资本退潮与行业洗牌 佳源国际、大发地产、大唐地产集体退市

观点网 楼市救赎的曙光也穿不进深海的底部。

10月24日，正当市场仍沉浸在新政出台带来的救市喜悦之中时，三家地产公司却集体发布退市公告，宣布其在联交所的上市地位将被取消，而10月28日也将是他们在资本市场的最后一天。

据公告内容，即将被退市的三家地产公司分别为，大发地产集团有限公司、佳源国际控股有限公司、大唐集团控股有限公司（大唐地产）。

至于被退市的理由，也是相当一致。三家房企皆因未能按时刊发2022年度业绩，公司股票自2023年4月3日起暂停买卖，至今已快接近18个月。根据上市规则，任何证券若连续停牌达到18个月，联交所将有权将其摘牌。

截至目前，三家房企在2022年至2024年期间，包括中期及全年在内的4份财报皆未能按时披露。

对此，市场并不意外，甚至可以说这是投资者们用脚投票出来的结果。

谁在裸泳

在地产狂奔的顶点上市，但也抗不住资本的退潮。

2016年3月8日，佳源国际港股上市后，便一路狂奔。2017年至2019年期间，销售增速分别实现123.1%、94.6%、43%。在2019年，其更是超目标完成了288.68亿元的销售佳绩。

在业绩高速增长之下，2019年业绩会上，佳源国际直接喊话，立下了“三到五年内要把合约销售金额突破1000亿”的“小目标”。

同样意气风发的，还有比佳源国际晚上市两年的大发地产。作为原规模仅有43亿元的房企，在正式上市的2018年，大发地产销售规模直接实现了200%的增长。

2018年至2020年期间，大发地产同比收入分别增加30.1%、24.4%，24%；与此同时，净利润同比分别增加240%、22.8%、19%。截至2021年上半年，其业绩表现也十分突出，营收同比增长51%，净利润大增154%。

上市几乎是所有企业的目标，更何况是早在2017年销售额就突破百亿的大唐地产。为了上市，大唐地产也是一而再，再而三地多次递交招股书。功夫不负有心人，大唐地产终于在第三次成功搭上港交所的车，于2020年12月11日正式上市，

大势所好，谁也不落。2020年，大唐地产实现营业收入约105.88亿元，同比增长30.60%；实现净利润约9.50亿元，同比增长51.40%。2021年，营业额同比增长约6.3%，毛利率约为24.0%，净利润同比增长约8%。

然而，彼时风光再无限好，如今夕阳西下，却是满目凄凉景。

2022年是众多爆雷房企噩梦的开始，其中也包括了本次即将被退市的主人公佳源国际、大发地产以及大唐地产。

口号喊得多响亮，打脸的速度就有多快。从业绩看，佳源国际仅完成了2020年86%的销售目标，更别提能完成2021年405亿元的年度目标。到了2022年，佳源国际仅披露了中报，上半年营收和归母净利润分别同比下滑21.4%和83.52%。

同样下滑的还有大唐地产。据2022年半年报显示，其去年上半年营业收入同比下滑29.27%；毛利同比下滑49.5%；归母净利润同比下滑79.12%；实现毛利率22.11%，同比减少了8.86个百分点。盈利能力恶化。

到了大发地产这边，却直接没有利润可言。2021年大发地产亏损4.8亿元，2022年上半年再亏12.6亿元，2022年度业绩未刊发。

虽说，未能刊发2022年度业绩是导致三家房企集体退市的直接原因，但究其根源，那不堪入目的账本才是真正的元凶。

难堪的账目

失去上市公司的地位，对于债务缠身的房企而言，未必是件坏事，起码省去了上市维护费。

先从最早被清盘的佳源国际说起。佳源国际是继恒大中国、德信中国后，第3家被清盘的房企。

什么情况下法院会发布强制清盘令？那就是在法院认为公司的财务状况确实无法继续经营时。而当清盘令被颁布，这就标志着该公司已陷入绝境，基本无其他退路可选。

早在2023年5月，佳源国际就发布公告称，公司已经被香港高级法院颁令清盘，要求公司解散而且清算财产用于偿债。而这次清盘，是因为一笔1450万美元的债务逾期无力偿付，从而被境外投资人申请了清盘。

从佳源国际最后发布的2022年中报看。截至2022年中，佳源国际总负债655.36亿元，净资产266.09亿元，资产负债率高达71.12%，主要是以流动负债为主。

截至同一报告期，佳源国际流动负债有504.34亿元，非流动负债151.02亿元，而彼时的它，账上现金及现金等价物仅有55.21亿元。当时，一年内到期的短期债务就有131.63亿元。

在此次退市公告中，香港联合交易所就直接指出，“上市委员会认为本公司资不抵债”，不适合继续公开交易。

命运总是相似的。继佳源国际控股后，大发地产成为了第4家被清盘的房企。

就在一个星期前，10月16日，大发地产公告称，公司及公司间接全资子公司垠壹香港有限公司在HCCW 110/2024及HCCW111/2024被香港高等法院颁令清盘

而此次就不单单是一笔违约债。据统计，大发地产存续四笔票据均未偿付，分别为1.38亿美元12.5%优先票据，到期日为2022年6月30日；1亿美元13.50%优先票据，到期日为2023年4月28日；3.6亿美元12.375%优先票据，到期日为2022年7月30日；2.8亿美元9.95%优先票据到期日为2022年1月18日。

尽管大发地产在被颁布清盘令之前，就尝试和债权人商讨重组方案，但最终以失败退场。

轮到大唐地产，虽还未到清盘的地步，但早在2021年末，大唐地产就曾发生评级风波，其曾先后撤销了标普、穆迪对其评级的下调。

彼时标普认为，大唐集团控股将面临多重经营挑战，包括销售前景弱化以及利润率下滑，特别是在南宁本土市场。标普认为，大唐集团上述2022年6月到期的3亿美元境外债券，再融资的能力将面临高度不确定性，若其利用内部资源偿还债务，这可能令大唐集团的流动性承压。

在爆雷前，大唐地产多个项目就出现了交付延期、项目停工、资金冻结、被执行人等问题。由此也能想象到其资金的紧缺程度。

然而，佳源国际、大发地产以及大唐地产只是2023年4月停牌潮中的一员。据观点新媒体不完全统计，在同一时间内，因业绩延发而暂停交易的房企及物管企业就多达24家

历史只会一遍一遍地重复上演。此次房企的退市也预示着，房地产行业已经开始新一轮的洗牌。

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