金碧物业“去恒大化”

来自关联方的收入只占0.5%了。

中房报记者 曾冬梅 广州报道

更名之后的金碧物业，加速了对外拓展的步伐。

根据金碧物业10月18日披露的消息，其第三季度拓展项目超过120个，涵盖产业园、公建、商业和住宅等业态。

该公司创立于1997年，2020年恒大物业在香港上市后，其微信公众号亦更名为“恒大物业”，但2023年11月之后又改回了原来的名字。换回金碧物业的名称大概率是为了与出险地产母公司作进一步的切割。实际上，今年上半年，恒大物业的收入中也只有0.5%来自关联方。

从新增项目的情况来看，中国恒大深陷泥沼对恒大物业的外拓没有带来太大的影响，今年上半年，该公司新签的第三方面积已达2100万平方米，同比增幅超过40%。“物业赛道的玩法不一样，甲方不需要担心物业公司的现金流，服务做不好随时可以换其他物业公司，没有太多的顾虑。”10月22日，某大型物业公司的管理层对中国房地产报记者如此表示。

不过，经营的正常推进不意味着恒大物业已高枕无忧，134亿元存款的追讨以及大股东被申请清盘都是将左右其命运的重大事件。

单季拓展项目超过120个

据了解，上市公司恒大物业以“金碧”品牌为核心，旗下还有从外部并购的独立品牌公司——亚太、福田、杰佰利等。

来自金碧物业的信息显示，第三季度，该公司与上述内部专业品牌公司中标了多个标志性项目。产业园方面，亚太酒店物业中标了京东集团所属贵阳观山湖物流园、花溪物流园及昆明物流园。公建服务领域的中标项目包括乌鲁木齐重要的风力发电基地、铜仁市碧江区行政中心、浙江理工大学等，商企服务及住宅物业服务的新拓展项目则包括太原红星国际广场、临沂卓新天悦城等。

恒大物业的业绩报告显示，今年上半年，该公司的拓展态势颇为迅猛，期内新签约第三方面积超2100万平方米，同比上涨超40%，合同总金额约6亿元。其中，存量项目占比约60%，可快速实现合约转化带来稳定现金流，非住宅项目占比约65%，涵盖大批地标性项目，涉及轨道交通、医院、产业园及城市公共服务等多种业态。截至6月末，恒大物业的总合约面积约7.94亿平方米，在管面积同比增加了4600万平方米至约5.55亿平方米。

2023年，恒大物业新签约第三方合约面积约2309万平方米，累计对外拓展项目339个，年饱和收入超7亿元。两相对比不难发现，今年上半年，该公司的第三方拓展面积已达到了2023年全年的91%。从拓展的项目数量上来看，仅仅是第二季度及第三季度，恒大物业就拿到了270个新项目，占2023年全年的约80%。

关联方收入占比大幅下降

“本集团始终将市场化拓展作为提升管理规模及效益的主要增长方式。”恒大物业在今年上半年的业绩报告中强调第三方拓展的重要性。

在刚上市的2020年，该公司有99.6%的收入来自中国恒大。随着中国恒大的资金危机浮出水面，恒大物业来自关联方的收入占比直线下降，2021年大幅降至21.4%，2022年只剩1.2%。到了今年上半年，更是只有0.5%，几乎可以忽略不计。

在关联方无法大规模输送管理面积的前提下，恒大物业只能向外部寻求发展空间。2022年，恒大物业的第三方项目管理面积约1.48亿平方米，占总在管面积约30%，其中新增的第三方管理面积占总新增管理面积比例约37%。2023年，该公司新签约面积约2550万平方米，其中来自第三方的合约面积占比已高达91%。

恒大物业表示，未来将继续围绕“金碧+”的多元化品牌发展战略，以在管项目为圆心向外拓展周边项目，持续扩大区域密度及服务浓度，同时深耕重点城市，完善“城市合伙人”机制，在第三方市场持续发力。“由点及面实现公司全业态快速扩张，推进公司规模效益稳定增长。”

然而，关联方出险带来的影响远不止在管面积和收入的减少。2022年3月，恒大物业发布公告，透露在审核2021年度财务报告过程中，发现公司有约134亿元的存款为第三方提供的质押保证金，已被相关银行强制执行。2023年11月，该公司就其中约20亿元存单质押担保被银行强制执行的追偿事宜，向广州市中级人民法院提起诉讼，要求恒大集团及其附属公司偿还款项约19.96亿元以及暂计利息约1.52亿元。2024年1月，恒大物业又提起7项诉讼，向恒大系公司追讨共约114亿元的存单质押担保及相关利息。

在上半年的业绩报告中，恒大物业直言，受限于关联方现状，公司追回因存款质押被强制执行而产生的损失尚存在重大不确定性。而截至6月末，该公司仍录得净流动负债约14.8亿元，审计机构认为这可能对其继续持续经营的能力构成重大疑虑。

此外，9月份，中国恒大透露该公司已向香港高等法院提呈针对CEG Holdings Limited的清盘呈请。而CEG Holdings Limited持有恒大物业53.68亿股股份，占已发行股份总数约49.65%，为第一大股东。

对于如何应对关联方带来的种种影响，中国房地产报记者联系了恒大物业的相关负责人，截至发稿未获回应。