星樾与星曜 大华集团上海项目销售的分化定律

观点网 那宗被12家房企争夺的闵行宅地，果然诞生了日光盘。

9月底，大华集团旗下位于上海闵行的星樾华庭（另称大华星樾）住宅项目启动认筹，首开即触发积分，认筹总计303组，认筹率达到212%；10月中旬，项目加推108套洋房产品，同样在首日触发积分，认购率达到185%，均价约合6.3万元/平方米。

“大华星樾就是今年年初大华土拍拿到的地块，当时招商蛇口、中海、保利都有意向拿地。”业内人士向观点新媒体表示，这宗项目能够实现首开日光、触发积分，很大程度与地理区位有关。

10月25日，大华集团于该区域内布局的另一宗项目--大华星曜也迎来第七批次开盘，与大华星樾相比，项目单价层级明显降低，地理区位也稍显不同。

观点新媒体向大华星曜项目中介询问开盘当天的情况，其表示目前项目已经是第七批次开盘了，“上个月也开盘了一批，上架了157套房。”据了解，大华星曜住宅总套数达到1351套，目前可售房源剩余535套，按此计算，项目前去化率达到60%。

截至发稿，官方未公布华星曜项目成交数据，但是能看出两个项目的去化还是有较大区别。

“日光盘”背后

时间回到2024年2月，上海2024年一批次第二轮土拍落下帷幕，根据成交结果，上架的6宗宅地全部出让，总土地出让金118.86亿元。出让地块中，有3宗封顶摇号，闵行区浦锦街道MHPO-1302单元35-5地块便是其中之一。

资料显示，该地块位于闵行区浦锦街道，用地面积5.03万平方米，容积率1.2，总建筑面积9.86万平方米，绿地率35%，规划停车位649个。根据上海市规划和自然资源局公告显示，共12位竞买人报名竞争地块。

而据业内人士透露，参与竞拍的企业包括招商蛇口、中铁置业、中海、保利发展、金茂、建发股份及华润置地几家注重上海市场的企业，此外安徽高速集团也参与了竞拍环节，该企业还提前两周启动设计招标，并在官网公示相关信息。

彼时，有市场声音表示，现在开发商对周转率的要求越来越高，能够设计招标如果能够前置，拿地之后就能进一步加快建设进度。对于自身不具备复杂住宅设计能力的企业而言，提前招标也是为了缩短工期。

最终，11位竞买人选择参与竞“高品质”指标环节，并全部接受最高指标后，转入摇号环节后，大华集团全资子公司大华集团(南通)房地产开发有限公司胜出，以25.55亿元的价格摘地，溢价率10%，成交楼板价4.23万元/平方米，房地联动价位6.9万元/平方米。

与此同时，上海市规划和自然资源局还同步公开了地块“绿色建筑及超低能耗建筑”指标竞报结果为绿色建筑二星级和超低能耗建筑；公租房比例指标为7%。根据地块高品质建设要求，闵行区浦锦街道MHPO-1302单元35-5地块需要满足装修标准3000元/平方米，配建不少于300平方米养老服务设施等要求，而大华集团恰好已在闵行板块内有过大华星曜等项目的操盘经验，因此入手该地块后立即启动了建设工作。

从地理区位来看，项目北面已有浦江城市生活广场等商业配套，地铁也可直达前滩及徐汇滨江商圈；最重要的是，项目隔壁西侧即2020年12月开盘售罄的保利锦上住宅项目，资料显示，该项目总计760套房源，分两次开盘，累计认购2093组，开盘均价达到6.5万元/平方米，而其二手房价格波动较大，9月挂牌价格约合8.3万元/平方米，7月挂牌价格则在7.3万元/平方米左右。

按照大华集团2024年6月披露的规划方案，大华星樾的容积率仅1.2，拟建纯低密度型住区，主要推出6栋8-9层的多层洋房、20栋5层的叠墅、1栋10层的保障房以及一些社区配套用房。目前，项目已完成二开，据业内人士透露，预计大华星樾于2024年年底前还将分批放出叠墅产品。

分化定律

旧改起家的大华集团，在上海闵行浦江的住宅项目布局不止一宗。

10月16日，大华集团发布公告称，已取得上海市闵行区跃进河路169弄大华星曜11-12、28-29、37-38号共计167套房屋的预售许可证，全部准售房源10月25日公开开盘销售。

同样落子闵行区，项目层级差异却直观体现在单价上，观点新媒体获悉，大华星曜此次开盘的是西区四期房源，均价4.22万元/平方米，根据从一房一价表显示，项目房源中还包括约2.9万元/平方米的100平方米住宅。

值得注意的是，在该价格区间之内的楼盘主要聚集在奉贤新城等边缘区域，而大华星曜与该其余楼盘相比，占据靠近前滩板块的地理优势。

据网上房地产公布数据显示，大华星曜首批开盘时间为2023年12月29日，放出335套房源，9月24日第六次开盘时放出157套房，目前1351套房源已全部上架。

10月25日七批次开盘大概率是为加快剩余房源去化，截止观点新媒体发稿，项目方暂时还未公布具体认购预定数据。

观点新媒体获悉，今年9月中旬上海第五批次土拍中，被中建玖合底价63.66亿元摘走的宝山区大宁灵石社区地块，正好位于大华集团的另一宗项目公园柏翠隔壁，前者成交楼板价约6.83万元元/平方米，预计可售楼板价约8.64万元元/平方米，刷新了该片区的单价记录。

而公园柏翠项目正处于二期过会时间段，均价约6.48万元/平方米。早前于9月16日，项目开启首批认购，4天时间内，大华集团与共计174组意向客户签订了意向认购书，与上述两宗项目相比，热度相对较低。