最高院：商住两用房能否依执行异议和复议规定第29条排除执行？

作者：周军律师.

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《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定理解与适用》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”

那么，购房者购买的商住两用房能否依据该条排除执行呢？

最高人民法院在《最高法民终345号华鑫国际信托有限公司、王士准等案外人执行异议之诉案》中明确：

《执行异议和复议规定》第二十九条系针对商品房消费者物权期待权的保护条件所作的规定，该条规定的“所购商品房系用于居住”，应理解为不管是单纯的居住房还是商业房，只要具备居住功能的，即视为用于居住的房屋。

最高院认为，

首先，2011年11月20日王某准与某置业公司签订了《银川市商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，应认定为合法有效。且案涉合同签订时间早于人民法院查封的时间，符合《执行异议和复议规定》第二十九条第一项规定。

其次，不论是单纯的居住房还是商住两用住房，只要是有居住功能的，即应视为用于居住的房屋。本案案涉房屋系公寓，具有居住属性和功能，并且现有证据能够证明该案涉房屋已交付王某准占有使用，对其生存居住权益应当予以保护。同时王某准提交的无房证明也可以证实其名下在银川市范围内无其他用于居住的房屋，符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二项规定。

第三，根据王某准提交的收条能够证明其已支付案涉房屋全部价款，亦超过合同约定总价款的百分之五十，符合《执行异议和复议规定》第二十九条第三项规定。

综上，王某准对案涉房屋提出的执行异议，符合《执行异议和复议规定》第二十九条所规定的条件，可以排除强制执行。

据此，通常认为，“用于居住” 应当作宽泛理解，不管是单纯的居住房还是商住两用住房，只要有居住功能的，即应视为用于居住的房屋。如果购房者能够证明其购买商住两用房后确实是用于自住，且名下无其他用于居住的房屋，那么也可以支持其依第 29 条排除执行。

因为《执行异议和复议规定》第 29 条的目的是保护房屋消费者的物权期待权，尤其是涉及到购房者的基本生存权。如果商住两用房是购房者唯一的居住选择，且购房者已经支付了大部分购房款，那么从保护购房者生存权益的角度出发，应当允许其排除执行。

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