止跌回稳丨土地：成交量价齐跌，政策利好促热度预期改善

受新房市场下行的影响，2024年前三季度土地成交规模同比进一步下降20%，创下2010年以来全国土地交易规模的新低。各能级城市表现基本一致，均呈现量价齐跌的趋势，其中一线城市上半年土地成交量降幅超三成。

市场热度方面，受重点城市优质地块供应占比减少的影响，2024年前三季度热度继续下行，整体溢价率降至4.1%，较2023年同期下降了1.3个百分点。

考虑到近期政策端的多重利好，以及下半年以来各地加强了低密宅地的供应力度，房企取证积极性将明显回升，供应回升成交维稳带动下，部分优质土地热度或有一定程度地提升。

1、各能级城市量价同比均降跌，一线成交规模同比下降三成

受楼市成交低迷的影响，土地市场依旧处于低位。截至9月25日，前三季度经营性土地成交建面为5.02亿平方米，较2023年同期下降20%，较上半年同比降幅扩大4个百分点；成交金额为1.35万亿元，同比下降36%，同比降幅较上半年扩大了3个百分点。价格方面，因多个重点城市实施“提质缩量”的供地策略，比如南京、苏州等城市均供应了多宗低密优质宅地，使得成交均价较上半年上涨5%，增至2687元平方米；不过与去年同期相比，楼板价降幅高达20%。

分月度来看，受行业下行的影响，相当一部分城市土地供应量明显收缩，除1月因春节错峰因素成交规模同比上涨外，其余月份成交规模同比均降。进入下半年之后，随着各地全年供地任务压力的进一步增加，地方供地节奏有所加快，8月份土地供应规模首次突破1亿平方米，四季度成交规模也将明显增加。

分能级来看，各能级城市表现基本一致，均呈现量价齐跌的格局。一线城市土地成交量降幅最大，成交规模同比减少32%，成交金额下降39%；三四线城市其次，成交建面同比下降20%，成交金额下降31%；二线城市降幅最小，成交建面、金额同比降幅分别为19%和39%。价格方面，相比之下一线成交均价降幅最小，降至19625元/平方米；由于上半年二三线城市优质地块供应占比较低，成交均价同比去年同期均有一定下降，尤其是二线城市，成交均价降至4707元/平方米，降幅达25%；三四线城市同比也有14%的跌幅，降至1657元/平方米。

2、各能级溢价率均在5%以下，同比均降

受新房市场销售低迷和资金面压力影响，房企拿地积极性处于低位。在此背景之下，虽然上海、杭州等热点城市平均溢价率仍处在高位，但大多数城市土拍热度均有所回落。前三季度整体溢价率下探至4.1%，较上半年下降了0.1个百分点，较2023年同期下降了1.3个百分点。

分能级城市来看，同比均降。由于作为绝对主力的北京土拍热度明显下降，使得一线城市溢价率降至4.2%，同比下降了3.3个百分点；二线也是如此，主力城市西安、南京等城市溢价率分别为0.4%和1.5%，较之前均有明显下降，二线城市整体溢价率4.7%，较2023年同期下降了0.5个百分点。三四线城市土拍热度也处于相对低位，除扬州、淮安、台州等少数城市外，其余主力三四线城市溢价率多在3%以下，使得三四线城市整体溢价率降至3.7%，同比减少了1.1个百分点。

3、“低密度、小体量、高频次”供地策略下，三季度流拍现象明显好转

从重点监测的城市来看，2024年三季度土地流拍率较二季度明显下降，下降了6个百分点，回到12%左右的相对低位。分月度表现来看，7月份流拍率稍高，达14.9%，8、9月份由于大量低密优质宅地的入市，流拍率明显回落，尤其是9月份，流拍率降至10%以下。

流拍的加剧，主要是受房企资金压力依旧较大的影响，除沪、杭、蓉、庐等少数重点城市的优质地块房企竞拍比较积极外，其余城市均以底价成交为主。此外，广州、太原、南昌等城市均出现了多宗宅地流拍，以广州为例，前8月流拍地块幅数多达14宗，成交幅数仅27宗，流拍率高达34%；如果进一步剔除商办地块，流拍率更是高达50%（成交10宗，流拍10宗）。就连市场热度一向较高的杭州，上半年也出现了3宗流拍涉宅地块，其中1宗主动撤牌、2宗流标，行业信心依旧处于低位。

此外，三四线城市的土地市场仍在寒冬期，土地流拍现象依旧较为严重。具体城市来看，湛江、洛阳、肇庆、淮安等地均出现了多宗地块流拍，涉宅地流拍率均超30%。以湛江为例，前8月仅成交了5宗涉宅地，流拍宅地幅数高达11宗，流拍率高达69%。流拍的地块多半多位于雷州市、遂溪县、徐闻县等远郊县市的小体量地块，楼板价多在千元/平方米以下，起拍总价也多在2亿元以下。由于楼市整体表现萎靡，新房成交疲软，加之当前多数房企流动性仍旧存在较大压力，拿地焦点也更集中于去化风险较低的城市，这些城市土地市场遇冷也在意料之中。

行业信心仍在低位，各城市供地也越发谨慎，大部分城市前三季度土地成交规模较去年同期出现大幅下降。以重点监测城市来看，2024年前三季度仅西安1个城市的成交建面超过1000万平方米，较2023年同期少2个。成交金额来看，也仅有北京1个城市超过千亿元，较2023年同期也少2个。

