北京
北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
请问，我孩子26年上小学，首付650万左右，总预算1000万左右（可上浮100）。夫妻一方央企，一方律师，公积金都是北京顶额交，首套贷400的话基本能覆盖房贷，压力稍小些，同时考虑老人帮忙带娃，小三居方便些。
目前聚焦朝阳中上学区+适当改善吧，大望路那边就是珠江帝景，上陈经纶帝景；望京那边看了澳洲康都和上京新航线，初中都是陈分；太阳宫的话这个预算够不太上。请问南北两个版块您怎么看？或者有没有其他地方推荐看的？
A：
1、顶额交，那公积金怎么贷400万啊？是指包括商贷的吧？
2、南北两个板块，自住角度看自己的喜好和通勤感受，我只能是从投资角度，肯定是先北后南，这是送分题。北京历来是北部强于南部，从双井到大望路来说已经是特例了，板块行情基本不错，但和北部在整体上还是有明显差距的。
这其实和望京做一下对比就知道了，一个三环外一个四环外。双井是CBD后花园，而早期望京那地方连正经规划都没有，边缘集团里也没他，天天的破路能堵成狗，江湖人称“卧城”。连宜家都不好意思挂“望京店”的牌子，而是别别扭扭的叫“四元桥店”，就是怕说了望京跌份。
另外北京是摊大饼发展的，那从房价来说，双井怎么也得比望京贵吧？可现在却至少差不多了，这就说明了北部略强于南部，这趋势大概率还会延续。
3、另外俩小区首选新航线吧，澳洲康都这种小区的空调地下室之类的说不好，年头儿越长越不好办，所以近些年才影响了价格。
4、其他地方那就是朝外和嘉铭了，学校都好，千万房源都没什么溢价，和望京的差不多，至少比太阳宫和帝景的低，也就是性价比都高。但这学校方面只能家长自己定，外人不好建议。
仅供参考。
二
Q:
请问，我和老公都是外地人，我今年100分，如果买一套郊区房子，您觉得几年能落户？目前我老公有一套房在丰台青塔，勉强够住，就是小区和户型都不太好。所以我们没想好是单独买一套还是卖掉后直接买能自住的。
我们工作在五棵松和总部基地，您建议买哪里的？补充：现在这房价值400万左右，有贷款100万，手中还有100多一点，贷款的话能承担两万以上月供，再多的话看情况了，税后年收入60万左右。
A：
1、我对积分落户不懂，连今年多少分都没记住，这还是问懂行的吧。
2、房子是用来住的，既然是对现有的居住条件不满意，那就直接改善呗，何必还买一套单独积分的呢？这种郊区小房基本都是保值不好的，租金也不高，也就是各项都不占优，几乎只有积分的功能，在资金不是很紧张的情况下意义不大。
3、买哪儿看自己的交通感受，外人不好建议。但既然是工作在西边和南边，那常规就是房山大兴和门头沟了。
400-100+100=400万首付，2万月供对应至少300多万的贷款，买总价700万的？那如果是这么高的总价，基本上只能是大兴的五环附近了，高米店西红门一带，也就是这地段儿对于这总价的选择多，而且流动性也还不错。房山和门头沟都偏高了，流动性弱点儿。
4、简单就这情况，先看看大兴的吧，别着急做决定。
仅供参考。
三
Q:
请问，我目前想置换房子，想听听您的建议！我的房子在东花市花市枣苑三期，西北向二室二卫102平，想置换双井大望路板块南北3居或4居，预算1100万左右。双井板块的房子找中介前前后后看了有半年多，目前有点看上了金港国际中间两排7~9层板楼南北3居/4居，您觉得这个小区可以买吗？
另外，现在想把自己房子挂出去，但现在中介压价很厉害，加上房子装修一般，担心不好卖。很想再听听您的高见，可以付费咨询！
A：
1、金港国际挺好的，虽然叫“国际”，也确实是老公寓的底子，但毕竟是板楼为主，所以形式更接近于普宅。2008年奥运之后的价格走势谈不上多强，但也基本不算落后，比那些港式的塔楼老公寓强多了。这也就是在南部，要是在北边的话单价至少10万。
2、不好卖那就甭着急，没必要在年底着急出手，反正今年也没有金九银十。学区房一般都是每年年初有小阳春，明年有可能是最后一次比较明显的，到时候再卖也不晚。因为双井这些年不是太热门了，尤其是大户型的，几乎不可能领涨，也就不会吃亏。
3、不用付费。
仅供参考。
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