谢逸枫：70城房价9月创下3年最大跌幅，房价拐点即将到来？

文/谢逸枫

9月70城房价指数显示，新建商品住宅房价环比下跌0.71%，跌幅比8月收窄0.02%。前1月-8月房价环比分别为1月下跌0.37%、2月下跌0.36%、3月下跌0.34%、4月下跌0.58%、5月下跌0.71%、6月下跌0.67%，7月下跌0.65%、8月下跌0.73%。意味着房价跌幅收窄，持续下跌，边际改善的筑底走势。

9月70城房价指数显示，新建商品住宅房价同比下跌6.1%，跌幅比8月扩大0.4%。前1月-8月房价同比分别为1月下跌1.24%、2月下跌1.9%、3月下跌2.6%、4月下跌3.6%、5月下跌4.3%、6月下跌4.88%，7月下跌5.28%，8月下跌5.70%。说明房价跌幅扩大，持续下跌，继续探底的调整形势。

笔者认为，9月房价环比跌幅收窄，一是市场结构性的因素，市场大户型供应、高价楼盘大量集中上市成交，拉高9月平均价格指数。二是高价楼盘的限价、限签政策的取消，带来价格的总体上涨。三是楼市政策的边际效应带来的短期市场效果。四是不排除网签数据的滞后性因素。

9月房价同比跌幅扩大，一是楼市新政’效应衰减、持续性弱有关系。二是新房市场需求萎缩大，二手房缺乏有效的接盘人。三是‘以价换量’已经形成市场主流。四是与居民收入下降有关。五是房价下跌基数大。六是二手房价降价幅度加大，对新房形成竞争态势，影响房价的上涨预期。

总体看，2024年9月70城房价未触底（未见底部），正在处于筑底阶段深度调整期，房价没有止跌，没有企稳。按照房价发展趋势来看，目前房价下跌空间正在缩小，已经在低谷部位。购房者（自住、改善、家庭理财）买房最好的时间节点、窗口期已经来临，现在买房就是抄底。

本轮全国房地产市场已经全面超跌、超调，投资额、施工面积、新开工面积、竣工面积、成交量、房价、土地购置面积和购置金额、地价、房企到位资金、国房景气指数的下降幅度、市场下行周期已经刷新历史记录，房地产库存面积、待交房面积、房企债务规模创历史性最大。

9月70城一手商品住宅房价环比下跌0.71%，跌幅收窄0.02%。

按照9月70城房价数据显示，新建商品住宅房价环比下跌0.71%，跌幅收窄0.02%。8月下跌0.73%，7月下跌0.65%、6月下跌0.67%、5月下跌0.71%、4月下跌0.58%、3月下跌0.34%、2月下跌0.36%、1月下跌0.37%，意味着房价指标收窄，呈现持续探底向筑底的调整信号。

9月房价环比下跌0.71%，是2014年12月以来第二大跌幅，2014年12月以来单月第二大环比降幅。6月下跌0.71%、6月下跌0.67%、7月下跌0.65%、8月下跌0.73%，9月下跌0.71%，说明房价开始出现筑底信号。自2021年9月70城新建商品住宅房价环比下跌，到2024年9月，已经连续下跌37个月。

根据国家统计局的数据显示，自2021年9月70城新建商品住宅房价环比下降0.1%，上涨76个月后首次下降，到2023年12月连续下跌28个月，一直到2024年9月连续下跌37个月，超过上轮房价下跌周期，创3年以来第二大跌幅，房价的超跌，说明市场已经超调，基本上已经调整到位。

目前看70城房价环比已经连续下跌37个月，是否短期内出现见底、反弹待观察，因为房地产一系列的大招政策和新的房地产大招有待落地、出台，政策传导、政策效应、政策效果不佳，以价换量作为市场主流、商品房库存巨大、购房者收入下降、债务违约与逾期交房影响入市信心。

