清晰的困境：不赚钱，卖不动，买不起 | 求生之二

2024年，企业的经营困境很清晰，盈利下滑或亏损、销售不畅业绩向回走、投资无力难作为是大部分企业的写照。

纵使上半年，我国各级政府部门积极优化楼市政策，力促房地产市场平稳运行，但是对于企业低迷的业绩来说，可以说是影响甚微。绝大部分房企认为房地产市场仍处于调整期，行业仍面临下行压力，行业的信心尚未恢复。结合各家房企的业绩来看，不仅民企，就连部分国央企也有点撑不住了，几乎所有企业的营业收入和归母净利润都显得十分吃力。多数房企已经将“去库存、促回款”作为销售重心，投资策略践行“谨慎投资、聚焦核心、注重质量”，力求在困境中稳定发展。

超一半企业亏损，归母净利润亏损额超1000亿

根据亿翰智库统计，2024年上半年，160家房企营业收入18148亿元，同比降幅达到18%，较2021年同比跌幅近三成。净利润合计亏损661亿元，归母净利润合计亏损839亿元，净利润率、归母净利润率分别由2021年同期的11.8%、9.4%降至-3.6%、-4.6%。倘若不计入中国奥园，159家房企净利润合计亏损882亿，归母净利润合计亏损1062亿。从归母净利润指标看，上半年亏损数量达到86家，即160家样本企业中，企业亏损比例超过了50%。

图表：160家房企利润及归母净利润走势（亿元）（包括奥园口径）

资料来源：wind，企业年报，亿翰智库

图表：160家房企利润率走势（包括奥园口径）

资料来源：wind，企业年报，亿翰智库

万科A、金地集团、新世界发展、广宇集团、万业企业等企业均是实现了首亏，大多企业同样受到了结转下滑的影响。其中，A股房企中，归母净利润亏损金额最大是万科A，2024年上半年实现营业收入1427.8亿元，归母净利润亏损98.5亿元，同比下降199.8%，首次由盈转亏，亏损的主要原因是开发业务结算规模和毛利润率下滑、计提减值、部分非主业财务投资出现亏损、对资产交易和股权处置的部分交易价格低于账面值。

也有一些企业虽然难以改变盈利下滑的大势，但在一众房企中，仍实现了正向盈利，比如中国海外发展、华润置地、保利发展、龙湖集团、新城控股等，其中，中海、华润、保利的归母净利润总额位列前三（中国奥园因完成境外债务重组录得重组收益所致，若剔除这一因素，企业仍保持亏损，所以不计入），归母净利润分别为103.1亿元、102.5亿元、74.2亿元。

华润置地、龙湖集团和中国海外发展、太古地产、嘉里建设等企业净利润率及归母净利润率高于10%。其中主要原因要归结为三点：一是，经营性物业的利润支撑，像华润、中海、太古等，经营性物业利润率都保持高位，并对整体利润有高贡献率，可以看到经营性物业的优势凸显出来了；二是，土地投资做的好，比如中海只聚焦在高能级城市，利润能有保障；三是，成本及费用管控到位。

近年来受结转成本偏高、财务费用上升、存量去化困难、资产减值等多重因素影响，房企归母净利润持续下滑。2024年上半年房企“以价换量”，在2022年以前高成本获取的项目开始进入结转，房企的毛利润率持续承压，归母净利润下滑的趋势难以遏制。预计高成本土地被完全结转，整个库存出清过程完成后，企业的业绩走势有望触底反弹。

出险企业业绩仅剩二三成，去库存是重心

2024年以来，市场仍然处在持续调整中。上半年，TOP200房企销售额相较于上年同期总销售额下滑40%。千亿房企也仅剩6家，位列行业第一的保利发展销售额是1733亿元，不足2000亿。

典型企业中，仅绿城中国销售额同比降幅为个位数；中国海外发展、大悦城等房企降幅在两成及以下；保利发展、华润置地、中国铁建等房企降幅在三成，万科A、招商蛇口、建发房产、滨江集团、越秀地产等房企降幅在四成；金地集团、融创中国、旭辉集团等房企降幅在五成，而出险民企则大多已跌去了七成甚至八成以上。

当前房企销售端的策略，重心还是专注销售回款及去化库存，具体为：

第一是专注于抓销售回款，更快回流现金。万科A表示继续保持销售和回款的稳定；华润将加强年内可结算资源的销售，同时提升未来两年可结算资源的销售，同时提升未来两年可结算资源的销售锁定比例。合景泰富将继续“抓销售，促回款”，加快项目去化；同时通过大单销售，促进现金回流。

