100万套的货币化安置，能不能托起房地产？

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10月17号住建部在新闻发布会上，宣布了利好一堆利好楼市的政策。

其中最受人瞩目的大概就是100万套危旧房的货币化安置。

至于其他的什么4取消4降低2增加，都是已经在实操的政策，只能算是讲了一下政策的具体落实进度，和新政搭不上一点关系。

这其中包括，四个取消是，取消限购；取消限售；取消限价；取消普通和非普通住宅标准。

四降低是，降低公积金利率0.25个百分点；降低商贷首付比例到一二套统一15%首付；降低存量房贷利率；降低卖旧买新换购住房的税费。

两个增加是，增加“白名单”项目信贷规模到4万亿；增加100万套棚改货币化安置。

除了100万套货币化安置之外，其余的政策要么已经在实施要么早早就进行了余热。

都不算新鲜。

所以，今天只聊一下这100万套货币化的新政，到底能不能“拉楼市一把”。

1

首先要搞清楚，为什么时隔九年会再次祭出货币化安置这个老掉牙的“小杀器”。

原因很简单，因为楼市中的购房需求不足。

从23年开始系统性的救市，限购放松，限售解开，首付降低到15%，商贷利率下调至公积金的范围，甚至购房补贴等等等等。

能用的方法都用了，但个体就是不买账，统计局隔三差五的新建商品房销售下降和库存上升的数据就是最好的说明。

个体不进场购房，房企的债务就无法转移，而一旦房企一身债务缠身，地方上已经形成路径依赖的土地财政就没办法正常运转。

被债务压垮的房企哪来的精力和能力去接地方不断出让土地？

所以得让房企甩掉债务。

土地金融化后的楼市本质上是个一个“传债游戏”，而最终的环节一定是个体拿到属于自己房子的同时接手所有的债务。

地方的大债务以土地为载体分割成中型债务，房企拿到土地后再分割成房子变成小型债务，个体购房后等于也接过房企手中无数的小型债务。

大化中，中化小，最终看似巨量的债务被无数个体以购房的形式分摊后，一切就又“暂时”的风平浪静了。

而地方在债务转移后，会再次获得举债空间继续冲一冲经济发展的成绩，房企会在转售债务的同时赚到一笔加工费，银行则是提供个体购房的按揭服务赚取不菲的利息。

大家都各取所需，各有利得。

可以这么理解，不仅是债务最终传到了个体，甚至整个房地产链条上产生的所有收益，都需要从最终购房者身上获得。

个体的储蓄以及未来几十年的收入，都是对冲这些债务的唯一消耗品，同时也是链条上所有相关方的收益来源。

所以可以说，在一定程度上讲新房约等于债务。

那么到这就很清楚了，房企甩掉债务方式无非就是加速去化掉新房，让更多的新房“名花有主”，从而让自己无债一身轻的重新去接手地方的土地，而地方也因为土地顺利且大量的出让，而减轻自己的债务负担，重新启动“正常的”财政循环。