从9月70城房价环比上涨城市数量来看，上涨的城市3座，比上月增加1座。持平的城市1座，比上月持平，下降的城市66座，较上月减少1座。其中房价上涨的3座城市，分别为上海上涨0.6%（8月0.6%、7月0.2%）领涨全国，太原上涨0.3%，徐州上涨0.1%、南京0.0%（8月0.3%）。

上海最抗跌，呈现一枝独秀的行情，新房价环比格连续28个月上涨，同比房价连续上涨71个月，堪称中国房地产市场的风向标城市。主要原因是高端新房的集中供应，持续性的成交。其次是需求旺盛、购买力强劲。再次是购房者偏爱新房，“打新热”持续。最后是限价等政策取消，住房限购等政策调整。

上海作为国际金融中心城市，每年新企业的增长数量众多，就业的岗位相比其他城市更多，而且上海的经济一直比较稳定地增长，足以吸引外来的人口到上海工作生活，房地产市场的供求相对平衡。上海大部分楼盘都是比较优质的，所以让新房价格保持在稳定区间。

中指研究数据显示，2024年百城新建住宅平均价格为16484元/平方米，环比上涨0.14%，同比上涨1.85%。受部分城市优质改善项目入市影响，环比上涨。新房市场成交持续走弱，环同比均下降。9月环比下跌城市数量为63个，较8月增加17个。

2024年前三季度，一线城市新建住宅价格累计上涨3.56%，上海新房价格累计上涨6.18%，位列百城首位。上海高端改善市场表现较好，对城市均价造成了结构性拉动。二线城市新建住宅价格累计上涨1.12%，三四线代表城市累计下跌0.05%。

9月70城一手商品住宅一二三线城市房价环比下跌，一二线城市跌幅扩大。

9月70城新建商品住宅房价环比的城市能级来看，一二三线城市房价没有触底，处于探底、筑底的深度调整走势。其中一线城市房价跌幅扩大、二线城市跌幅扩大、三线城市房价跌幅收窄，市场形成一二三线城市房价集体下跌格局。

9月一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.2%。其中，北京、广州和深圳分别下降0.7%、0.9%和1.0%，上海上涨0.6%（8月北京、广州和深圳分别下跌0.5%、0.5%和0.8%，上海上涨0.6%），北京、广州、深圳跌幅扩大。

9月70城新建商品住宅房价一二三线城市房价环比数据显示，区域城市分化明显，其中一线城市环比下跌0.50%，降幅比上月扩大0.20%。二线城市环比下跌0.72%，跌幅扩大0.05%。三线城市环比下跌0.72%，跌幅比上月收窄0.11%，说明二三线城市房价呈现边际改善的趋势。

9月一手商品住宅房价同比下跌6.1%（6.09%），跌幅扩大0.40%。

9月70城房价指数显示，新建商品住宅房价同比下跌6.1%（6.09%），比上月跌幅扩大0.10%。1月下跌1.24%、2月下跌1.9%、3月下跌2.6%、4月下跌3.6%、5月下跌4.3%、6月下跌4.88%、7月下跌5.28%、8月下跌5.70%，说明房价探底、筑底的形势不变，政策效果未传导到销售、价格端。

因为供求关系短期无法抚平，房价保持下跌走势。9月70城新建商品住房价格同比下跌6.1%，比8月下跌5.70%，跌幅扩大0.40%，创本轮房价最大跌幅。自2022年4月同比下跌0.1%，这是2015年12月以来首次出现房价同比下跌态势，到2024年9月，已经连续下跌30个月，超过上轮下跌周期。

根据国家统计局的数据显示，自2022年4月70城新建商品住宅房价同比下降0.1%，房价上涨84个月后首次下降，到2022年12月连续下跌9个月，到2023年12月连续下跌21个月，一直到2024年9月连续下跌30个月，房价下跌周期超过上轮，房价已经超跌，市场已经超调。

