实际建筑面积＞交易时约定面积，购房人要补差价吗？

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王某与贺某经人介绍相识，后签订了《房屋买卖协议书》，约定：王某将其名下的一套安置房出售给贺某，贺某付清房款后，该房所有权归贺某所有；后贺某办理房产证时，王某应全力予以配合；如有违约，由违约方支付违约金10万元。

当天，贺某便一次性支付了房屋款，王某向贺某出具收条。然而，当王某就案涉房屋办理不动产登记时，发现案涉房屋建筑面积为78.85平方米，并非此前出售房屋时所约定的70平方米。后贺某要求王某配合完成房屋过户，王某告知上述情况，表示贺某需按目前市场价补足超出70平米部分面积的差价，才同意过户。无奈之下，贺某诉至法院。

法院经审理认为，双方签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。贺某作为买受人已经按约支付全部价款，并实际入住、使用该房屋，而王某已经取得涉案房屋的产权证，涉案房屋也已经具备办理产权转移登记手续的条件，故王某应按合同约定，配合贺某办理房屋产权变更登记手续。

关于王某要求贺某按目前市场价补足超出70平米部分面积的差价后才同意过户的抗辩意见，法院不予支持。理由如下：

一、涉案房屋在交易时为现房，双方在签订买卖合同时并未对房屋的实际面积进行测量，也并未明确约定每平方米的交易单价，应视为双方是在对房屋所处地段、楼层、结构、面积等因素综合考量情况下协商确定的房屋价款；

二、双方在签订协议时，产权证尚未办理，应当能够预见最终产权登记时核定的面积与拆迁安置协议所载的安置面积可能不符，双方在此情况下签订合同即表明按照房屋现状进行交易，即使今后面积产生误差，双方亦接受此种瑕疵给付；

三、双方在签订协议时并未对出现登记面积与协议面积不符约定相应的处理办法，事后双方亦未对此情况达成补充协议，而双方签订协议后，已经按约定履行，贺某已付清房款，王某已将房屋交付，贺某也已实际入住、使用该房屋至今。

综上，法院判决王某应继续履行与贺某签订的《房屋买卖协议书》，协助贺某完成案涉房屋的过户登记。

近年来，在房屋交易市场中，安置房因数量多、价格相对便宜的原因成为二手房买卖的“新宠”，但又因政策原因，安置房在一定期限内不具备上市交易的条件，故在交易过程中存在诸多的风险和问题。

本案中，诉争房屋系拆迁安置而来，交易时房屋已经存在，买卖双方系在对房屋的各项情况有充分了解的基础上订立房屋买卖合同，且约定按套计算房屋总价，在此情形下双方在房屋买卖合同中若仅约定房屋总价款，应认定为双方是在对房屋的各项因素综合考量情况下协商确定的。

在房屋办理不动产登记时，其物理面积并未发生改变，只是登记面积和拆迁安置面积发生了差异，无论从民法意思自治和诚实信用的基本原则出发，还是从保障交易安全和交易秩序的角度，均不应支持补足面积差价。

法官提醒，安置房买卖双方应自觉诚信履约，增强风险防范意识，必要时明晰、细化合同条款，在依法有效保护自己的合法财产的基础上，维护正常的房产交易秩序。

法条链接

▲《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

来源：惠山法院

编辑：赵伟

审核：李思红

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