买房必看！农村房屋合同纠纷引发的法律风险揭秘！

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例详情

（一）原告诉求

原告李梦芝向一审法院起诉请求：

1. 确认李梦芝与王逸达、王逸英于 2012 年 4 月 12 日所签的《房屋买卖协议》无效。

2. 王逸达、王逸英返还李梦芝购房款 47 万元、装修价款 15 万元，合计 62 万元。

李梦芝上诉请求：

1. 变更通州区人民法院之前民事判决第二项购房款 39.8 万元为 47 万元，并判令被上诉人王逸英承担连带责任。

2. 判令被上诉人承担装修款 15 万元。

（二）事实与理由

1. 一审判决认定事实不客观

- 李梦芝称一审判决对其通过高盛之妻邹静支付的购房款 7 万元、现金支付 2000 元不予认定，违背客观事实。

- 李梦芝认为一审判决漏认了主要事实。

2. 一审判决程序违法

（三）被告辩称

王逸达辩称，同意一审法院判决，不同意李梦芝的上诉请求，请求驳回李梦芝的上诉请求，维持原判。

（四）法院查明

李梦芝系北京市大兴区户籍。2012 年 11 月 19 日，李梦芝与王逸达登记结婚，后双方于 2015 年经法院判决离婚。

2012 年 4 月 12 日，李梦芝（乙方）与王逸达、王逸英（甲方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方将涉案院落内的北房五间、厢房八间转让给乙方，转让价格为 47 万元。协议签订之日乙方交甲方现金 19 万元，余下 28 万元在本年 9 月 1 日前交齐，交齐后甲方将房屋及宅基地使用证交给乙方。李梦芝与王逸达、王逸英均在协议上签字，见证人邹静、高盛也签字确认。

关于购房款支付，李梦芝称分四次支付：

1. 第一次，签订《房屋买卖协议》当日向王逸达（王逸英也在场）支付现金 19 万元，后因无法盖村委会公章李梦芝将 19 万元拿走，当晚王逸达打电话李梦芝又将 19 万元给了王逸达。李梦芝提交 2012 年 4 月 12 日取款 17 万元的取款凭单及之前案件开庭笔录佐证，2016 年 4 月 19 日开庭笔录中王逸达称李梦芝只给了他 19 万，剩下的未给。王逸达质证称该案中其精神状态不好，是想恢复婚姻状态才这么说。

2. 第二次，李梦芝于 2012 年 4 月 22 日向高盛之妻支付现金 7 万元。李梦芝提交与邹静的录音及 2012 年 4 月 22 日取款 5 万元的取款回单，称王逸达卖房后在该村其他地方建房，高盛为王逸达管账，经王逸达允许将 7 万元现金给付邹静。王逸达、王逸英对此不予认可，称邹静是在李梦芝恐吓下顺着李梦芝说的，且该笔款项无收条，给付对象非王逸达，不符合生活逻辑。王逸达、王逸英提交邹静出具的证明及视频光盘反驳，邹静证明称李梦芝诱导她说的话，视频中邹静认可证明是其出具，称李梦芝带一外地男到她家，她因害怕顺着李梦芝说了。

3. 第三次，李梦芝于 2012 年 5 月 16 日向王逸达支付现金 2000 元，李梦芝提交银行卡明细，王逸达、王逸英不予认可，称未收到该笔款项。

4. 第四次，李梦芝于 2012 年 5 月 17 日取款 20.8 万元后交给王逸达，王逸达同日存款 20.8 万元。李梦芝提交银行卡明细及个人结算账户开户/变更申请书一部分（剩余部分有人为撕毁痕迹），王逸达、王逸英称王逸达代王逸达代办开户事宜，王逸达当时未在银行，事后未掌管银行卡，直到第一次离婚诉讼才知道有这张卡，且王逸达有多张银行卡，李梦芝可转账支付而非单独开户，20.8 万元非整数不符合常理。王逸达、王逸英提交完整申请书，法院调取王逸达当日开户账户银行流水，该账户有 84 条支取（含销户）记录，多数交易在某银行完成。经与银行业务经理询问，2016 年之前可代办业务，只需拿代办人、经办人的身份证到窗口办理。法院调取 2012 年 5 月 19 日取款 1.8 万元、2012 年 5 月 23 日取款 2.5 万元、2012 年 6 月 17 日取款 5 万元及 2013 年 11 月 18 日销户的凭单，均有王逸达签字，王逸达仅认可销户材料签名，不认可取款记录签名，经释明不申请笔迹鉴定。

另查，某派出所110 接处警记录显示，2012 年 5 月 24 日，王逸英与王逸达因家庭琐事发生争议。李梦芝称是房款分配争议，王逸英与王逸达称签订协议当天李梦芝拿走 19 万未成交，王逸达让王逸英给中间人钱遭拒，王逸达砸车，王逸英离开，2012 年 5 月 24 日王逸英发现王逸达卖房后双方发生肢体冲突并报警。