从9月70城房价同比上涨城市数量来看，上涨城市2座，与上月持平。持平0座。下降的城市68座，与上月持平。其中上海同比上涨4.9%（8月上涨4.9%、7月上涨4.4%）、西安同比上涨1.9%（8月上涨2.9%、7月上涨3.4%），分别与上月持、涨幅收窄，意味着存在房价下降压力。

目前看70城房价同比已经连续下跌30个月，非常罕见。目前房价短期内出现见底、反弹的可能性非常低。一方面是过去2年多房价同比下跌基数大，另一方面是房价短期的下行调整期未完成。因此，房地产出清周期还没有结束，市场修复未结束，房价是否见底有待观察。

9月70城一手商品住宅一线城市房价跌幅扩大，二三线城市房价跌幅扩大。

9月70城新建商品住宅房价同比的城市能级来看，区域城市分化严重。其中一线城市房价下跌，跌幅扩大，二线城市、三线城市房价下跌，跌幅扩大。基本形成一二三线城市集体下跌、跌幅扩大的市场格局。

9月9月70城新建商品住宅房价同比的一线城市分化严重，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降4.65%，降幅比上月扩大0.4%。其中，北京、广州和深圳分别下降4.6%、10.3%和8.6%，上海上涨4.9%。北京、广州、深圳跌幅扩大，上海房价持平，并且上涨幅度扩大。

9月70城新建商品住宅房价一二三线城市房价同比数据显示，一线城市新建商品住宅销售价格同比下降4.65%，降幅比上月扩大0.4%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降5.7%和6.59%，降幅比上月分别扩大0.43%和0.36%，说明三四线城市的房价下降压力大。

9月70城二手住宅房价环比下跌0.93%，跌幅收窄0.02%。

按照9月70城二手住宅房价数据显示，二手商品住宅价格环比下跌0.93%，跌幅比上月收窄0.02%。1月下跌0.7%、2月下跌0.62%、3月下跌0.53%、4月下跌0.94%、5月下跌1%、6月下跌0.85%，7月下跌0.80%、8月下跌0.95%，总体表现为处于探底转向筑底调整状态，未见底。

9月70城二手住宅房价环比下跌0.95%，跌幅比上月收窄0.02%（8月下跌0.95%、7月下跌0.85%，5月下跌1.0%），创下自2014年10月以来的第二大环比降幅。自2021年8月二手房房价开始下跌，到2021年12月下降5个月，到2024年9月，二手商品住宅房价已经连续下跌38个月，房价下跌周期超过上轮。

根据国家统计局的数据显示，自2021年8月70城二手商品住宅房价环比下跌0.02%，上涨75个月后首地次下降，到2021年12月连续下跌5个月，到2023年12月，连续下跌29个月，一直到2024年9月连续下跌38个月。毫无疑问，政策端传导到市场端的效果不明显，政策效应差。

从9月70城二手住宅房价环比上涨城市数量来看，上涨城市0座，下降的城市70座，较上月增加1座，应该说是70城二手住宅房价全面下跌。当前二手房价格与新房一致，均处于探底转向筑底阶段。说明房价总体弱复苏的趋势，市场以价换量依然是城市的主流趋势，存在下跌压力。

目前70城二手住宅房价环比已经连续下跌38个月，释放出二手住宅房价上涨预期和企稳的基础不牢固，延续降温、探底、筑底的调整状态。短期来看，要实现见底反弹，需要市场观察。因为房价连续下降已经快达到3年，跌幅的基数大，与新房背后的原因一样。

中指研究数据显示，9月百城二手住宅平均价格为14447元/平方米，环比下跌0.70%，已连跌29个月，同比下跌7.13%。三季度百城二手住宅价格累计下跌5.67%，跌幅较2023年同期扩大3.65%。其中一、二、三季度分别下跌1.48%、2.16%、2.13%。百城二手住宅价格环比下跌城市数量为连续6个月城集体下跌。

