上海已成全球最大办公楼市场，存量商办楼宇更新走出三条新路

摘要：存量商办楼宇的更新也是城市经济文化产业的重塑。

上海是全球最大的办公楼市场，截至2024年第三季度，上海甲级写字楼的存量达到1700万平方米。与此同时，这一体量巨大的市场却正面临供需失衡、增量过剩等严峻挑战，2023年甲级写字楼的空置率已超20%。

存量商办楼宇该如何更新焕活，以满足新的市场需求？近日，华建集团华东院发布行业报告《楼宇焕新，商办策动：探索上海存量商办楼宇更新策略》。报告指出，伴随经济快速变迁与城市化进程不断深化，全球正在经历商办楼宇的功能迭代，并呈现出了三种不同转型模式。

一是对商办功能本身进行升级，例如将办公室改造为实验室。通过空间重新布局、设施设备升级、建筑规范更改等，以满足城市产业升级的需求。据Cushman & wakefield统计，2022年全球各大生命科学聚集地区均处于增长扩张状态，尤其是旧金山湾区与波士顿。与此相对应，2022年底，美国217个正在建设或规划阶段的办公室转换项目中，50%是将办公室改为实验室。位于芝加哥的Hazel科技总部就是其中的成功代表。两层办公楼经过全面改造后，转变为了拥有办公区、中试车间、干湿实验室等多功能的创新空间。

二是将商办楼宇改造为住宅项目，在解决商办楼宇空置率上升问题的同时，缓解住房短缺现状。目前在纽约、洛杉矶、新加坡等多个城市已涌现出大量成功案例。去年，曼哈顿金融区一栋建于1967年的30层办公楼启动改造，将更新为36层的出租公寓。据开发主体统计，利用既有建筑改造将比新建建筑的成本低约三分之一，同时通过调整建筑层数，平衡了改造过程中的面积损失。我国目前也已出台相关政策鼓励商业用房按规定改建为租赁住房。未来，随着制度建设和技术体系的进一步成熟，商办楼宇改住宅或将成为城市更新和可持续发展的重要途径。

三是将商办楼宇改造为酒店、医院、老年人照料设施等其他功能空间，不仅是对建筑物理属性的重新规划，也是对市场需求、政策导向以及社区功能需求的回应。仲量联行华东区战略顾问部负责人、中国城市更新业务负责人吕玫认为，功能转型将提升商办楼宇的“板块价值”。所谓“板块价值”由基础设施、商业氛围、产业集群三要素构成。“从这个角度而言，上海是一个具备全球竞争力的市场。因为上海的‘板块’分布在内环、中环、中环以外等各个区域，格局上更多元化，在发展上也存在更多可能性。”吕玫说。

要激发出这种“可能性”，就需要在商办楼宇的实际更新过程中因地制宜、对症下药。华东院城市更新中心城市更新建筑设计所设计三部总监常青分享了上海国际航运大厦更新的案例。该栋楼宇位于浦东新区，距离陆家嘴金融圈仅2公里。改造前，大楼主要是作为酒店使用，但由于入住率太低，业主希望将其全部改为办公楼。设计师从地理位置、市场定位等方面对楼宇进行了综合评估后，最终保留了塔楼的酒店部分，进行功能整修；同时整体改造裙房，增加面向社区的配套商业。值得一提的是，原本被机电设备占用的裙房屋顶，改造后变成了可以眺望陆家嘴“三件套”的露台花园。如今，更新后的酒店几乎天天满房，露台花园也成了入住客人的打卡点。

上海市城市更新研究会秘书长张思柱认为，在存量发展背景下，商办楼宇的更新改造有助于应对市场挑战、提升楼宇的市场竞争力、增强城市经济支撑作用、为城市发展注入活力等，“不仅仅是物理空间的改造，更是城市经济文化产业的重塑”。