法院认为，民事主体的合法权益受法律保护。当事人对自己的主张有责任提供证据，否则承担不利后果。因李梦芝非北京市通州区Q 村集体经济组织成员，其主张《房屋买卖协议》无效，法院予以认可。

合同无效后，取得的财产应返还。本案争议焦点为李梦芝给付购房款数额及是否存在装修事实。李梦芝主张的第一笔购房款19 万元，协议有记载且王逸达在之前开庭笔录中认可收到，法院予以确认。第二笔购房款 7 万元，李梦芝称给付邹静，涉及他人权益，本案不予处理，李梦芝可另行主张。第三笔购房款 2000 元，李梦芝仅提供取款记录，王逸达、王逸英不认可，法院难以采信。第四笔购房款 20.8 万元，卡系李梦芝代王逸达所办，王逸达认可销户材料签名，虽不认可取款凭单签名但不申请鉴定，结合银行取款流程及生活逻辑，法院认定卡由王逸达实际掌控，王逸达收到该款。

此外，虽王逸英在协议上签字，但李梦芝将19 万元拿走后又支付 19 万元时王逸英不在场，且后续支付对象是王逸达，王逸英不应承担给付责任。李梦芝称付完全部房款王逸达才交付房屋及使用证原件，因李梦芝与王逸达曾有婚姻关系，法院难以采信。李梦芝主张的装修款 15 万元，王逸达、王逸英不认可，证据不足，法院不予支持。李梦芝未让王逸达、王逸英出具收条或直接转账，导致事实难以认定，后果应由李梦芝自行承担。

二、裁判结果

1. 确认李梦芝与王逸达、王逸英于 2012 年 4 月 12 日所签的《房屋买卖协议》无效。

2. 王逸达返还李梦芝购房款 39.8 万元，于判决生效之日起七日内执行清。

3. 驳回李梦芝的其他诉讼请求。

三、办案心得

（一）农村房屋买卖中的法律风险

在这起农村房屋买卖协议无效纠纷案件中，我们可以看到农村房屋买卖存在诸多法律风险。首先，农村房屋的宅基地属于农村集体经济组织所有，非本集体经济组织成员购买农村房屋，很可能导致合同无效。本案中，李梦芝并非通州区Q 村集体经济组织成员，其与王逸达、王逸英签订的《房屋买卖协议》最终被认定无效，这给双方都带来了不必要的麻烦和损失。

其次，在房屋买卖过程中，付款方式和证据留存至关重要。李梦芝在支付购房款时，没有采取规范的付款方式，如直接向卖方账户转账或要求卖方出具收条，导致在争议发生时，部分款项的支付难以认定。这提醒我们，在进行房屋买卖交易时，无论是买方还是卖方，都应该注重付款方式的规范性和证据的留存，以避免日后发生纠纷时无法维护自己的合法权益。

（二）证据在诉讼中的决定性作用

证据是诉讼的关键。在本案中，李梦芝为证明自己支付了购房款，提供了取款凭单、录音、银行卡明细等证据，但这些证据在证明力上存在一定的瑕疵。例如，对于支付给高盛之妻的7 万元购房款，由于涉及案外人，且对方不予认可，法院在本案中未予处理。对于 2000 元现金支付，仅提供取款记录难以证明款项已支付给王逸达。而对于 20.8 万元的款项，虽然存在一些争议，但综合银行取款记录和相关证据，法院认定王逸达收到了该款项。

这充分说明，在诉讼中，证据的充分性、合法性和关联性直接影响案件的结果。作为律师，我们要提醒当事人在交易过程中注意收集和保存证据，并且要对证据进行仔细的分析和整理，确保证据能够有力地支持当事人的主张。

（三）法律适用与案件事实的精准把握

法院在审理案件时，需要精准把握法律适用与案件事实之间的关系。在本案中，法院依据法律规定，认定非集体经济组织成员签订的农村房屋买卖协议无效，这是对法律的正确适用。同时，在处理购房款返还问题时，法院根据双方提供的证据，仔细审查每一笔款项的支付情况，做出了合理的判决。

作为律师，我们要深入研究法律规定，准确理解法律条文的含义和适用条件，同时要全面、客观地分析案件事实，为当事人提供准确的法律建议和有效的诉讼策略。只有这样，才能在诉讼中维护当事人的合法权益，实现法律的公平正义。

总之，通过办理这起案件，我们深刻认识到农村房屋买卖中的法律风险，以及证据、法律适用和当事人义务在诉讼中的重要性。在今后的法律服务中，我们将更加注重为当事人提供全面、专业的法律建议，帮助当事人预防和解决纠纷，维护其合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解