具体来看一线城市二手住宅价格累计下跌5.78%，跌幅较2023年同期扩大5.72%。自二季度开始，北京、上海二手房价格月度环比均超百城平均水平。二线城市二手住宅价格累计下跌5.77%，跌幅较2023年同期扩大3.50%。三四线代表城市价格累计下跌5.51%，跌幅较2023年同期扩大3.01%。

9月70城二手住宅一线城市房价环比下跌，跌幅扩大，二线城市跌幅收窄。

9月70城二手住宅房价环比的城市能级来看，一二三线城市房价没有触底，处于探底、筑底的迹象。其中一线城市房价跌幅扩大，二线城市房价跌幅收窄，三线城市房价跌幅持平，市场基本形成一二三线城市房价集体下跌的格局。

9月70城二手住宅房价环比的一线城市全面下跌，环比下降1.2%，降幅比上月扩大0.3%。其中北京、上海、广州和深圳分别下降1.3%、1.2%、1.1%和1.3%（8月分别下降1%、0.6%、0.7%和1.3%），呈现城市房价内部分化的现象，其中深圳房价跌幅收窄。

9月70城二手住宅房价环比数据显示，区域城市分化严重，跌幅收窄。其中一线城市二手住宅销售价格环比下降1.2%，降幅比上月扩大0.3%。二线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅比上月收窄0.1%。三线城市二手住宅销售价格环比下降0.9%，降幅与上月相同。

9月70城二手住宅房价同比下跌9.02%，跌幅扩大0.42%。

按照9月70城二手住宅房价数据显示，二手住宅价格同比平均下跌9.02%，跌幅较上月扩大0.42%。8月下跌8.60%，7月下跌8.17%、6月下跌7.8%、5月下跌7.8%、4月下跌7.0%、3月下跌5.90%、2月下跌5.15%、1月下跌6.15%，意味着房价未触底、见底。

9月70城二手住宅房价同比下跌9.02%，房价比上月跌幅扩大0.42%，创房价历史上最大跌幅。自2022年3月房价同比下跌0.3%，这是2015年12月以来首次出现房价同比下跌态势，到2024年9月房价下跌9.0%，已经连续下跌32个月，房价下跌的周期超过上轮。

按照国家统计局的数据显示，2022年2月70城二手商品住宅房价同比下跌0.3%，上涨81个月后首地次下降，到2022年12月连续下跌11个月，到2023年12月，连续下跌23个月，一直到2024年9月连续下跌32个月，下跌周期超长。

从9月70城二手住宅房价同比上涨城市数量来看，为0个，全面下跌，已经连续8个月70城房价全部下跌。释放出房价下跌压力形势，处于探底、筑底、调整的形势不变。毫无疑问，与过去二年的房价同比下跌基数大有关系。

9月70城二手住宅一二三线城市房价同比下跌，一二线城市房价跌幅扩大。

9月70城二住宅房价同比的城市能级来看，一、二、三线城市房价没有触底，其中一线城市房价跌幅扩大1.3%，二线城市房价、三线城市房价跌幅扩大0.3%、0.5%，市场基本形成一线城市房价跌幅扩大、二三线城市房价跌幅扩大的格局。

9月70城二住宅住宅房价同比的一线城市全部下跌，同比下降10.7%，降幅比上月扩大1.3%。其中北京、上海、广州和深圳分别下降10.3%、7.6%、12.8%和12.0%（8月北京、上海、广州和深圳分别下降8.5%、5.8%、12.5%和10.8%），北上广深房价跌幅扩大。

9月70城二手住宅房价同比数据显示，一线城市二手住宅销售价格同比下降10.7%，降幅比上月扩大1.3%。二、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降8.9%和9.0%，降幅比上月分别扩大0.3%和0.5%，意味着一二三线城市房价处于探底、筑底不变的趋势。