涨价房源增多，部分业主开始惜售反价，珠海二手房市场有变？

江小亭/发自东莞

政策接连出招下，楼市回暖的风也吹向了珠海。

过去的国庆假期，珠海一二手房成交迎来明显上涨，新房二手房各项数据普遍增长超过100%，市场信心回归明显。

“为四季度开了好头”有房地产机构中介人士对此提到。

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预期向好

二手房业主心态火速调整？

伴随热度升温，市场各方态度随即出现变化。

继开发商们纷纷高调喊出涨价，展示新房市场火热的同时，二手房市场同步跟进调整姿态。

来自贝壳找房提供的数据显示，国庆期间贝壳珠海二手成交量为289套，环比增长122%，同比去年增长147%，政策调整对二手房市场的成交量推动显著。

此外，新政后的首周，业主心态也出现了变化，表现为贝壳二手房降价房源数环比下降47.5%，涨价房源数则增长10.8%，同时新增挂牌量放缓，环比下降28.6%。

“客户进场意愿增强，看房更积极了” 金湾航空新城、香洲香山湖、十字门片区等多位一线房地产机构中介人士表示道。

“业主方面变得更有底气，之前部分还在纠结要不要降价的开始选择继续观望，甚至有少部分提出涨价，也有收到个别业主下架房源的要求”楼市发展更成熟的香洲区范围内一中介说道，在其看来，香洲区房价本身便更为坚挺，砸盘现象相对较少。

此外，一些千万级别的豪宅成交还在进一步加注楼市信心，从中介分享的案例来看，近段时间中海银海湾、中信红树湾、尚东领御等均有大面积总价上千万元房源成交。

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市场依旧买方主导

更多业主选择低价出逃

随着一系列政策组合拳已搬出一段时间，政策效果的持续性不断弱化正成为包括珠海在内多城面临的新问题。

“没有太多变动”“节后价格方面和之前变化不大” 当谈及现阶段市场，多位中介人士已逐渐从假期的热度中回归平静。

“咨询量看房量国庆期间确实有明显提升，但这几天小有回落，大部分业主报价上没有太大变化，即便是有涨跌，也是非常小的幅度。“航空新城板块一中介人士表示道。

对于前面提及的喊涨房源，上述香洲区的中介人士也做了进一步补充，提到少数涨价房源整体涨幅并不大，大部分可能就几万块。“有信心但不多，反价成交的案例更是个例，当下的珠海二手房市场，依旧属买方强势主导。”

从贝壳找房平台的挂牌房源表现来看，降价房源也正重新呈现持续增多趋势。

值得一提的是，或因政策前后珠海二手房整体价格并未出现明显抬价或溢价空间急剧变动现象，基本保持在正常价格水平，对节后的成交变动减弱了影响。

“节后珠海二手房市场成交量并未出现大幅下滑，市场热度也并未出现明显回调，整体保持了一定的活跃度。”区域一房地产机构相关人士在采访时提到。

据其表示尤以吉大片区、新香洲片区为近期购房者较为倾向区域，另外产品面积段及价格方面，则以建筑面积约90㎡~120㎡，与总价150万~200万元区间的普通住房为成交热点。“市民在当前二手房市场上更倾向于经济实惠的选择。”

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走过一轮大回调

二手房进入底部企稳期

短期内虽价格波动不大，但当拉长时间周期看，珠海的二手房实际上已经历了一轮大幅下调，正回归底部企稳阶段。

当中不乏热门板块。

如有着概念加持，近些年来房价变化较大的航空新城板块。

图源：珠海金湾

金湾航空新城过去高热期新房价格纷纷突破“3字头”乃至更高，但目前来看，在区域新盘回调至“2字头”时，包括部分次新盘在内的二手房成交价已回归“1字头”。

诸如板块内的华发天茂国际半岛，据范围内中介介绍，该小区近期成交的一套109㎡房源，单价仅1.74万元/㎡，相较该盘2021年3万元/㎡以上新盘备案价，直接腰斩。目前该项目仍有一手在售中，折后单价2.1万元/㎡起。

次新盘价格上不去，楼龄相对更大的小区亦无可避免上演同步回调。

参考贝壳找房平台成交记录，航空新城的昔日红盘中海左岸岚庭9月30日~10月6日期间成交了2套，均价仅1.64万元/㎡，2021年时项目二手房成交价一度去到2.6万元/㎡。

过程中为去化，持续性下调报价试探市场底线也成为不少业主的选择。

以位于横琴，直望澳门的华发广场横琴府项目在贝壳找房平台上挂牌的一套房源为例，该套房源于今年5月底挂牌上线，彼时刚好是珠海全面解除限售后不久，房源初始价为850万元，6月份业主下调了三次价格至798万元，7月份再次下调至750万元，最大一次降价幅度去到46万元，但依旧未有买家，并于8月9月以及近期，继续多次下调，目前挂牌价已回落至700万元，折合单价4.14万元/㎡。

贝壳找房APP上板块成交均价走势显示，横琴去年10月份的成交均价仍去到4.59万元/㎡，今年9月份的成交均价仅3.5万元/㎡。

“各板块的价格基本上到位了，这段时间即便是接二连三的政策刺激，珠海的二手房整体价格也没有出现太明显起伏变动，想要置业的客户可以多看看”有中介人士对此表示道。

在上述房地产机构相关人士看来，珠海二手房市场于当前阶段已呈现出相对平稳的发展态势，市场咨询及成交活跃度提升等现象均表明市场正在逐步回归理性。

“未来随着市场环境的进一步优化，珠海二手房市场有望逐步回暖，购房者的信心和购买力将得到进一步提升，成交量有望增加。”

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增量缩减，存量攀升

二手房成交热度正赶超新房

不断回稳的二手房还在同步上演赶超新房的趋势。

翻看过往数据，很长时间以来，珠海都是一个以一手房为主导的市场，新房贡献全市大部分成交。从2023年下半年开始，二手房成交量才开始逐步反超一手。

今年前两季度，根据珠海市不动产登记中心数据统计，珠海新增商品房登记套数为9596套，同期存量房转移登记套数为11966套。

二手房不断占据更多市场成交份额的背后，一方面是新房供应的急剧缩量，最直观为供地的减量，2020~2023年，珠海宅地成交面积分别为137万㎡、92万㎡、109万㎡，37万㎡。今年截至目前，成功出让宅地面积还停留在约23万㎡；

另一方面则是二手房挂牌量的不断攀升，目前来看，仅贝壳找房单平台，珠海二手房的挂牌量已在5万+套大关。

“从取消限售、次新房供应量上升，再加上不少业主降价出逃，价格表现友好，以及二手房的确定性优势等，都在助推二手房交易起步。预计接下来珠海的二手房成交表现还将继续优于新房。”有中介对此表示道。

不过值得一提的是，也有市场人士认为，随着新建项目产品力的不断内卷，包括得房率越来越高，新房同样具备突出优势，核心点在于产品力与性价比上。

但不管如何，对于尚未进场的置业者来说，都仍处于有利市场地位。