货币化安置100万套房改，能刺激楼市回暖吗？

作者 |布语

前几天很多人期待的住建部发布会，意外成了利空，市场理解为救市大招不及预期，地产股也不买账。

当天A股和港股的地产板块集体下跌，金地集团、新城控股、万业企业等地产股甚至跌停了。

但是，楼市政策真的无效吗？未必。

发布会上宣布的一项重磅举措是，将通过货币化安置方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造。

住建部部长倪虹还表示：”只要前期工作做得好，还可以在100万套基础上继续加大支持力度。”

醉翁之意不在酒，对于当下楼市的复苏而言，这项政策或许能发挥四两拨千斤的作用。

什么是货币化安置？

就是政府以货币的形式补偿需要安置的居民，后者再到商品房市场购买住房。这种货币，可以是一次性的现金补偿，也可以是房票。

简单来说，不搞回迁房了，直接发钱吧。

在2014年-2015年的棚改中，由于采用大规模货币化安置，极大地推高了房价上涨。

当时的棚改，规模有多大？

光是2014年，就棚改了470万套。此后的15-18年，是全国棚改高速推进的时期，年均实际开工近600万套。按照住建部要求“各地区棚改货币化安置目标原则上不低于50%”来估算，每年通过货币化安置的棚户区数量差不多300万套。

图片来源：德邦证券

这样一对比，新增100万套确实不算“大手笔”。难怪股市反应平平。

但是，要知道从2018年起，国家就很少采用货币化安置政策了。特别是2019年，中央明令地方专项债不得用于土地储备和房地产相关领域后，货币补贴的政策空间也越来越窄。

2019年，棚改计划调整为285万套，到2023年仅剩159万套，规模逐年缩减，通过货币化安置的数量就更少了。

那么，放在当下的楼市来看，100万套“棚改”能拉动多大规模的需求？

据国家统计局数据，截止到7月末，商品房待售面积73926万平方米，同比增长14.5%，其中，住宅待售面积增长22.5%。存量商品房规模正处于历史高点。

根据部分券商的测算，按15-18年的数据，货币化安置的等效面积占比全国住宅销售面积大约为17.5%。按照线性估算，本轮政策大约能消化6%左右的商品房库存。

6%的体量也不小了，但能否成为撬动楼市回暖的杠杆？拭目以待。

事实上，货币化安置的手段，只是当下楼市调控“多管齐下”的其中一个工具。

为了去库存，地方政府早已直接下场“收房”了，而货币化安置又添了一把火。

截止8月，全国已有超过60个城市出台收储政策，通过政府公开征集或地方国企收购存量商品住房用作保障性住房：

7月29日，广州增城区中心城区公共租赁住房筹建项目公告发布，收购增城区中心城区（荔湖街、荔城街、增江街）范围内存量商品房筹集作为户籍家庭公共租赁住房；

8月7日，深圳市安居集团有限公司发布《关于收购商品房用作保障性住房的征集通告》。该公司所属企业将开展收购商品房用作保障性住房工作，向深圳市域征集商品房用作保障性住房项目；

不过，政府下场“收楼”，进程并不是特别顺利：

早在去年1月份，央行就推出了1000亿元租赁住房贷款支持计划，向8个试点城市发放专项贷款用于收购存量住房、扩大租赁住房供给。然而截至6月，这笔1000亿元的贷款只发放了200多亿元。

为什么受阻？有很多原因。很多国企近两年也在过“紧日子”，收储的租金也未必能覆盖银行贷款的利息，收储的决策、运营流程相对也比较复杂。

但是，货币化安置手段就不一样了，它会大大加快房改的进度，各地消化存量房的步伐将明显加速。

尤其对一线城市、强二线城市来说，这可能就是供求关系重新平衡的一个契机。

这一波货币化安置，将如何影响楼市？

目前看来，最值得关注的是哪些城市会受益。

毫无疑问，大城市将是本轮城市更新的攻坚重点。住建部发布的数据显示，仅在35个大中城市，需要改造的城中村就有170万套。

去年7月中央引发的《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》中也提出，分三类推进实施超大特大城市的城中村改造：

符合条件的实施拆除新建；不符合的开展经常性整治提升；介于两者之间的实施拆整结合。

拥有城市更新经验的央企、地方国企将成为实施主体，优先喝汤。同时通过拆建释放出的需求，也可能让大城市的房价迎来一波回暖。

不过，需要注意的是，不能将本轮“货币化安置”等同于棚改2.0。无论是从改造范围还是资金规模上看，此次的城中村和危旧房改造，都远赶不及10年前棚改的威力。

中国的城镇化已经步入新阶段，在经历了上一轮改造后，大城市目前保有的城中村，很多都是承载了大量外来人口和生产活动的“刚性村”。大拆大建的窗口期已经过去，接下来主要还是补公共服务短板，做城市更新的“绣花功夫”。成都拆迁一夜暴富的梦，只能活在谣言里。

去库存、促回稳，才是接下来楼市调控的主基调。

中产必须要调整预期了。楼市救市、地缘关系、整个社会的变化，都影响我们每一个人的决策。

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参考资料：

1.华尔街见闻 历史上的“货币化安置”，拉动了多少投资？

2.羊城晚报 货币化安置100万套城中村危旧房改造，意味着什么？