房地产政策频发，市场能否“止跌回稳”？

上一次楼市新政的余温还未散去，新一轮房地产政策又铺开了，还打了一套“组合拳”。

住建部等部门联合推出一系列房地产政策，指导各地迅速行动，抓存量落实及增量出台，旨在推动市场止跌回稳，包括“四个取消、四个降低、两个增加”。

具体来看，进一步放松房地产限价和限购等政策，降低首付比例、贷款利率、税费等，增加房企白名单和货币化旧改额度等。

相比于上一次政策，消费者的购房成本会继续下降，选择也会更多，特别是“两个增加”的强烈信号，给市场带来了很大的的刺激。

数据显示，十月份主要城市的一手房到访量、签约量环比有明显提升，二手房交易量继续登上新高度，很多机构预期房地产市场已经到了“触底反弹”的阶段。

不过，仅仅一个月的数据，还不能证明消费者的购房热情被重新点燃，市场的变化能不能持续，还需要进一步观察。

虽然此轮政策在力度上有些“空前”，但机构的预期很明显有点过于乐观，房地产市场变化不再是供需失衡的周期性问题，“止跌企稳”还需要不少时间。

曾经的货币化旧改，被认为是房地产市场逆周期调控的“压箱底”大招，帮助过房地产走出低谷。

可目前库存持续增长的趋势发生了扭转，还有大量的空置二手房等待出清，100万套的旧改项目规模约为0.8亿平方米，只占目前7.4亿平方米库存的10.8%左右。

整体上来看，去库存的进展并不显著，如果明年房产销售情况没有改善，或者政策不再持续，则难以快速消化商品房库存。

而从盘活存量来看，白名单企业保交楼贷款已经发放了2.3万亿，可要完全消化相应的在建存量，大概需要8万亿元资金，还有很大的差距。

至于把存量房作为保障性住房的方式，同样面临总体不足，但又局部过剩的问题，需求和房地产“去库存”不匹配。

根据央行的数据，上半年提供了3000亿元再贷款工具，仅使用了121亿元，在市场化原则之下，地方政府回收和收储存在价格争议及市场风险，很难大规模开展。

前三个季度，不论是新房还是二手房，房价仍是持续下行的趋势，销售面积和成交量也是下降的态势，这些情况都预示着房地产市场企稳的目标，短期内可能难以实现。

此次房地产下行周期，比以往时间都长、下滑幅度更深，在居民收入预期、房价下跌预期、消费水平预期尚未明显改善，房地产市场仍面临持续调整惯性。

毋庸置疑，房地产市场的底层逻辑已经发生了明显改变，单纯指望通过放松限购、降低成本、货币化旧改等方式，都很难推动市场快速反弹。

房地产新一轮政策，可能会带来短期的反弹，延缓一下市场的节奏，但把现阶段作为“止跌回稳”的信号，未免有点操之过急。

长远来看，需要在改善需求的同时，推动供给端的改善，有序推动市场出清，化解风险并稳定预期，培育和构建房地产发展的新模式，才有可能实现“立破”结合。