君、李秀琴等人也是被希原置业的宣传广告吸引，先后购入了金域湾小区配套商业项目4楼的部分商铺。

“人家都说‘一铺养三代’，我当时刚结婚不久，就把嫁妆和彩礼钱都拿了出来，买了两个商铺，指望着将来靠租金补贴家用。”李秀琴说。

合同：前3年租金冲抵房款 后17年逐年返还

“购买商铺后，按照希原置业的要求，我们给一家叫作内蒙古助远房地产经纪有限公司交了15000元的中介费，然后再和濮阳市领航创业服务有限公司（以下简称领航公司）签署了委托合同，将所购商铺委托领航公司经营。”王彩勋说，希原置业当时解释说，领航公司和他们是一家。

按照双方合同约定，前三年租金24006元不返，冲抵房款。第四年开始返还租金，年收益金为实交房款的9%，金额为6824元，第五年年收益金为实交房款的10%，金额为7602元。第六年到第二十年，年收益金额为乙方实收租金或其他所有收益的 80%。

“算下来每平方米一年的租金700元左右，比当时的市场价高多了。”张晓慧说，“所以我们都很爽快地签了合同。”

事发：租金不支付 投资者茫然

三年时间很快过去，金域湾小区配套商业项目招商成功，上海顽上企业管理有限公司（以下简称顽上公司）入驻，开办了唯范商业广场。

2023年6月，王彩勋接到了转账通知。“两间商铺一共是14000多块钱。”

一年之后，时间到了2024年的6月。眼看着又到该打房租的时候。但是王彩勋却始终没有收到转账通知。“我找到唯范商场，商场让我去找开发商，后来我又找到信访局，都说这笔钱会陆续给，但是到现在也没有。”

张晓慧、谢利君、李秀琴等人和王彩勋的遭遇大致相同，其中李秀琴甚至连第一年的租金也没有拿到。“他（希原置业）说要审批，审批完了就打。到了8月，我打电话问他，他说在催，等财务拨款。但我到现在也没有拿到。”

商场：我们也成了受害者

随着时间流逝，越来越多的投资者发现，第二年的租金迟迟没有到账。他们找到了希原置业设在金域湾小区的销售中心，结果却大门紧锁，无人办公。王彩勋他们又找到了唯范商业广场的经营者顽上公司。

“我是经营者，我是从开发商手里租的商场，租金也都是按时交给希原置业的。”顽上公司法人代表沙元中表示，他们和投资者之间并没有直接的租赁关系，现在投资者隔三岔五到商场来，干扰了他们的正常经营。

“开发商欠他们的租金，我让他们去起诉，他们又不去，害怕得罪开发商，失去租金。反而来我这儿拉条幅，去上访。”沙元中说，为此，濮阳市信访局和华龙区也找他谈了几次话，他的态度很明确，“第一，你不用来找我，我不欠房租。第二，你必须用法律的手段去保护自己的权益，你找政府，政府也是按合同来执行啊。”

“他们自己心里不明白吗？在濮阳，4层楼的商铺每平方米租金100多块钱，谁能租啊？”沙元中介绍说，濮阳市商铺的租金市场价是1层每平方米40元左右，2层在25-30元之间，3层4层大概在15元。远远低于领航公司和投资者委托合同上的报价。

“哪有那么好的事儿，天上掉馅饼啊？商家怎么可能做赔本生意。”沙元中吐槽。

随后，记者根据业主提供的电话联系到了希原置业的李总，他告诉记者，已经与华龙区以及所辖办事处进行了对接，正在处理中，陆陆续续都会解决，但何时能够解决，他也说不清楚。

律师：投资者可以解除和置业公司签订的租赁合同

那么，投资者该如何维护自身的合法权益？

北京市中伦文德（郑州）事务所梁兴陆律师认为，第一，业主和两家置业公司签订的合同合法有效，分别是商品房买卖合同和房屋租赁合同，业主分别是商铺的所有权人和出租人。第二，置业公司拖欠租金，业主可以解除房屋租赁合同，要求置业公司支付拖欠租金，返还商铺。同时，解除合同后，业主可以和商铺现有租户形成直接的房屋租赁关系，由租户将租金直接交付业主。

据记者了解，目前，已经有投资者以商品房销售合同纠纷为由，向当地法院起诉开发商希原置业、领航公司，濮阳市华龙区法院已经开庭，正在等待判决。

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