比如民生三保，比如招商引资，比如维护公共设施，比如投资基建等等。

所以去库存的本质是为房企的债务减负，重启楼市正常的新房去化速度，从而重新让土地财政“枯木逢春”。

但就像前文讲的，之前各种政策的放松并不能推动个体购房的进度，个体现在是油盐不进的状态。

怎么办？只能再试试货币化安置。

货币化安置对比之前刺激楼市政策的区别在与可以直接创造购房需求，而不是苦口婆心的用政策去引导个体。

“你有房子住是吧？我给你直接拆了再给你一笔钱，买新房去吧”。

这种发钱买房的模式，可以直接凭空制造大量购买力，以此改变市场供需平衡，让一部分的需求在短时内涌入市场，最终推动加快新房的去化速度。

有人可能会说万一人家被拆迁户拿了钱真不买房呢？

没事，还有房票制度。

不给你现钞只给你对等价值的房票，不能变现只能买房，甚至只能买堆积在房企手里的新房，锁死购买力，把肉彻底烂在锅里。

所以棚改是一定会做，而且货币化一样有以房票形式锁死货币流动方向的能力，但即便是这样就一定会成功吗？

并不是。

不少人有一个误区，就是单纯的认为是货币化安置中那些拿了安置款的人消耗掉了大量的新房库存，从而改变了楼市供需平衡加速楼市的上行速度。

错了。

拿到货币化安置款的那些人只是所谓的引子，你也可以把他们当做火种，我们都知道一个火种是无法持续燃烧的，必须要有可燃物的支持。

柴火也行，废纸也罢，总之要是没有这些玩意不断的扔进去，光指望一点火种在那干烧着，那么注定只能是一场非常短暂的焰火

谁是可燃物？是后续跟风进场的个体们。

当拿着货币化安置款的人们开始把手里还没暖热乎的钱又交到开发商手里的时候，楼市就会出现新房去化提速的现象，这个时候焦虑感就会开始蔓延，那些持币观望的人脑海里开始出现了斗争。

