优质商圈综合体预期带动深圳楼市销售增长

在9月29日深圳出台楼市新政，大幅度放开了限购、将增值税征免年限由5年调整到2年、降低二套房的首付比例，商业银行降低首付比例，调整贷款利率后，楼市行情迅速回温，深圳区域各处售楼处出现火爆场面，尤其是一些优质商圈综合体项目，集购物、餐饮、娱乐、办公、居住等多种功能于一体，都会拥有配套齐全的公交地铁出行和学校、医院等齐全配套设施，也成为了很多深圳购房群体和办公企业首选目标。

优质购物中心市场受购房群体欢迎

来自戴德梁行发布2024年第三季度深圳写字楼及零售市场快讯显示，三季度，深圳消费保持正向恢复的态势持续向市场层面传导及延伸，全市优质购物中心市场单季迎来共计57.5万平方米的集中供应，包括万丰海岸城、大运天地等数个优质购物中心。新兴商圈集中发力推高深圳优质购物中心存量突破七百万至7,174,412平方米。

在新增供应的贡献下，全市优质购物中心单季度净吸纳量录得约52.1万平方米，空置率环比仅上升0.1个百分点至8.5%。这是9.29楼市新政前三季度数据，可以预期，随着四季度房地产市场的升温延续以及年底新婚群体的购房刚需，优质购物中心市场将吸引更多的购房群体关注，全市优质购物中心市场预期将迎来一轮销售增长期。

戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙表示，深圳正发力完善商业网点的建设布局，至2025年末，深圳预计将有93.5万平方米的优质购物中心投入运营，今年底则有望迎来K11 Ecoast的揭幕，为深圳乃至环珠江口黄金内湾的文旅消费市场注入新活力。此外，多所社区型商业已陆续开业，包括民治壹方里、悦阾Space、仟里食家等等，人才安居旗下邻里商业品牌安荟邻的数家店也计划于年底开业。

值得注意的是，优质商圈综合体也带动了体育经济的发展，从而在零售市场有所体现—— 购物中心内本季运动户外品类新开门店在零售业态的占比排名第二，达到13.9%，包括龙岗首家Wilson威尔胜于大运天地开业，同时已入驻PAFC；自行车品牌Specialized闪电壹方城店即将开业。在文体方面，多家24/7 Fitness正式营业，室内攀岩有所扩张。

这说明优质商圈综合体的人群更加重视体育健康，运动正成为青年群体及上班族社交、“除班味”的方式之一。

多个片区写字楼租金下行刺激租赁成交

戴德梁行信息显示，三季度深圳没有甲级写字楼新增供应投入使用，全市存量维持在825.1万平方米。通过降低租赁成本吸引租户已成业主共识，全市甲级写字楼平均租金环比下降2.1%至每月每平方米172.9元，

本季度位于前海、宝安等新兴商务区部分次新物业加速吸纳来自传统商务区的客户，空置率分别环比下降了2.4和5.4个百分点。与此同时，有来自乙级或研发类物业的非甲级办公需求在市场租金持续走低的情况下入驻甲级办公物业，租金折让的刺激加上部分办公品质升级的需求，共同带动全市空置率环比下降1.0个百分点至26.2%，三季度全市吸纳量也达到7.9万平方米，超过上半年吸纳量的总和。

从需求端来看，前三季度全市甲级物业租赁成交依然集中在传统三大行业，TMT、金融、专业服务业成交面积占比分别为24.8%、23.3%和17.2%。从第三季度的成交情况来看，TMT行业中游戏、大数据、云计算等领域表现较为活跃，且新租面积有超7成位于福田中心区及前海；金融行业则以基金及券商的小面积搬迁需求为主；而专业服务业中，除律所、设计类企业保持活跃外，海外留学及移民中介租赁活动也较为积极。另外，零售贸易行业在第三季度租赁成交占比达到14.2%。

戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部主管及董事张晓端分析，整体来看，三季度租赁成交以搬迁及原址续租为主，低租金、长免租期、定制化装修服务等多种租赁方案组合，帮助企业实质性减少了搬迁换租成本。