房价没戏，别再幻想当年的棚改货币化了

　　今天上午住建部等部门召开了有关房地产的新闻发布会。

　　之前资本市场对这个会议预期颇高，昨天万科港股大涨18%，就是等待着这场会议带来的超预期消息。结果会议开完，发现没有什么给力的增量政策，因此万科港股再度大跌17%，A股地产龙头保利和万科接近跌停。

　　会后各大券商的热门研报的解读也都比较一致，也就是重在托底，不搞强刺激（比如海通证券研报）。这个和我们过去一直以来的判断是一致的，也就是托而不举。

　　至少到今天，楼市政策没有脱离托而不举的范畴。

　　资本市场今天很失望，但是原本上面说的就是“止跌回稳”，从来没说过什么“止跌回升”。他们自己脑补了“止跌回升”的戏码，也不怪房地产板块的大起大落。

　　市场关注点在货币化安置100万套住房上面，并和2016年的600万套做对比。数量上肯定是低得多，另外一点则是，上次是央行提，这次是住建部。所以没办法期待太高，主要还是为了化解债务兑付风险。

　　房价要涨，只有靠拉升居民杠杆率，而这只有两个办法可以达成。

　　1 居民收入上涨，建立信心。

　　2 搞QE，大幅提升名义GDP，从而被动降低居民杠杆率，使得居民有加杠杆空间。

　　上面的1很好理解，2是什么意思？

　　我们有公式：

　　居民杠杆率 =居民负债/名义GDP

　　名义GDP是包含放水和通胀的，就比如去年我国实际GDP增速在前五大经济体中排名第二，仅次于印度，但名义GDP增速却垫底。原因就是美日德的高通胀，拉升了他们的名义GDP增速。

　　所以，只要放水，就可以大幅提高名义GDP，使得居民杠杆率被动下降，从而给居民加杠杆留出空间。

　　但问题在于，从目前的数据看，没有任何迹象表明，上面会采用QE的方式。

　　当然，我们也会持续跟踪央行资产负债表和央行月中发布的金融数据，寻找可能的QE迹象。

　　上个月底以来，一线城市成交大涨，大概是“止跌回稳”的说法，再次刺激了一波需求入市。

　　从当下数据看，市场情绪迅速升温，成交量也达到了高热的水平。但跟踪其趋势，似有震荡下降的迹象。后面还会不会反复不清楚，我们还会继续跟踪下去。

　　知识星球的同学，注意每天关注我们在星球发布的跟踪数据，以及我对楼市的实时判断说明。

　　不在知识星球的公众号粉丝，可以关注下实时成交量。

　　比如北京的同学，可关注链家周末两天的成交量，如果超过1200，则视为热度维持，介于1000~1200之间，则成交热度适中，若跌破1000，则视为市场较冷。

　　如果要房价上涨，周末两天1200以上的成交量，至少要维持2~3个月。如果后续有跌破1200的趋势，卖房的同学记得要趁热度还在的时候抓住机会。

　　目前只有北京是链家中介一家独大，可以跟踪实时数据。其他城市没有垄断市场的中介，就只能看网签量了，这个数据会有半个月左右的滞后。但即便是滞后，总归也是一个指标。可以作为判断依据。

　　总体来说，我不是很乐观，但具体还是要以我们后续跟踪的数据为准。