“得买房了吧？这最近新房好像又被那些拆迁户买出了几个日光盘，怕是价格要涨了”。

可以理解这种心理。毕竟被2015年的棚改“震撼”过一次，大家心里阴影还是有一些的。

但如果把视角放在更宏观的角度看，今日早非往昔，当时棚改为什么能成功，为什么那些后来的助燃物能进场？

因为他们还有负债空间。

15年棚改货币化没推行前，因为08年的四万亿居民杠杆率已经从17.9%上涨到了37%。

而棚改后一路上涨的房价又继续把居民杠杆率推高到了2024年的63.7%（央行数据是71%）

可以这么讲，如果说15年居民端的杠杆空间尚且还算充足的话，那当下的杠杆空间就是加无可加接近见顶。

所以当年的居民杠杆率就像是一堆干柴，因此棚改货币化的火种可以一点就着，现在则是严重潮湿甚至发霉的一堆朽木。

点不着了。

这还没谈到量的问题，15年到18年连续3年棚改货币化的套数都在600万套，19年下降后也有316万套之多。

今天是多少？100万套。

所以，要是把当年货币化安置的体量比作是火种的话，那么今天的体量充其量就是一点点火星。

100万套货币化安置的那点“火星”，就是燃烧干净了也点不燃当前这堆潮湿的木柴。

而如果货币化安置无法带动后续个体跟风进场的话，那大概率就只可能是一场没有后续攻势的战斗。

既没有意义也无法扭转战局。

2

到这问题的根源好像找到了，那些不在货币化安置范围的大量个体，他们能不能跟风进场是问题的关键。

而就目前的居民端的情况来看，这部分群体大概率很难形成一定范围内所谓的“跟风”。

为什么？

原因主要有两个，第一是负债空间见顶，第二个体收入增长预期放缓。

第一的负债空间见顶就是前面讲的，大部分个体已经借无可借杠杆率实在推不上去。

2015年的棚改货币化的确成功，但代价就是后续几年时间里居民端的负债空间被吃的所剩无几。

从15年后每年不断上升的新房价格和不断刷新记录的销售面积，对应的就是居民端不停上升的杠杆率。

被货币化安置创造出来的这一路房地产的上涨行情，其资产泡沫的膨胀速度已经远远把居民收入甩在身后。

而担心不买再也买不起个体只能掏空钱包拉满杠杆进场拿下价格上涨后的房子。

杠杆率开始增高，负债空间开始减少。

所以如果说居民收入或者负债空间是地基，而资产价格是地基上的建筑的话，那么15年货币化安置后不断上涨的房价就是不停加盖在居民收入这个地基上的建筑。

不断加盖的建筑高度已经超过了地基的承载极限，最后的结果就是地基无法支撑，加盖也无法继续。

放到楼市中的具体表现就是，当前的新房库存已经超过15年棚改前的所谓历史最高。

个体确实买不动了。

其实居民的负债空间被消耗也不是很大的问题，只要让居民端的收入保持高速增长，外加逐步完善的福利机制兜底，吃完负债空间的居民端自己就能慢慢修复回来。

但现实的情况却是，居民端的负债空间只有消耗却鲜有相对应的修复，工资的涨幅和其他社会保障机制的介入，总是对楼市的上涨而言慢了一个“节拍”。

于是最终的结果就是在面对楼市对个体积蓄和未来收入（房贷）“毫无节制”的暴饮暴食之下，居民端的负债空间吃无可吃。

而个体们对债务压力的承受到了极限后，也自然而然的开始拒绝举债购房。

再者就是第二点，个体对未来收入增长持非乐观态度。

这个依然是房地产非理性上涨后造成的间接问题。

15年棚改后疯涨的房价在短时间快速推高了居民杠杆率，同时也让后续进场购房的个体对掏空储蓄极尽所能。

用樊纲的话说就是掏尽6个钱包。

而不断上涨的房价又让个体在掏完6个钱包后，需要面对长达20多年清偿债务的“奋斗”时光。

在这种情况下，收入能力有限的个体实在无力贡献更多额外消费，于是内需市场走弱，大量承载就业的民企发展降速，最终减少扩张，降低雇佣人数，导致岗位内卷，薪资待遇提升继续受阻。

处于这种类似于“非良性”循环之下，无法脱离宏观经济环境的个体面对的必然是收入增长放缓的困境。

前面的人把更多的储蓄和未来可支配收入交给了楼市，后面的人就很难在这些人身上赚到钱，而这又直接导致了其余大部分个体因为预期收入的增长乏力，对未来贷款负债长达30年买房的行为产生恐惧，进而对楼市止步不前。

房地产遭罪，内需跟着遭殃，而内需影响的个体收入放缓又让房地产再遭更重的罪，楼市和内需两者处于互为循环也互相伤害的模式。

可能有人看到这又察觉到了一个新问题：“不对吧，房地产也是产业啊，实打实的产业，从施工方到材料商再到上下游一系列的相关产业以，怎么就循环不起来了”

因为债务黑洞。

不说房企自己因为超高杠杆的透支型发展模式欠下的债务，单说地方。

地方上在过去债务驱动型的经济发展模式下，的确是用债务做出了一些经济成绩。

比如引进优质能带动就业和收税的企业，比如建设更多可以提供经济外部性的公共基建。

总之就像盖鸡窝，地方上用债务的确是搭建了不少不错的鸡窝，也收获了不少优良的鸡蛋，这些鸡蛋是税收是就业是资本积累。

但随着举债发展越用越顺手，粗狂式的上项目和一些不计成本的招商引资开始出现，再加上对大基建起效快贡献大（GDP）的钟情，一些低效无效的基建也逐渐增多。

最终债务压过了收益，再融资债券不再新鲜，清掉到期的债务利息也开始变的让土地财政不堪重负。

这时候房地产本行业内所谓的循环已经无法实现，大量的资金在循环中慢慢消失，债务俨然成了吞噬一切资金的黑洞。

所以现状是，之前棚改货币化后房价快速上涨而个体收入增速却无法同步，最终导致负债见顶，而房地产本身又还是资金黑洞无法让大量流入的资金再次回流到经济循环中。

这种情况，100万套棚改怕是应付不了。

因为问题的关键压根不在楼市，而是居民端。

3

减负担，加福利，增工资。

只有对居民端落实这些实打实改善个体以及其家庭经济状况的操作后，部分城市的楼市才能得到真正的扭转和稳定（上涨先歇歇吧）。

而如果绕开这些，只是从楼市本身出发，用高杠杆增加个体的“购买力”，用货币化安置激发后续进场购房的个体数量，用限购打开资金流通的障碍。

那恐怕还是治标不治本。

所以，在这居民端负债和收入等基础条件还没达成修复和增长之前，100万套货币化安置不会引起楼市走向出现质的改变。

因此不用慌不用怕，更不用去关注有些人告诉你再不买房就来不及的“好心”提醒。

基本面不改变，没有增长收入和完善保障机制帮助居民端树立起举债的信心，谈别的什么楼市回暖价格上涨都过于虚幻。

一定要让楼市成为经济发展的果，而不是因，本末倒置除了继续在无尽的举债和偿债的循环里绕圈之外，楼市很难再有改变的可能。

就这样。

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