第二是聚焦“去库存”，减轻历史包袱。龙湖集团提出聚焦存货去化，持续迭代升级产品，满足客户多样化需求的同时，实现积极去化；建业地产坚持以销定产，确保供销存匹配，根据客户分布及预计销售情况进行开工管理，有助于进一步提升本集团产品竞争力和市场表现，使公司保持安全合理的库存结构；华侨城A聚焦产品打造和营销策略优化，为客户提供更好的产品和服务。结合行业变化情况，抓好市场窗口机遇，大力促进去化回款，积极推动存量资产变现。

第三是有针对性地实施销售策略。华发股份率先推出“以旧换新”，首创“直收+帮卖”模式，助力销售破局；越秀地产在策略上保持以变应变，实施“一盘一策”的精准营销策略和精准的定价策略，继续巩固在大湾区市场领先和广州市场份额第一的地位。

投资进一步聚焦，企业投资拿地额创十年新低

在投资拿地端，各大房企的策略多数是进一步聚焦高能级核心城市，或是聚焦深耕的地方城市。

对于财务相对稳健、销售较稳的企业来说，在其聚焦的高能级城市的拿地占比进一步提高，代表企业有绿城中国、建发国际集团、滨江集团、保利发展、华润置地等。2024年上半年，绿城中国新拓项目中核心二线城市新增货值占比94%；保利发展上半年新拓的12个项目均位于38个核心城市；滨江集团聚焦浙江，1-8月新增土地项目全部在杭州；华发股份在筑牢在珠海发展的基础上，再布局一、二线重点城市发展。

还有些企业在聚焦核心的同时，在投资模式上尝试创新。越秀地产通过TOD、国企合作、城市运营、城市更新、收并购和产业购地六种方式拿地。

图表：2024年1-6月典型房企拿地情况

资料来源：亿翰智库、企业半年报

暂停拿地或更谨慎。自2021年下半年开始，房地产市场急转直下，房企存量去化愈发困难，销售受阻，为了能够维持稳定的经营，企业拿地更加小心谨慎或者直接暂停。2024年上半年，上市企业新增拿地金额创十年以来新低，拿地面积也较上年同期普遍下降，出险企业如世茂集团、旭辉集团等早已放弃了拿地。

根据亿翰智库统计，2024年1-8月典型房企拿地情况显示，7成企业总权益拿地金额同比降幅超过50%，总权益用地面积更是全面下降。核心城市的中心地块往往单价更高，房企总权益用地面积相较于总权益拿地金额同比下降更多，也能够侧面说明，房企更加倾向于核心城市的重点地块。

根据企业的投资销售比来看，20家典型房企2024年上半年投销比已降至个位数9.6%，而2023同期接近20%，2022年同期接近30%。我们认为其中主要原因有两点，一方面是，市场整体不景气，部分房企持有低热度地区、质量较低的地块，在当前的行情之下，此类地块出售也十分困难，这也是为什么部分企业即使未有新增拿地，土储总量也并未减少。另一方面是，企业拿地总量持续萎缩，新增土储量并不能完全填补消耗量。

图表：2022H1-2024H1典型房企投销比走势

资料来源：亿翰智库、企业半年报

备注：投销比=新增土地投资额/合约销售额*100%。

我们也观察到2024年上半年拿地动作较少的如绿城中国、招商蛇口、保利发展、中海等，下半年拿地明显提速，展现出了做好充分准备抢好地的势头。而上半年拿地较为积极的企业，在下半年明显放慢了拿地速度。

具体来看，2024年8月7日，绿城中国以48.048亿元，楼面价131045元/平方米，溢价率约30%，拍得上海徐汇滨江项目，此地块也刷新了全国楼面价纪录，成为全国楼面价“地王”，与此同时，绿城也相继于7月23日、7月30日、9月20日在杭州摘得多宗地块，其中摘得的临平区数字商贸城的地块溢价率高达59.2%。9月14日，招商蛇口、南通瑞城联合体经过163轮角逐，以56.6亿元的价格竞得上海静安区曹家渡地块，楼面价11.41万元/平方米，溢价率31.2%，这也是全国土地单价第二高“地王”。保利发展于7月9日经过60轮举牌，以21.18%的溢价率，摘得上海杨浦区平凉地块；7月25日，以89.01亿元总价竞得北京海淀区西北旺地块，7月单月的权益拿地金额就超过了其上半年权益拿地金额的总和。而例如建发国际集团，上半年拿了14块地，权益拿地金额279.1亿元，成为了上半年拿地最多的企业，下半年明显放缓了拿地速度。

这是一个极具挑战的时代，房企可谓都是在刀口上讨生活，很多事情都不是企业主观意愿可改变，无论是销售、投资，还是赚钱，都必然要跟着行业大势而动，熬住了，可能还会有另一番天地。

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