除北京外，杭州、上海和西安也均超过500亿元，成交金额分别位列第2-4位。紧跟其后的城市为成都，前三季度成交金额为430亿元。TOP5城市总成交金额达3847亿元，占全国土地总成交金额的占比高达29%，土地投资进一步向高能级城市集中。

分能级城市来看，除深圳外，一线城市中北上广均进入成交金额TOP20榜，分列第1、3和7位；二三线入榜城市中，长三角有7市入榜，较上半年多了1个。市场热度来看，长三角区域的土拍热度仍然相对较高，其中，上海、杭州、合肥等城市前三季度平均溢价率仍保持在7%以上，其中杭州平均溢价率达到了9.4%，在成交金额TOP20城市中排名第一。此外，成都、福州、厦门、长沙等城市溢价率也达到了5%以上，市场热度也处于相对高位。不过与上半年相比，成都、南京、宁波、长沙、武汉市场热度均有小幅下降。

三季度企业投资力度和意愿并未有显著回暖，在市场销售萎靡、现金流承压的双重因素影响下，百强企业投资规模仍下降近四成。此外，投资聚焦高能级城市的同时，企业对于地块的要求愈发严苛，核心城市优质地块尚能引起企业关注、甚至溢价拿地，对于位置相对一般的次核心、郊区等地块多数处在无人问津的境地。

1、三季度拿地金额持续低位，同比降幅近五成

房企投资规模自2020年以来持续走低，2022年断崖式下跌后，未有企稳迹象。

新增土储百强总量来看，拿地货值、金额、面积均连续三年下滑。1-9月新增货值、总价和建面百强的总额分别为13484亿元、6263亿元和6590万平方米，同比分别下降41%、42%和28%，百强新增土储总量同比降幅仍在扩大。由此可见企业投资愈发谨慎，企业投资力度一降再降。

2、拿地销售比低至0.15，企业投资意愿仍无起色

从拿地销售比来看，2024年保持在0.15左右的低位，与去年三季度末、四季度末0.2左右相比下滑明显，再次印证当前销售百强房企投资意愿较低。

分梯队来看，TOP21-30房企拿地销售比升至0.2，TOP11-20房企拿地销售比降至0.06，十强房企拿地销售比稳定在0.19。

后50强房企的拿地销售比从8月末的0.13提升至0.16，主要由于中建玖合、中建信和等企业拿地带动。

集中度同样保持高位，市场格局愈发稳定。十强房企占据56%的新增货值，11-20强货值占比8%，21-30强货值占比12%，前30强房企合计占据新增货值七成以上。

3、仅五成销售百强前九月保持拿地，超过半数投资金额同比下跌

截止到三季度末，销售百强（全口径）投资金额约4400亿元，同比下降45%，其中有近五成房企2024年以来投资处于暂停态势。

前九月已拿地的企业中，有近53%的企业投资额同比下降，降幅超过50%的企业占到36%，以头部的央企、国企为主，诸如华润、中海、招商等，民企中仍在拿地的龙湖、滨江投资额同比分别下降69%和50%。由此可见，在销售走弱、土地供应放缓之下，规模化的央国企投资步伐也在放缓。

值得注意的是，中建壹品、城建发展、国贸地产等企业投资额较去年大幅提升，一方面是2023年基数较低所致，另一方面这些企业投资布局主要集中在上海、北京、广州、厦门等总价较高的核心城市。

截至9月25日，全国300城经营性土地成交规模5.02亿平方米，同比2023年同期下降20%，再度刷新同期历史低位。热度方面，由于楼市端表现持续低迷，房企现金流并未得到明显改善，房企投资积极性受到重挫。在此背景之下整体市场热度再度下行，上半年整体溢价率降至4.1%，较2023年同期下降了1.3个百分点。

在土地供给侧，地方政府已经作出了众多积极调整，各类政策和指标技术性调控手段已是基本应出尽出，当前土地市场热度的低迷，主要还是受新房市场去化速度慢的拖累。面对新房交易规模整体缩量降档，当前不少城市的库存去化周期出现倍增，在市场找到新的供求平衡点之前，能够维持流拍率低位和土地成交的连续性已经实属不易，预计土地市场的交易低位还会维持较长时间，底价成交仍应是中期土地市场的主旋律。

不过考虑到近期政策端的多重利好，以及下半年以来各地加强了低密宅地的供应力度，房企取证积极性将明显回升，供应回升成交维稳带动下，部分优质土地热度或有一定程度地提升。

9月末楼市政策持续宽松、以及核心城市如广州、苏州的优质宅地高价成交，对提振市场预期有一定作用。待楼市政策效果显现，销售业绩提升、楼市热度传导到土地市场中，企业投资拿地的意愿或将有所回升。

但值得注意的是，当市场增量时代成为历史，过去积极扩张拿地并获得土地升值收益的现象难以重现。虽然有资金实力的头部房企、国央企持续在低位补充优质土地资源，但这些房企在拿地时更加强调“优中选优”，投资研判中也更加关注利润指标而非规模指标，目前低密度、小体量地块更受到房企青睐。

未来整体投资意愿回升时，房企投资也需要找到自身的优势项目类型，进行更加精准的投资。

文章来源:丁祖昱评楼市